建设工程保修期与缺陷责任期，是两个相互关联但并不相同的概念，实践中包括一些房地产开发企业或建筑企业，甚至一部分法律从业人员也经常混淆。本期作为该专题的第一期，我们聚焦如下三个话题：
（一） 工程保修期和缺陷责任期的区别；
（二） 建设工程施工合同无效的情形下工程质量保证金如何返还？
（三） 约定延长缺陷责任期的效力评析；
工程保修期和缺陷责任期的联系与区别
|
工程质量保修期 |
缺陷责任期 | |
|
概 念 |
指承包人对自己所完成工程的保修期限，超过这个保修期限，承包人则无义务实施保修。因此，保修期是一个与工程质保金的回收无关的概念。 |
实践中常称为工程保修期(国际上称为缺陷责任期)，是指承包人按照合同约定承担工程质量缺陷修复义务，发包人保留工程质量保证金的期限。在责任期结束后，承包人可依法依约收回其质保金。因此，缺陷责任期与工程质保金相对应。 |
|
期 限 |
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 （5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 因此，工程保修期内，承包人的保修义务是法定义务，不能通过合同约定予以排除或者降低。 |
缺陷责任期时间与预留工程质量保证金的期限相同，一般为6个月、12月、最长不超过2年，具体由发包方与承包方在工程合同中约定。 |
|
起 算 时 间 |
工程保修期自竣工验收合格之日起计算。建设工程竣工验收合格是质量保修期开始的先决条件，若建设工程未通过竣工验收，则不计算质量保修期。 |
缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计算；但 （1）由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，缺陷责任期从实际通过竣(交)工验收之日起计算； (2)由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。 |
|
具 体 应 用 |
质保期可以不在合同中约定，如果合同中无约定，保修期则按照法定期限计算。 质保期的法定期限为最低标准，双方可根据实际情况，约定更长的质保期限。 |
（1）如果发包方、承包方在合同中没有约定缺陷责任期，则该工程项目视为无缺陷责任期，工程竣工验收合格后承包人即可主张收回质保金。 （2）如果在合同履行过程中，发包人与承包人协商一致同意延长缺陷责任期，那么原来约定的期限与延长的的期限之和，最多不能超过24个月。 |
|
法 律 依 据 |
《建设工程质量管理条例》 |
《建设工程质量保证金管理暂行办法》 |
司法实践中具体问题的应用
01建设工程施工合同无效的情形下工程质量保证金如何返还？
在司法实践中，人民法院对此问题没有统一的裁判规则。
第一类观点认为，施工合同无效，关于工程质量保证金的条款亦应当认定为无效，根据合同无效的相关规则，发包人预留的工程质量保证金应当向承包人返还。
【典型案例】（2018）最高法民终846号
最高人民法院认为，因案涉五份建设工程施工合同无效，故双方关于在工程结算价款中预留5%质量保证金的约定亦无效。一审判决按双方合同约定预留结算价款5%质量保证金缺乏合同和法律依据，显属不当，本院予以纠正。
第二类观点认为，虽然施工合同被认定为无效合同，但关于工程质量保证金的相关条款系对工程价款的约定，应当参照适用。
【典型案例】（2018）最高法民终922号
最高人民法院认为，案涉《工程施工合同》约定“工程质保金为最终结算总价的5%，工程竣工验收满2年，甲方无息返还质保金的70%，竣工验收满5年后，甲方无息返还剩余30%的质保金”，该约定属于结算条款的一部分，不因合同无效而免除中建二局四公司留取质保金的义务。综上，根据法律规定和合同约定，质保金应当扣留。
【典型案例】(2019)最高法民终1800号
最高人民法院认为，一审法院综合以上情况，依据质量保修金的有关规定，认定案涉工程质量保修金支付时间尚未到期，在中城辉煌公司应付工程款中予以扣除、预留，明确万兴建筑公司对质量保修金可待到期后另行主张，并无不当。万兴建筑公司上诉关于案涉施工合同无效，不应参照合同约定预留保修金的主张，于法无据，不应支持。
小结
笔者认为，基于建设工程质量缺陷担保责任的现实性以及法律法规关于质量缺陷责任的法定性，即使在认定合同无效的情况下，仍应当参照工程质量保证金条款，结合工程实际情况，预留相应的质量保证金。因为预留的质量保证金，在缺陷责任期届满后，并不会改变其属于应付工程款的性质。在工程经竣工验收合格、缺陷责任期已届满的情形下，无论施工合同有效与否，发包人均应将预留的工程质量保证金返还给承包人，承包人的合法权益应当得到保障。承包人在施工过程中，也应保质保量完成全部工程项目，严格把好质量关，当缺陷责任期届满后，依约向发包人提交返还工程质量保证金申请，及时主张权利。
【典型案例】（2020）最高法民终774号
最高人民法院认为，建设工程质保金是用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。《施工总承包框架协议》约定了质保金的提取比例以及支付办法，但鉴于该《施工总承包框架协议》已被认定为无效不再履行，结合两年保修期已满，万利公司主要对主体进行了施工，后续工程由其他公司继续施工，原审认定不再提取质保金并无不当。但是，并不因此而免除万利公司对于其已经完成建设工程在合理使用期限内对地基基础工程和主体结构质量的保修责任。
02约定延长缺陷责任期的效力
一种观点认为：当事人对返还工程质量保证金期限约定全部或部分违反了《建设工程质量保证金管理办法》的相关规定，超过2年的期限不能认定为缺陷责任期。
【典型案例】（2019）最高法民终461号
最高人民法院认为，缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。天门双赢公司与浙江八达集团在《天门世贸中心幕墙工程施工合同》中约定，幕墙工程的保修期从取得验收合格之日计算，保修期按国家相关规定。在该合同附件3《工程质量保修书》中约定，质量保修金验收合格之日起满壹年后14天内一次性返还。案涉幕墙工程自验收合格至一审判决作出之日，已逾三年，迄今已满五年，故根据前述法律规定，可以认定案涉幕墙工程的质量保修金已符合返还条件，浙江八达集团上诉主张幕墙工程部分的工程质量保修金应全额返还的上诉请求成立，本院予以支持，另一种观点认为，《建设工程质量保证金管理办法》仅为部门规章，其对工程质量保证金返还期限的规定，不能作为认定工程质量保证金返还期限效力的规定，工程质量保证金返还期限超过2年的约定依然有效。
【典型案例】（2019）最高法民申5165号
最高人民法院认为：关于工程质量保证金的问题。《建设工程质量保证金管理办法》属于部门规章，《建设工程施工合同》关于质量保证金的约定与之不符，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不会因此导致质量保证金条款无效。
小结
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”，进一步证明了当事人双方可以对质保金期限进行超出2年的约定，并不因此而无效。然而，工程质量保修制度在操作层面是依靠施工单位出具的质量保修书以及建设行政主管部门的监管进行，实践中在出现质量问题时，发包方、施工方相互推诿扯皮，对于保障工程质量及解决工程质量缺陷保障不力，缺乏相应的强制性，工程质量保证金制度便在这一背景下应运而生。工程质量保证金制度产生后，发包人为了工程维修的方便，往往将保修期届满作为工程质量保证金返还的前提条件。这样的约定在一定程度上变相延长了工程款的支付周期，给建筑企业造成了很多的负担。为了解决这一问题，国务院办公厅、住房和城乡建设部以及财政部多次发文，严格区分工程质量保修制度与工程质量保证金制度，这表明从国家层面已经形成共识，工程质量保证金的返还仅与缺陷责任期相关，与工程质量保修期无关。这体现了建筑市场的发展规律和发展趋势。
作者:王岩律师
声明
文章中图片来源于网络，如有侵权请联系删除。
鉴于相关法律、法规浩如烟海，且对相关规定存在多角度解读，文章内容仅为作者观点。
,
