春节长假结束后的四个星期，小回和团队前后接待了二十多家房企的来访，其中的2/3已是全国排名能挤进前五十位的「大家伙」。这些房企的风格和套路五花八门，但在投资和拿地阶段，各家的判断指标其实大同小异：需求。能够拿来衡量需求的指标，归根到底，也无外乎两项：这座城市有多少人，这些人有多少收入。
在中国，「收入」这项指标从来都是一笔糊涂账。一位在全国性房企供职的朋友曾跟小回吐槽：有一次给老板汇报，老板问他：某某城市常住人口的收入怎么样？这位朋友老老实实地摆出了统计部门每年按惯例公布的「人均可支配收入」相关数据。老板斜了他一眼：这能看出个啥？
2018年石家庄城镇居民人均可支配收入是35563元，同期石家庄普通住宅成交价格15681元/平方米。照此计算，一个人一年的可支配收入也只能购买两个平方米。就此得出结论：石家庄普通住宅成交价格高？石家庄人买不起房产？可过往一年石家庄卖掉了将近300万平方米的普通住宅，总房款在150至200万元的普通住宅卖掉了5701套，200至250万元和250至300万元的普通住宅合在一起也有将近6000套。这些房产卖给了谁？
因此，每次面对房企们关于「石家庄人到底多有钱」这个困惑的时候，小回只能两手一摊：反正，别看「人均可支配收入」这项数据就好。倒不如看一些可以佐证石家庄常住人口需求和购买力的数据，比如，石家庄的商业「魁首」北国人百，尽管开店早就开出了石家庄，可河北省会依然是它断然不能放弃的「大本营」。最新的数据还是在2017年，这一年北国人百的销售规模达到了350亿元，高于当年的宏图三胞和王府井，距当当网也只有一步之遥。
有人的地方，就有江湖。同样的，有人的地方，自然就有需求和购买力。城市竞争，说来说去，还是「人」的竞争。2018年和2019年的两个「春节假期后」，全国范围内但凡有吸引力和影响力的省会城市，都在拿出「你比我，我比你」的人才人口政策，为的，还不是人兜里面的购买力和心里面的需求。
而在这些已经或即将进驻石家庄的房企眼里，这座中国的「雾都」、「浴都」，尽管有诸多让他们无法理解的事情，但这一千多万的常住人口，依然是他们欲罢不能的关键因素。
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不负所望，2018年的石家庄常住人口继续「翻红」：包括辛集在内，石家庄的常住人口规模1095.16万，较2017年新增7.17万人。其中，新华区、桥西区、长安区和裕华区所组成的「城四区」，加上高新区所组成的「主城区」，再加上鹿泉区、栾城区和藁城区所组成的「新三区」，以及应属「飞地」的井陉矿区，这样一个极其宽泛的「市辖区」范围内，其常住人口规模500.31万人，较2017年新增10.09万人。跨过了500万人的「门槛」，石家庄终于可以「振臂一呼」：我们也是「特大城市」了。
这是石家庄人内心中的一个「梗」：2014年，石家庄市辖区的常住人口规模是467.36万人，按照1980年版的标准，石家庄妥妥的「特大城市」。然而，2014年11月20日，国务院公布了《关于调整城市规模划分标准的通知》，「特大城市」门槛一口气就拔升到了常住人口规模500万，石家庄也因此从「特大城市」降级成了「大城市」。
降级这事儿，谁也忍不了。这五年来，重回特大城市变成了从上到下的心病。2018年初公布2017年常住人口规模的时候，石家庄的统计部门在公报中还用了距特大城市规模仅一步之遥这样的字眼，当年的心有不甘和今天的按捺不住溢于言表。如今，500万常住人口的门槛终于迈了过去，岂能不扬眉吐气。
我们再来看看市辖区这500万常住人口的构成：先把因历史原因，已成「飞地」的井陉矿区剔除出去，真正意义上的市辖区常住人口应是490.29万；其中，主城区是321.68万人，主城区内的城四区是294.35万人，新三区是161.58万人。常住人口的「大头」还是在主城区和其中的城四区内。
▲ 2014年至2018年石家庄各县、市、区常住人口规模情况
再来看看常住人口「增量」的流向：与2017年相比，剔除井陉矿区的市辖区常住人口新增10.05万人；其中，主城区新增7.28万人，主城区内的城四区新增3.45万人，新三区新增2.69万人。「大头」在主城区和城四区内，人们趋之若鹜的自然也是这些地方。
如果把时间拉长到五年前，新三区在这两年才算奋起直追，可过往五年，主城区和城四区还是「一家独大」：与2014年相比，剔除井陉矿区的市辖区常住人口新增32.74万；其中，主城区新增24.06万人，主城区内的城四区新增14.28万人，新三区新增6.62万人，仅是主城区的28%。
▲ 2014年至2018年石家庄各县、市、区常住人口新增情况
这两年，新三区总算有了些「人气」，这也反映出五年来常住人口对新三区的认知和判断正逐步更新。然而，反过来想，要不是主城区确实已是拥挤不堪，房价也「冒尖」，否则，谁愿意舍弃主城区，跑步出城呢？
前两天，小回面对某全国性房企介绍城市的时候，展开地图，指着城市的东西南北，絮絮叨叨两个小时，关于新三区，小回说了很多，可讲完了，来访房企告诉我：没记住多少，只记住了一句话，「配套差」。
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东边日出，西边雨。在市辖区为常住人口突破500万，重回特大城市行列而欢呼的同时，市辖区外的县市，却在为常住人口的剧烈「失血」而痛苦不堪。尤其是在2018年，失血更加严重：与2017年相比，2018年石家庄市辖区外县市常住人口减少2.92万人；其中，灵寿、行唐、正定和新乐组成的北部县市，其常住人口减少了0.94万人，无极、深泽、晋州和辛集组成的东部县市减少了0.89万人，平山和井陉组成的西部县、市减少了0.59万人，元氏、赞皇、高邑和赵县组成的南部县市减少了0.49万人。小回将过往五年市辖区外县市常住人口变化放在一起，也从未见过失血如此严重的2018年。
▲ 2014年至2018年石家庄全市、市辖区、主城区、城四区、新三区、市辖区外、西部县市、北部县市、南部县市和东部县市常住人口规模情况
事实上，这种失血是在2018年被彻底放大。将时间拉长到五年前，仅有西部县市常住人口减少了0.37万人，其他县市均有不同幅度的增长。可五年来积少成多，量变质变，常住人口的流失终于在2018年迎来了总爆发。殊不知，五年来市辖区外县市常住人口也仅新增了0.59万人，与新三区常住人口新增规模最少的栾城区相比，仅相当于40%。
▲ 2014年至2018年石家庄全市、市辖区、主城区、城四区、新三区、市辖区外、西部县市、北部县市、南部县市和东部县市常住人口新增情况
如此迅速的失血，将是县城房地产市场的最大「隐患」。民风淳朴的河北农村，小伙子想要娶媳妇，不仅需要在县城或市区有房有车，如今要求又有升级：房产还不能有住房贷款，总不能让姑娘嫁过去，还得跟着婆家一起还贷。如此背景便构成了县城市场的最大「基石」。
如此市场，需求是有的，可能够持续多久？收割一把，又需要多长时间才能恢复过来？
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从某种意义上说，这些年来石家庄市辖区常住人口规模节节攀升，市辖区外的县市「功不可没」：在市辖区人口规模迅速扩张的背景下，这些县市首先「贡献」出了当地的人口。一方面，这背后是资源向心力，特别是主城区和城四区，集中了石家庄最为丰富和优质的公共服务配套，举凡有需求和购买力，换句话说，想买，又能承担得起，主城区和城四区自然是首选。
另一方面，这也是城镇化的必然结果。2017年的郑州，城镇化率已经达到了惊人的72%。然而，直到2018年的石家庄，城镇化率才勉强达到63%。两者相差的9%，也就意味着石家庄还有至少90万人将从农村搬进城镇，这其中的大部分，购买力充沛，大摇大摆搬进主城区和城四区；购买力有限的，高新区和新三区也可以接受，哪怕是临近城四区的环线沿线。这背后的想象空间非常广阔。
然而，与郑州相比，相差9%的城镇化率既是「蛋糕」，更是「隐忧」：小回统计了过往三年并直到2017年的郑州常住人口数据，惊讶地发现，这座国家中心城市和中原城市群的绝对核心，除市辖的金水区和市辖区外的新郑市外，其他地方竟然全部呈现出常住人口的增长态势。这其中，当仁不让的便是郑东新区和航空港区，常住人口三年内分别新增18.4和10.13万人，妥妥地「秒杀」石家庄新三区合并在一起在过往五年的新增常住人口规模。
▲ 2015年至2017年郑州市各县、市、区常住人口新增情况
市辖区内在虹吸，市辖区外也在虹吸，郑州全境如同一个巨大的「吸血泵」。看看河南地图，小回想明白了：郑州常住人口规模的集体上扬，背靠的是河南全境的一个亿人口。
然而，与郑州之于河南相比，石家庄之于河北，也仅限于冀中南地区的保定南部、衡水、沧州西部、邢台和邯郸，条件允许的话，山西的阳泉也可以辐射到。然而，这个理论大于现实的辐射范围，却远远不能为石家庄提供一块人口规模一个亿的「腹地」。一旦邯郸被郑州拉走，保定靠拢北京，沧州扭头转向天津，石家庄的战略空间将被进一步压缩。
因此，也就不难理解，市辖区常住人口的增加，当下最为现实的选择，也只能是市辖区外的县市。此时的石家庄需要「未雨绸缪」：吸完了这些地方，还能转向哪里？
事实上，人口的吸引力也从来不是靠有多大地盘就能确定的。关键，还在于城市，你有多大的吸引力能把人直接「吸」来，牢牢「吸」住？
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就算在挤破头的市辖区内，常住人口的规模和增量也是「高下不同」：其中，谁是常住人口新增最多的行政区？不是常年霸占最受欢迎行政区的裕华区，也不是老旧厂区和棚户区大量拆迁改造的长安区，更不是省直机关单位和家属院大量扎堆的桥西区，而是石家庄如今的「产业龙头」高新区。意不意外？
与2017年相比，2018年高新区的常住人口新增3.82万；过往五年，高新区的常住人口更是新增了9.77万。高新区的开发空间广阔，别的不说，南二环东延线以南的广袤之地，将是未来三年石家庄土地市场供地的绝对主力，为此，地铁第二期规划还「特意」先行启动六号线一期，起自东明商城，终到高新区南端的东佐；高新区在2019年还将启动全市规模最大的城建计划，一口气就是几十条道路的建设，这是要彻底摘掉「全区尽是断头路」帽子的节奏。上述动作一旦全部落地，高新区的常住人口规模还将增长。
过往五年，城四区常住人口新增规模都在3至4万左右，藁城区也有了3.01万人，鹿泉区2.09万人，循环化工园区2.05万人，栾城区也有1.51万人。尽管与主城区和城四区的配套水准尚不能相比，可城里面的房价确实不便宜，在主城区和新三区之间互联互通的主干道沿线购房，成了大量首置需求的首选。多少有些无奈，但也是城市和房地产市场发展必然要经历的过程。
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小回总是在说：石家庄常住人口的人口密度有多大、有多大、有多大。很多朋友嗤之以鼻：哪有？
还真有。先看桥西区，全市范围内人口密度最大的行政区，在2018年已有11263人/平方公里。其次是裕华区，人口密度9296人/平方公里。综合算下来，城四区在2018年的人口密度已是8031人/平方公里，主城区的人口密度也有7227人/平方公里。在过往五年，主城区和城四区的人口密度均保持了7%以上的增长。
▲ 2014年和2018年石家庄各县、市、区常住人口密度和增长情况
高新区值得一说：过往五年，高新区的常住人口新增了将近10万，也将高新区的人口密度推升到了3477人/平方公里的水平，五年上升了56%，增幅绝对跑赢全市。反过来看，高新区也是这些年来石家庄着力将城四区常住人口向外疏解的方向之一，地面是主干道，地下是轨道交通，以往是高新区中北部，珠江大道、长江大道和黄河大道的「三横」沿线较为集中；未来则是高新区的南部，特别是南二环东延线以南地区。高新区成立27年，南部地区也已经「沉睡」了27年，如今又是地面交通，又是地下轨交，将城四区常住人口疏解向这些地区的目的非常明确。
与主城区相比，新三区的人口密度还远远不足：最高的栾城区和藁城区，也勉强刚过1000人/平方公里这道「门槛」，最低的鹿泉区，当前的人口密度仅有778人/平方公里。然而，与高新区已有配套基础相比，新三区的配套水平是「卡」住需求外溢的关键因素。就算是上风上水、生态涵养的鹿泉区，购物、就医、入学没地去，常住人口和需求都会「意兴阑珊」。打开外卖平台，点个餐都要好几公里以外，因此也无怪乎新三区和正定县的政府工作报告，都将提升配套水平赫然写了进去。
▲ 2014年和2018年石家庄全市、市辖区、主城区、城四区、新三区、市辖区外、西部县市、北部县市、南部县市和东部县市常住人口密度和增长情况
现在不是顾面子的时候，而是要里子的时候。
可以预见的是，除了城四区的配套投入还得稳定外，将常住人口压力向外疏解仍是当务之急。指挥棒一挥，高新区和新三区的配套投入一样不能马虎，并表现在轨道交通加快推进，先把通向正定新区的轨道交通一号线二期试运营，并将正定新区纳入主城区常住人口向外疏解的新目的地；地面交通加快建设，高新区最大规模的城建计划自不用说，中华北大街、新城大道和太行北大街北延也将大干快上。此外便是各种配套设施，远的不说，河北医大二院在鹿泉区的西院区即将投入使用，以及在正定新区新院区尽快开工建设，便是直追眼前。
常住人口跑步进城，主动积极；可将常住人口疏解出去，就要靠实打实的吸引力。配套不足，生活不便，谁会愿意用脚投票？然而，放眼四下，除了主城区和城四区差强人意外，新三区和更大范围的市辖区外县市，显然还无法给常住人口们足够的信心。
比上不足，比下有余。过往五年，河北全省常住人口新增172.55万，剔除掉辛集的石家庄便占据了19%，处于领跑状态。然而，与郑州当仁不让虹吸河南全境不同，偏安冀中南的石家庄需要面对北京这座中国最大的人口「吸血泵」，还需要面对天津、唐山、保定等一众竞争者。远的不说，2018年比邻北京的廊坊常住人口新增31.48万，手握河北雄安新区的保定新增20.95万，冀东区域中心的唐山新增16.76万，地处郑州和石家庄两地夹缝中的邯郸也新增15.42万人。不要说和北京、天津和郑州正面竞争，就算是在河北省内，在冀中南地区，面对衡水、邢台和邯郸三个「小兄弟」，石家庄也难言乐观。
▲ 2014年至2018年河北各设区市和省直管县、市常住人口新增情况
尽管石家庄已有将近1100万的常住人口规模，「老本」还能坐享一段时间，可总有一天，这座河北的省会，还是需要走出冀中南，面对河北全境。那么，石家庄，准备好了吗？
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