01
新版“错峰限行”征求意见一公布，整个城市都炸开了锅。
若最终顺利施行，杭州限行区域，将升级为三个梯队：浙A号牌传统限行区、浙A区域号牌限行区，和非浙A号牌限行区。
当中，受影响最大的群体，莫过于非浙A车主。
我的一个朋友，住在大关，工作地点在德清，苦摇车牌三年而不中。每天上下班，都是掐点出行，7点前出城，18点30分后进城。
3月1日开始，想要走高架快速路回家，必须等到20点后，想想都很郁闷。
不少人预测，因为限行趋严，浙A号牌将变得更难摇，价格也可能水涨船高。还有人认为，新能源汽车有望激增，或将带动车位行情（需固定车位）。
不过，以一个地产人的视角看，这份全新的限行区域地图，正在告诉我们一个更为重要的信息：
未来几年，杭州可能出现的热门板块，已经跃然纸上。
02
杭州限行区域，可分为三个层级。
第一层级：石祥高架、秋石高架、复兴路、虎跑路、五老峰隧道、灵溪隧道、紫金港路、文一西路、古墩路等围合区域。
这一带，包含了武林、西湖、湖滨、采荷、大关、申花、翠苑等地，是公认的老市区。
第二层级：石祥高架、绕城北线、东湖通惠高架、晨晖路、风情大道、彩虹快速路、之浦路、紫之隧道、紫金港路等围合区域。
即浙A区域号牌限行区，基本覆盖了近几年来崛起的新兴区域（未科除外）。
以江南岸为例，滨江区政府、滨康、奥体、亚运村、萧山科技城、萧山市北、萧山城区、南部新城等，皆在其列。
图源：都市快报
城东方向，则包括城东新城、艮北新城、笕桥、九堡等。
这么说吧，浙A区域号牌限行区，囊括了目前杭州主流的热门成熟区域。但成熟有许多种：它可能房价贵到你买不起，可能人气旺到你摇不着，也可能城市界面老旧杂乱，没有多少可开发土地的潜力。
我细数了一圈，除了亚运村、萧山科技城（通城高架以西区域）等板块，今后还有大量可推住宅用地的，非常少。
相比之下，第二层级和第三层级（绕城高速）之间，还有不少“空白地带”。
它们的基本特征是：离市区较近，地段上仍属于绕城内的中心城区，但多数目前车流量较小、人口密度不高，后续开发空间较大。
换言之，未来几年，随着地块的接连推出，很有可能成长为下一个热门板块。
03
那么，到底有哪些“空白区”？
我们以之江核心区为起点，按逆时针方向，梳理出了22个板块，并做了楼市点评。
之江核心区：高层限价3万8、叠墅限价5万5
之江热度最高的区域，在售新房仅祥生云境、珊瑚世纪雅园，中签率低至个位数。
区域比较成熟，后续开发空间有限，但潜力并不小。主要原因在于，除了求是之江二小，之江一中也加入了杭二中教育集团。
双优名校加持下，除了新房，也不妨关注下相对低位的次新房，如之江九里等。
双浦：暂无新房可售
三江汇的核心区之一，值得重点关注。据悉，前两年不少农居房拆迁，已腾出不少土地，只是尚未纳入土地出让计划。
滨江浦乐：新房限价3万8
作为滨江腹地，主要吸引滨江核心区外溢客群。只是这两年，板块内几无可售新房。唯一一个世茂栖棠誉湾，房子都结顶了，却迟迟不开售。
不过就在昨天，荣盛拿下了一宗浦乐宅地，加上去年的兴耀宅地，已有3个待售新盘。
白马湖、义桥北和闻堰：无新房可售
自三年前中南白马湖壹号售罄后，这一带便再无新房。目前白马湖壹号的二手房，近3个月来成交均价接近3万4，与三年前尾房销售时的价格，差别不大。
和白马湖一样，义桥和闻堰亦已进入住宅断供期。
湘湖南：中式合院门槛高
作为西湖的“姊妹湖”，湘湖旁主打的全是中式大宅，顶级富豪专属。
目前在售有保亿湘湖雅园，主力户型约190-280㎡中式合院；待售的是滨江盛元湘湖里，规划有290套中式大宅，主力户型约240-380㎡。
南部新城：高层限价29800
自两年前起，南部新城就是江南岸刚需的聚集地。目前在售、待售新盘加一块共有4个，分别是朝闻花城、樟宜翠湾、国宸府及禹洲现房销售地块。
所前：高层限价21400
南部新城往南、绕城内还有一个2万出头的低洼板块，那就是所前。但因所前新房不多，整体知名度一般。
目前可售新盘共两个——德信金科泊岸江宸轩、碧桂园前宸府。前者户型最小89㎡，最大不过105㎡；后者户型略大些，客群定位各不相同。
新塘：高层限价25600
位于通惠南路以东，目前热度最高的是融创·融望之城，历史中签率最低仅13%；余下在售新盘只有滨旭府。
火车南站：高层限价25600-32000
火车南站虽已通车，但从楼市热度而言，并未对板块内新盘有过多助力。
万科彩虹天空之城依靠的主要还是其TOD这一标签，及万科的品牌优势。除此之外，还有东原阳光城印滨江及众安荷源府在售。
04
萧山新街：高层限价2万7
地铁7号线通车后，新街直接受益。限价2万7的高层，只要户型定位刚需、刚改，基本不太愁卖。
但洋房定价高、去化相对难。目前新街基本由保利撑场，在售的新盘欣品华庭、待售的和者时光印象府，均由保利操盘。
萧山科技城：高层限价28500
前湾江上湾、融信荣望轩前后脚售罄，目前板块内暂无新房（住宅）可售。已知的待售项目为前湾四期、五期地块，规划有沿江排屋、高层及洋房，最快明年6月开盘，价格待定。
金沙湖：限价37500
近几年，金沙湖总共出让了两宗涉宅用地，望金沙住宅已经售罄，目前仅剩春风金沙还有房源在售。
丁桥：高层毛坯限价2万8
丁桥这两年在楼市的发声力度并不高，除了俩现房楼盘开盘，拉了波热度外，后续无热点跟上。
下一波房价抬升，大概得靠地铁3号线及龙湖天街了。目前板块内仅芳菲与城一盘在售，电建另一丁桥项目尚未入市。
华丰：高层限价3万3
多年不出地，一出就是两宗，说的就是华丰板块。滨江春语蓝庭已经售罄，现在只剩春和云境还剩5幢高层待售，户型约95-140㎡。
桃源：高层限价3万4
最近两年，桃源屡屡有新盘供应，但去化也很快，仅去年一年，先后3盘售罄，现在只剩合能杭玥府一盘待售。
智慧网谷：高层限价3万6
慧慧网谷目前是星创的主场，“双子星”之一的晶悦府，昨天刚结束登记；另一盘晶晖里尚未开盘。
不过，这里的限价还维持着3年前的价格，仍是3万6。据悉，后续还有数宗待出让宅地，加上在建的文澜系小学 初中，值得高看。
崇贤：高层限价2万3
绕城内，高层限价2万出头，刚需圣地崇贤火热已久。一度4盘同时登记，均需摇号。
除了在售的星合映、澜仕里、海逸翠廷、宸瀚里外，崇贤又将迎来两大待售盘——西房杭语清澄、上海恒文项目。虽然绕城内崇贤土地已不多，可胜在二手房选择余地大。
运河新城：限价3万8-4万
运河新城分两部分，一部分是上塘高架以西，主要在售楼盘是金地大运桥西府；一部分是在高架以东，高层限价3万8。
目前供应主力集中在高架以北的运河新城。昨天一宅地刚拍出封顶 2%自持，由万科拿下，可见板块热度。
目前在售香港置地上河公元、待售融信天阳云澜天第。据悉，两盘均计划1月加推，搞不好会撞车。运河新城剩余待开发宅地，还有不少，未来将是拱墅区土地供应主力之一。
勾庄：限价30500
虽然勾庄很火，可那只是无房户与人才的狂欢。在售的万科前宸、待售的星创城，基本与30岁以下单身或有房家庭无缘。
祥符：限价4万
祥符高层限价从3万8涨到4万，并不妨碍它的市场热度。毕竟，望林府4万5的洋房，还得靠抢；3万8的祥宸府，中签率低至13%，4万的宸章新邸也不愁卖。
三墩北：限价28100
三墩北的热度，已经不用再多提了。多少家庭在等紫璋台、天澜，还有东面的钱江古墩彩虹轩。但还是和勾庄一样的问题，基本是热点盘，与普通家庭没关系。
05
让我们对这些板块，做一个归纳总结。
首先，不是所有的“空白区”，都处于启动阶段。比如，之江核心区头部二手房，已动辄5-6万，虽然仍有上行空间，但门槛真的不算低了。
其次，一些浙A区域限行区里的板块，可能还不如部分“空白区”。
最典型的就是，“扶不起”的九堡等地，明显被“外围”的之江、勾庄、桃源等板块，力压一筹。
第三，低门槛的板块，多数位于萧山。
像所前、南部新城、新塘、火车南站、新街，均价基本在3万内，且摇号难度相对较小。
而其他2-3万的板块，如勾庄、三墩北等，基本是热点板块，只有人才和无房户（30岁以上单身和离异满三年）能摇。
第四：未来有较多潜在土地供应的，主要是双浦、运河新城，智慧网谷等板块。
购房者该关注哪些板块，其实很简单。
抓住这几个指标就行了：有没有优质学校预期、有没有限价倒挂，后续开发空间大不大，及是否有政府意图明显的规划导向……
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