上一篇长文内容，我开启了一个可能是未来几年最为重要的话题——房客匹配。
在《房客匹配——降低房地产交易成本的关键》这篇文章里，我初步讲了房客匹配是什么，以及它有什么作用，让我们稍微回顾一下：
由于商品的成本基本分为四大部分：研发（设计）成本、生产（制造）成本、交易（转让）成本、保养（维修）成本。而房地产行业的交易成本非常高，因此，在众多的经纪机构和交易平台里，谁能把行业的交易成本降低，谁会更有机会。
一定有人会想，如果真如你说得这么厉害，那为什么每天我上班开会的内容，都是在讲如何去完成销售业绩呢？周围的人甚至没有一丁点在讨论你说的什么“交易成本”、“房客匹配”，这该不是你自己杜撰出来的吧？
我知道有这种想法的人不少，虽然我已经尽量讲得很通俗，而且举了很多例子，但仍然有人不能理解。
这很正常，就像“新零售”、“5G”这些新的概念刚出来时，很多企业家和学者成天在讲解，但直到今天还是有很多人表示看不懂。
这说明，人对于新事物的理解是一个循序渐进的过程。只要你意识到，看不懂不代表不存在，持续保持关注，总会有弄懂的时候。
不过我清楚，一定会有这么一些人，对于新事物，始终是一副不看不听不关心的态度，即便这件事已经深刻影响到他了，他仍然只能活在井底，守着狭窄的一点天空做一只井底之蛙。
我可以立此文为证，未来3到5年内这件事将远远超出当下从业者的想象，房地产中介行业将迎来巨大的变革——
我称之为“新中介”。
今天，我们进一步来深入分析，房客匹配是如何塑造未来的中介的。这里面不仅关乎技术，而且关乎商业模式。
新中介的奇点，已经在你不经意间，悄然临近。
- 2 - 房客匹配的实现方式放眼人类社会，技术的进步会带来生产力的提升，而生产力的提升会带来生产方式的变革。
在过去300年内，人类社会完成了三次产业革命——蒸汽机、电力应用、计算机直至互联网。我们会发现一个规律：产业革命紧紧围绕着人与自然、人与人和人与自身这三大人类基本问题展开。
简单地讲，技术的进步都指向人们如何改造自然，如何改造人际关系，如何改造自身。
而当下，我们正处于第四次产业革命中，以下这些事实只是冰山一角：
- 移动互联网从无到有，再从有到无（无处不在）。据2018年底的数据，中国手机用户数量达到了15.7亿。
- 通信技术得到了极大的发展，从2013年开始的4G时代，中国用了6年时间建设，使基站的数量占到全世界的一半以上。紧接着今年5G时代接踵而至，不止在速度上提升了几个数量级，更使得IOT（万物互联）、VR（虚拟现实）、AR（增强现实）有机会突破瓶颈飞速发展。而且这一次，中国有野心在应用层面领先世界。
- 移动互联网 通信技术的高度融合，催生出了庞大的人工智能和大数据产业，将人类社会从信息时代推向了智能时代。
- 大数据、人工智能和万物互联将催生万亿美元的市场机会，再加上生命科技和健康产业，正将我们这个时代推向第四次产业革命的高峰。
一口气看完这么多宏观的材料，问题来了，这跟房客匹配有什么关系？
回答这个问题，可不是一来就站在这样的角度：“嘿，你告诉我，房客匹配可以帮我一个月多卖几套房？”
虽然结果的确会大幅影响你和你公司的业绩，但首先我们要站在更高的角度来看。正如本章节开篇所说：技术的进步会带来生产力的提升，而生产力的提升会带来生产方式的变革。
我们应充分意识到，随着第四次产业革命的进展，大数据、人工智能的技术越来越成熟，使得人们有机会前所未有地了解自己，改造自己。
以前挂在嘴边的“你不可能了解我想要什么，因为我自己都不知道。”以后可以不用再讲，因为技术已经成熟到比你更懂你。
上一篇长文我说到一个数据，现在淘宝用户通过“首页千人千面”推荐购买和自己搜索购买的比例，已经超过了6：4，这意味着它不仅比你更懂你，而且你已经很大程度上将选择权交给了它。
另一方面，万物互联的技术越来越成熟，使得人们连接彼此更容易。
过去，一个经纪人要跟客户联系会怎么做？打电话给他，这在业内叫作“call客”。后来觉得这种方式规模不够，又发明了上街直接拦截（看运气），这在业内有一个更响亮的名字叫作“打街霸”。
一直到今天，虽然有微信等社交媒体，这两种连接方式仍然都是主流，因为本质上这些都是陌生拜访，业内叫作“陌拜”。
此前我举过例子，本来我考虑买多一套房，结果接到的10个电话，都在问我要不要卖房。对他们而言，这是流程化的做法，先从某个渠道拿到我这个业主的电话，然后打电话过来问，希望开发出一套房源。如果碰巧我比较急着出售，有可能拿到好的条件，比如价格低一些更容易成交，这套房在业内就叫做“笋盘”，意思是新鲜出炉美味无比。
随着技术的进步，以后这种画面会发生翻天覆地的变化：当一部分人还在传统地“call客”、“打街霸”，通过“陌拜”获取客户或者笋盘时，另一部分人可以通过万物互联掌握客户的需求变化，当某个客户的需求产生时，他可以第一时间出现在客户面前提供服务。
像我这样的案例，当多买一套房的念头还没清晰出现在脑海里时，我是不知道自己有这样的需求的，那谁知道？很多人其实都知道。
我的小孩要上学，而且现在正和父母居住在一个屋檐下，而且我们对生活品质有比较高的要求等等信息，早已不是什么盒子里的秘密……
这一切将会通过数据汇总到某人那里，然后和房源（或某种资源）匹配，接着会有人将我这些潜在需求整理成条理化的解决方案，通过能接触我的渠道与我互动，使我觉知自己的这一需求。
这样的场景是我自己的想象吗？当然不是，当下已经在发生。如果你用过搜索引擎，哪怕搜索过和房子完全不相关的信息，它背后的算法也大致能知道你的需求是什么。这就是今日头条这一类的平台如今赖以生存的基础算法。
退一步，就算我有一天突然回过神来，觉知了自己要买房的需求，我大概率也不会通过什么网站、APP去发布，因为信任问题，因为选择成本太高，因为怕被人骚扰，因为操作麻烦……总而言之，因为这一大堆交易成本过高的理由，这时候还是需要有人能“感应”我的需求，“心有灵犀”地与我适时取得联系。
打一个比方，交易就像谈恋爱，正确的时间遇到错的人，错误的时间遇到对的人，都很难有好结果，只有正确的时间遇到对的人，结果才是美好的。“房客匹配”就能让你在正确的时间遇到对的人。
“房客匹配”能让你“在正确的时间遇到对的人”。
看到这里，你应该明白开头那句话的意思了，什么叫技术的进步会带来生产力的提升。而生产力的提升会带来生产方式的变革，这会推动中介打破原有利益格局，向“新中介”发展。
下面的章节，我将会进一步深入，将这一过程如何实现分为三个阶段。在讲三个阶段前，还有一个问题要解决，那就是房客匹配会从哪里开始爆发变革。
- 3 - 房客匹配从哪里开始爆发不知道你是否注意，前面我提到淘宝千人千面、搜索引擎，以及今日头条这类推荐算法为主的信息分发平台。
有一个问题摆在眼前，既然技术足够成熟，这么多的公司也已经在运用“推荐算法”，为什么还会有房客匹配的三个阶段，不是应该直接到最后一个阶段了吗？
甚至你可以直接发出疑问：为什么互联网公司不能用技术直接颠覆中介？
事实上，不是他们不想，而是他们做不到。
有些新入行的从业者可能不清楚，互联网公司想要颠覆房地产行业不是一天两天了，但是目前还没有真正的成功者。
比如，前几年一批又一批的互联网中介诞生、融资、扩张，然后死去，死得很突然，而且死不瞑目。因为在很多行业百试百灵的互联网思维在这一行居然不管用，很多人不甘心，死不瞑目。
有意思的是，由于互联网中介成批死去，原本这个行业的既得利益者不但没有庆幸，反而开始冷嘲热讽，嘚瑟地指着满地尸体说：“看吧，我就说这个行业不是你们随便能玩的。”
死去的互联网中介的确不冤，因为没搞清楚状况。但是活下来的传统中介也不必冷嘲热讽，别忘了行业交易成本居高不下这回事，始终会有爆发点到来。
爆发点在哪里呢？一来过去是技术原因，前面已经提到；二来爆发点不在行业外，而在行业内。
事实证明，传统复杂行业的变革，不是从行业外向内渗透，而是从行业内向外爆发。
正如房地产中介这类传统的行业，流程极其复杂，再加上房地产这种大宗非标准商品的特殊商品属性，每一套房都不一样，所以交易成本巨大，这不是互联网思维下做一些互联网产品就可以解决的事。
这样的领域，必须得从非常了解行业的行家里手发起变革，运用新的技术和思维由内而外地爆发才有可能成功。
如今，这个领域面临这样一种局面：
新的技术带来的生产力提升已经看得清清楚楚，但是会这些技术的人不太懂某一个行业，已经有很多人因为小看了行业的特殊性而栽了跟头。而行业内的人呢，对于技术的掌握还不太熟，而且重要的是行业原本的利益错综复杂，运用新技术的动力还不够。
这是一个微妙的平衡时刻，但平衡是短暂的，总会被打破。
打破这种平衡的方式，就是行业内的人采取循序渐进的方式，随着运用新技术结合本产业的难度逐渐提升，将这一变革分三个阶段实现。
- 4 - 房客匹配的第一阶段从这一章节开始，我们都会围绕着两个关键词展开，一个是“技术”，另一个是“商业模式”。
既然房客匹配是从内到外爆发，那会如何实现呢？可以肯定的是，在第一个阶段，还不会应用到很前沿的技术，更多的会在“匹配逻辑”上下功夫，在商业模式上做探索。
这里的“匹配逻辑”也是一种技术，而且是外行人不太懂的技术，我具体展开说一说。
在互联网人看来，将商品和用户做匹配不是什么难事，因为商品都可以分类，用户也可以分类，比如可口可乐、百事可乐、雪碧、芬达这些饮料都是碳酸饮料，全网的用户中也有一部分是碳酸饮料爱好者，将这两部分人群关联在一起即可。
每年会有各种行业的用户画像分析出炉，可以用这些研究或者分析，将人群和商品的关联更进一步。举个最简单的例子，如果你在学校门口有一个小卖部，做了两三年，你肯定知道什么样的商品更受面前这所学校的师生欢迎。
但在房地产行业，这件事的难度提升了好几个数量级。虽然每个楼盘开发的时候也会做用户画像，但更多是根据土地的属性因地制宜地做产品，做出来再找买家。而且由于平均还得花上几个月到几年来打造产品，有时候产品出来面对的客户和当初设想的完全不同了。
这还只是一个面，还有关键是每一套房的特点都不同，你很难说这一个楼盘是卖给谁的，而只能说这一套房谁会有可能买。比如几年前我们代理的一个楼盘，里面同样的产品，有人买来合家居住，也有人买来当仓库。
再比如，你觉得面积段可以划分人群，比如小户型应该年轻人多一些吧，但是很多小户型的楼盘里面年轻人数量还不如老年人多。因为考虑用户画像，不仅看产品，还涉及到这个产品周围的配套。
当你把配套再纳入产品的属性里时，就会发现，天呐，这玩意儿怎么这么复杂！要把产品分类和用户做匹配，这是一项异常浩大，几乎看不到头的工程。
那怎么办呢？这就需要行业内的人出手了。
我们可以把房源和客户标签化。听上去，将房源和客户标签化，和将商品分类感觉差不多，但是考虑的逻辑复杂得多。
举两个小例子，比如一个80后的男性，如何进行标签化？通常只给你这一个维度是没办法打标签的，但是深耕这一行多年的行家会知道，这一个群体目前的家庭情况、购买动机，甚至比较倾向的楼盘。
如果再给定多一两个维度，比如职业特征和现居住地，甚至都不用了解你的购买预算，就可以给你打上一个标签。
那这样的标签准不准呢？先把这个问题放一放，再看另一个小例子。
上面是从客户来举例，我们再从房源来举例。比如一套主城区二环路100平米的房子，如何进行标签化？还是一样，通常外行人没办法打标签，因为人人都有可能是这一套房的客户，但是深耕这一行多年的行家会知道，这一套房最适合的人群，可能出到的价格，客户会对比的楼盘等等。
而且请注意，这一套房源旁边有没有地铁站，离多远，有没有公园、学校等配套，适合的人群会完全不同，这些统统都可以打上标签。
现在可以回答前面的问题了，这样的标签准不准不重要，管不管用才重要。
你可以想见，一个非常出色的经纪人，他掌握相对多的信息，而且可以快速在房源和客户中间连上线，做出匹配。而这一阶段的实质，就是将这些优秀经纪人他们的方法论普及开来。
现在你理解，为什么必须由内而外爆发革命。从技术上来说，第一阶段并不是什么大不了的技术，是多年经验的沉淀。
除了技术以外还有一个问题要彻底解决，就是商业模式。如今的模式大多是“代理模式”，尤其内地大多以新房为主要业务，接到一个楼盘，根据它的特点去寻找适合的买家。这本质上是B2b2C的模式。
但随着中介的分工越来越细，也就是b端的分工发展，C2B的模式正逐渐走上舞台。在商业模式上的创新，使得经纪人通过房客匹配，哪怕只是第一个阶段的匹配，从客户需求发包，到匹配到适合的一二手房源成交，也足以养活自己。
小结一下，第一个阶段会从行业内部爆发，技术上把房源和客户标签化，标签根据人的经验来打标签，模式上开始出现C2B的专业分工。
我知道，感觉上这是笨办法，但是精不精准不重要，管用才重要。我们需要互联网思维，但不是有互联网思维的人就能搞定。当第一阶段顺利进行，这件事情就会进入新的一个阶段。
- 5 - 房客匹配的第二阶段第一阶段我们已经在做，而且已经有一些IT化的工具可以应用。如果你碰巧也在做类似的事，那你应该庆幸方向是正确的，自己不是异想天开。
接下来的第二阶段是什么呢？是系统化。
你可以理解为，第一阶段技术管用就行，商业模式发芽就行。但往后进入第二阶段就不行了，必须要成规模。
房客匹配的初衷是提升交易效率，降低交易成本，如果上不了规模，那一切就毫无意义。
因此，我们需要将比较粗糙的匹配算法系统化，进行算法升级。怎么做呢？利用数据库将历史房源和历史客户的数据进行海量匹配。
这听上去有点高大上，其实不然，相比起现在的人工智能算法，这其实只是很简单的技术。
重点是数据！
以四川中原为例，每年接触的看房客户有40-50万组，每年接触的房源有上万套，在成都经营了17的时间，这些数据就像石油一般珍贵，但是一般人没法用，顶多是盘活一下客户资源。
但是把第一阶段的算法代入数据库，通过海量的数据匹配，修正，优化算法，会得到什么呢？会得到一个更加高效的匹配算法。
如果过去十年你在淘宝都有过购物经历，你应该会记得，很多年前，你在淘宝如果买了一双鞋，会受到系统推荐各种各样的鞋给你，但是慢慢的，它的算法升级了。你现在买一双鞋，它会给你推荐衣服裤子配饰……
且慢，还不止，看你买的是什么鞋？花多少钱买的鞋？对比了多久买的？这些行为不同，背后推荐给你的商品也不同，你以为只是推荐衣服裤子配饰？No，你买双鞋，可能推荐给你的是你压根想不到的奇葩商品，而且极有可能你很喜欢。
天呐，难怪这么多剁手党！不是我们管不住手，实在是商家太懂你的心思。
你以为这就结束了？淘宝不止是在你购买了商品后的推荐算法在升级，就连首页的千人千面算法也在升级。
阿里推出的鲁班系统，可以在1秒钟完成8000张海报的设计，一天可以制作上亿张。你看，针对不同的商品，不同的风格，不同的用户，它都可以秒秒钟搞定。所以，别以为阿里只是搞电商，整个阿里在做的事情，是在降低社会大部分商品的交易成本。
这一切都是“规模”二字，而规模的实现，必须将最初始的经验算法，通过海量数据进行优化，最终变成系统化的算法。
而在这一阶段，商业模式会如何变化呢？
原本初始萌芽的C2B模式，会变成规模化的客户服务团队。
还是举阿里的例子，最开始有一只队伍叫作阿里铁军，做的事是对商家和用户（主要是商家）去推荐平台的服务，后来的百度也有类似的销售部门。但是随着算法优化，当C2B模式渐渐成熟以后，大量的用户会自动涌入，这时候你最需要的不是三寸不烂之舌，而是成规模的处理好用户的需求。
直到现在，房地产中介行业还在不断地招人进行call客，打街霸，做网络端口，俗称“三板斧”，这种让投资人大出血的重模式不会一直占据主流地位，可以预见很长一段时间它仍然会存在，但是规模化的C2B服务团队一定会成为行业的重要支柱。
如果你顺利地完成前两个阶段，那么恭喜你，你的公司在大浪淘沙的市场中应该占据了相当的市场份额，你个人也因为推动从内而外的爆发，从而享受到了别人难以企及的发展红利。
有人可能会问，从内而外的“外”，体现在哪里呢？
还有人会说，如果我们根本就还没达到你说的第一阶段，那本章节内容是不是对我没用？
如果能提出这些问题，证明你有思考。但它们的背后，显示的是战略焦虑。
我们看未来事物的发展，不是看最终解，而是看事物的发展规律。不论现在你处于哪一个阶段，我都建议你去看“房客匹配”对“新中介”的塑造是如何发生的，而不是去看房客匹配需要多少年，最终进化成什么样。
这里所提出的第三个阶段，只是为了便于理解人为划分出来而已，事物的发展可不会自己打上标签这是第几个阶段。因此，这一阶段的发展规律，仍然非常值得你思考。
那，房客匹配的第三阶段会有什么规律呢？
一方面，技术上会由内而外，将行业数据和人工智能技术深度结合；另一方面，商业模式上会由内而外，有更多外部商家进入形成真正意义上的平台。
这两者相叠加的结果，将会形成用户的居住生命周期管理。
篇幅原因，我们稍微举一两个例子来看。
人工智能技术如今正高歌猛进，在号称人类智力的最后一道防线——围棋界都已经杀遍天下无敌手。目前很多采取的是一种叫做深度学习算法的技术，简单的说就是在很短的时间内，运用天量的数据进行自我学习迭代。
而5G时代的到来，使得万物互联变得更容易，你所接触的各种设备物件，无时无刻不在搜集你的数据。这会加速人工智能学习的深度和速度。
可以想见，当房地产行业内的数据系统化以后，下一步自然是结合成熟的人工智能技术继续优化，迭代。
我在上一篇文章里讲我不仅需要学区房，又要考虑小孩和爷爷奶奶的关系，如今要动用最优秀的经纪人来为我服务，才有可能找到适合的房源。不久后，通过手机的人工智能助手就可以做到这一点。
那，什么是更多外部商家进入，形成真正意义上的平台呢？
现在很多公司的数据仅仅停留在第一次卖房给客户，甚至都还没有进入到公司数据库，留在经纪人的“小本子”上，跟随人一起流动，这在业内叫作“公盘私客”，即客户是私人的。
但是，一旦客户和你的公司发生了联系，可以对他的后续需求有服务。比如一个客户刚毕业没几年，买了第一套房，他什么时候结婚？什么时候生孩子？什么时候需求换房？是不是考虑跟老人住一起，还是再购置一套住房？有没有到时候做资产配置投资商业？……
这些问题，你就算不都知道，也知道一部分，还有另外一部分数据，在装修公司、搬家公司、甚至家政公司等等下游服务商那里。
而智能生活时代的到来，有机会让这些商家合作，让数据打通。想象一下这个场景，你早上起来，边刷牙边对着镜子阅读新闻，这时你的冰箱提醒你说，你的牛奶已经喝完了，要不要让小哥马上送一盒，是不是要换种口味，因为它“知道”你喜欢尝鲜，最近刚好有新品上市。
这样的场景已经能做到，既然如此，为什么在你希望翻修墙壁，给你住了10年的小房子翻新一下时，你的智能助手不会提醒你说：最近看你和你父母挤在一个屋檐下，你们吵架的次数已经呈现上升趋势（有分贝检测），最近这个小区搬家的人变多起来，百分之多少的人正选择和父母拥有一碗汤的距离。鉴于此，有两个建议供主人你参考，一是附近发现了适合的租房，二是哪里出现了适合的房子出售，房东的价格低于市场价……
看到这里，你可能觉得我脑洞很大，可别觉得这是科幻片。请注意小米生态链的布局，这些公司正在无孔不入的进入房地产行业，而他的进入方式就是智能化IOT设备，万物互联是他们的切入点。
既然外面的文明人已经涌进来，为什么已经把行业算法系统化的我们，不去正面拥抱呢？
这种公司间的合作，在技术层面上，将行业算法和人工智能技术深度结合，在商业模式上，和外部商家合作形成真正意义上的平台。
最终，可以根据用户的终生特征给出适合的建议，可以根据用户的居住生命周期作出服务。
至于选择权，从来都在用户手里，只是大多数人都会选择你，因为你比他还了解他。
到这里这篇长文主要部分就结束了。加上上一篇内容超过了一万字，下面稍微为你总结一下：
1、什么是房客匹配？为什么需要它？
房客匹配就是更高效的交易配对。因为行业的交易成本太高，而通过房客匹配可以极大的降低交易成本。
2、房客匹配的实现方式是什么？
技术的进步会带来生产力的提升，而生产力的提升会带来生产方式的变革。利用第四次产业革命的契机，房客匹配将从技术进步的角度实现突破。
3、房客匹配带来的新中介革命，会从哪里爆发？
会由内而外爆发，在技术和商业模式两方面取得创新发展。行业外的人如互联网行业想要颠覆房地产行业非常困难，但爆发会从行业最核心的地方开始，由内而外。
4、房客匹配的发展规律是什么，会有哪些阶段？
任何事物都有科学的发展规律，房客匹配会围绕着“技术”和“商业模式”展开。如今外部技术已经很成熟，但行业会经历从粗糙到精细的发展。便于理解我将其分为三个阶段：
第一阶段，将行业的业务逻辑梳理清楚，进行房源和客源标签化，不追求精确但求管用。同时在C2B的商业模式上萌芽。
第二阶段，将算法升级，代入海量的行业数据进行优化迭代，形成规模化应用。同时，形成规模化的客户服务模式。
第三阶段，结合外部技术，将人工智能算法应用到已经成规模的行业匹配算法中，使其更科学智能。同时，开放平台使得外部更多的商家可以接入，共同对客户居住生命周期做出服务。
5、你为什么会写这两篇文章？
我写这两篇文章的目的，不是给你展现我的思维如何超群，智慧如何强大，站在旁边沾沾自得地说：你看我的想法不错吧，你们都应该为此鼓掌。
No，当然不是！我一直在强调我讨厌纯粹的评论家，更没有闲工夫来对行业评头论足，案板上还有大量的工作等着我。
之所以写这两篇文章，是因为我想跟你分享，作为一个实干者，我自己是怎么干的，那些摸索过的、试错过的、正在做的、计划做的，这些都是活生生的行动。
不以善小而不为，更何况我们在做的是一个平台生意。让资源效率最大化，这也是我们想要赋能行业的野心所在。
告诉你怎么做，在于我。
至于你听不听，做不做，在于你。
我相信，未来整个社会的交易成本会被降低得非常厉害，一定会有很多人被替代，但是仍然有很多从业者不会因此失业，因为人始终在发挥价值。
愿我们始终做对行业有价值的事。
祝一切顺利。
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