新房业主购买非人防地下车位，开发商经常迟迟不给办理产权证的问题，到底怎么回事？看看以下案例，或许能有点想法。
案情简介
一、2016年，W某与K地产公司签订购房协议，W某购买K地产公司开发的房屋。双方同日签订补充协议约定，车库、车位等停车场所为万科公司投资建造，所有权属于K地产公司。
二、2017年，W某与K地产公司签订《地下车位使用权转让协议》，该协议约定K公司将小区一处地下停车位转让给W，价格30余万元。协议约定，乙方（W）明确知悉该地下车位不办理产权登记，并不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或土地使用权登记等手续。
三、市人民政府土地批件：……地下车库（不含人防）用作本项目公共停车库，未经批准不得转让、租赁、抵押和改变用途。---地下车库应首先满足本项目业主的使用需要。
四、市人民防空办公室答复W，案涉车位不属于人防车位。市住建局答复W：停车场预售许可手续不存在，无该小区地下停车场预售证备案信息。
五、2019年11月，国土资源局向K地产公司出具《催办地下（半地下）停车场补充用地手续通知书》，认定K地产公司存在出售（以租代售）行为，未如约履行出让合同，地下（半地下）停车场违约用地，并要求补充用地手续，补缴土地出让金。K地产公司还被某行政机关行政处罚5000元。
六、W遂以K地产公司存在欺诈行为为由，要求撤销购买车位合同，并要求“退一赔三”。
七、案件经过一审、二审发回重审、一审重新审理，一审法院再次认定K地产公司欺诈行为成立，判决撤销合同，支持原告要求返还30余万购买款项的请求，但因车位不同于一般的商品，3倍惩罚性赔偿未予支持。
八、二审法院认为： K地产公司与W签订的是《地下车位使用权转让协议》，W认为案涉地下车位应属全体业主共有的主张没有事实和法律依据。而K地产公司已经可能影响买受人作出是否购买判断的各项信息向原告进行了主动披露，原告签订该协议意在取得案涉车位使用权，合同目的已经实现，案涉车位由原告占有使用至今。因此，原告以欺诈为由撤销合同，依据不足，改判驳回W诉讼请求。
参考案例：(2021)辽02民终3792号
问题总结
一、案涉车位使用权转让到底合法与否？
上次文章仅从物权角度分析，认为对于车位不动产而言，脱离所有权的使用权转让，要么是名为使用权转让、实为长期租赁协议，要么是私设物权、违反“物权法定”的强制性规定。
认可协议效力是危险的，万一开发商因债务纠纷遭到强制执行，那么其债权人理所当然可以查封业主购买的车位，排除业主的使用权。届时，业主恐将无法排除强制执行，只能向开发商主张赔偿了。
很遗憾，二审法院认可了该份协议的效力，认为合同有效。
二、案涉车位归属权到底归谁？
地下车位要办证需要满足单独立项规划、缴纳土地出让金、建筑成本单独核算三个条件。否则，只能是不改变容积的公共设施。如果认为开发商有权出售其投资的车位的使用权，那么逻辑上讲开发商是否有权向业主收取小区道路的通行费？业主用了管网排水，开发商是否要收管道费？业主在物业班房收个快递，开发商是否有权收取寄存费？
既然本案中，政府土地批件已经确认“地下车库（不含人防）用作本项目公共停车库”，“ 首先满足本项目业主的使用需要”，根据“房地一体”原则，开发商完成项目建设后，地下车库就应该如同绿地、管网等设施一并转交全体业主使用，也就是说开发商对地下车库没有所有权。
K地产公司公然在合同中写明车库所有权归其所有，法律上是侵害全体业主共有部分所有权权益。如果不是欺诈，就应该举证证明所有权的证明。而自然资源局却说开发商没办理出让手续、没交土地出让金，那项目五证都办了，逻辑上实在说不过去，或许只有自然资源局能解释清楚其中道理了。
但无论自然资源局是否能够说明问题，开发商都应当对车位的所有权权进行举证，不能自顾自话。二审法院也确实应当调查车位所有权归属，进一步确定K地产开发商是否构成“欺诈”。即使不构成欺诈，该合同也可能因为开发商不具有所有权而无效。如果是这样，开发商应当返还业主购买车库的款项，并向全体业主进行交付。
业主如果要维权，建议成立业委会后，向开发商主张权利。其中涉及相关部门政府信息公开的问题，维权路径或许充满艰难，做好准备。
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