来源：上海信托圈
原标题：如何选择房地产信托？房地产信托专有名词有哪些？
01如何选择优质的房地产信托产品？
一、分析交易对手
交易对手是房地产信托产品中的融资主体，目前大部分信托公司会选择全国排名前100名的开发商进行合作。投资者可以从下列内容来判断交易对手的强弱
1．信用评级：全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，根据中诚信证评2019年发布的信用等级通知书，恒大地产集团的信用等级为AAA，评级展望稳定；债券的信用等级为AAA，评级等级越高其融资成本越低。
2．百强排名：在房地产行业普遍运用的百强排名是根据年度销售金额来进行排名，2020中国房地产开发企业100强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。
3．流动性分析：这是判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多、预期未来一年的销售货值等。
4．实际控制人：房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。
二、分析标的项目
标的项目是信托资金的投资去向，投资者可以从下列内容来判断项目的好坏：
1．区域位置分析：房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，建议选择一二线城市或者省会城市重要地段的项目。
2、成本分析：主要分析土地成本，通过房地产信托产品的推介或者尽调中能查询到所投项目土地的招拍挂成本，勾地成本越低，项目安全边际越高。另外，分析项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。
3、房产项目业态分析：主要分析所投资项目的业态是别墅型房源还是大面积户型的房源或者改善型房源，按照目前市场上销售情况看，刚需、改善型房源销售最火爆。
4、抵押物分析：主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下优先选择抵押物处于一二线或省会城市的住宅项目。有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押或者质押。抵押物是信托产品最重要的一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键。
三、监管措施
信托公司对房地产信托项目有独特的监管措施。
1、项目公司监管：主要有项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会席位、重大事项一票否决权等措施。通过对项目公司股权过户及质押的监管，能达到控制项目公司的所有权，防止开发商通过股权形式再融资。
2、资金监管：主要通过受托支付、账户印签、账户监管等措施对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需要明确用在项目开发上面，另外一方面是：监管销售回款，能保证银行账户有足够的资金归还信托计划。
3、章证照监管：信托公司一般会派财务代表到项目公司对章证照进行共同监管，以防发生风险。
4、其他风控措施：实际控制人连带担保责任、追加其他资产进行抵押等。
举个例子:我们以某信托发行的【XX信托-贵阳恒大文旅】产品为例。
首先，从交易对手来看，融资人—贵阳恒大童梦天地旅游发展有限公司是恒大童世界旅游100%控股子公司，且此项目由恒大旅游集团和中国恒大集团进行担保；恒大集团的信用评级为AAA，百强房企排名第一；交易对手及担保人信用评级高，违约成本大，预期销售货值高，还款能力强；
第二，从项目来看，贵阳是贵州省省会，项目所在地贵安新区是中国第八个国家级新区，极具区域优势。抵押物为2018年单盘销冠（实现销售收入87.36亿）且勾地成本低，（整体楼面价为961元/平，预计售价为10000元/平）安全边际高。
第三，监管措施齐全，抵押物评估价值约25.4亿，信托存续期内动态抵押率不超过70%；由恒大旅游集团和中国恒大集团提供连带责任担保；设置资金监管账户；设置销售监管账户；进行工程和销售进度监督等。此项目拥有完美风控，抵押物容易变现，且可完全覆盖信托本息。
你不可不知的房地产信托专有名词
房地产是典型的资金密集型行业，融资对于房企而言至关重要。截至2019年末，全国68家信托公司(基于年报披露数据)管理资产规模为22万亿元。其中房地产信托占比约20%。由此可见，房地产信托产品占据重要地位。在房地产信托中，我们常常能见到“满足432条件”、“土地前置/后置抵押”“回款保证金”等专业词汇。那么，这些到底是什么意思呢？
房地产信托中的“432”是什么？
“4”代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
“3”是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。
“ 2”是指融资方至少有2级或以上的资质。
“432”标准是信托公司衡量放款的重要标准之一，因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。另一方面，房地产信托“432”条件等政策能够促进房地产信托的可持续的发展，有效防范房地产信托风险，规范信托行业，从而促进房地产业的健康发展。
前置/后置抵押是什么？
资产抵押是融资中最常见的风控手段之一，很多情况下投资人只看抵押率，不太关注抵押的前后置问题。简单来说，前置抵押：在信托项目成立之前，已经办理好抵押；后置抵押：先放款，后办理土地抵押。其中“前置抵押”较为常见，在这里我们重点看看什么是“后置抵押”。
一般的土地抵押办理流程为：取得《土地使用证》——＞评估土地价值——＞办理土地抵押手续。但是，在某些情况下，受限于各种手续的办理进度，房地产项目已经要启动，地已经拿下来，而《土地使用证》还在审批过程中，这时候为了追赶进度，房地产商就和融资方约定：先拿到钱，等《土地使用证》办下来就去办理抵押。一般会规定：信托计划成立后2-3个月内，项目土地抵押登记办理完毕。
【后置抵押】有什么风险呢？
对于投资者而言，最大的风险就在于土地抵押办不下来。从拍地到缴纳土地环节，可能因为政策变化，或者小地产公司因资金计划调整逾期不缴，这都意味着抵押无法落实。但这类事件在信托中不常见，信托公司通常会在合同中做两个主要约定：
一．规定这块“待抵押”的土地不能抵押给别人；
二．如果土地证迟迟办不下来（例如3个月内），项目就提前结束。
所以对于投资者来说，在交易对手和其他要素相差不多的情况下，有前置尽量优选前置；有些项目在信托计划成立之前有前置抵押，后置抵押办理之后会替换前置抵押。这类项目也可以选择；万一碰不到合适的，那么在选择后置抵押项目时，就要重点关注抵押的办理时间和办理条件。
什么是回款保证金？
房地产信托项目中，信托公司往往会对销售回款进行监管，常见的手段有销售资金全封闭监管，销售资金按销售节点沉淀、还款保证金按时间节点沉淀等。因为在房地产信托中，一般以销售回款作为第一还款来源，那么，为保证信托资金的安全性，一般会要求房企建立回款保证金制度，将房产销售收入按照一定比例直接进入到信托公司指定的回款保证金账户中。而回款保证金的具体比例，要根据具体项目的体量和实际销售总额的关系来决定。
总结：在选择房地产项目时，投资者应首先要关注融资人的实力。融资项目融资主体的资质自然是投资者应当考察的第一要素。地产百强和当地中小型房地产开发商对比。显而易见，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。
其次判断融资项目本身能否迅速回笼资金，房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的销售回款，因此，房产项目本身资质如何，能不能快速流转去化，拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。
最后关注风控措施，风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不及预期，融资方不能及时还款，这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。投资人需要重点关注抵押物是否足值，能否快速处理等。
