这个话题，缘起两个朋友：
一个朋友深圳没名额，要投资，推荐她买东莞二手房，她说：不考虑，我们一定买深圳；
另一个朋友，住福田中心区，看光明、沙井房价直逼6万，嗤之以鼻：又偏又贵，不可理喻！深圳中心只能是福田中心区……
问题可能出在：
一、他们眼里只有当下深圳的行政版图；二、抱持一种“深圳中心主义”偏见，“关外”都是“郊区”。
但显然，深圳的未来版图，远不止于此。
01
粤港澳大湾区最贵的一条线
2012年，“深莞穗都市圈”概念提出；2019年中央政府推出更宏大的“超级都市圈”规划：粤港澳大湾区。
既是“都市圈”一体化发展，就涉及区域城市分工、产业协同、优势互补，还要有实力的城市起到区域“领头羊”效应。
广东是国内经济人士公认，城市群中最具产业互补性的区域。
香港是全球金融中心，深圳是科创中心，东莞、佛山是制造中心，广州是商贸中心、服务中心……产业优势，天然互补。
早在2017年底，广东省政府正式印发《广深科技创新走廊规划》，画了一条“香港——深圳——东莞——广州”的科创产业规划线；
来源：智谷趋势
回头看，这不啻为一次珠三角都市圈规划的提前“划重点”，早早定调粤港澳大湾区发展的一条“脊梁”。
现在看，深圳高新区——西丽湖国际科教城——光明科学城——东莞松山湖科技产业园区——广州大学城——广州科学城，纷纷落地建设；
到2030年时，这条线必定科创产业集聚，经济带动作用不可估量。
对比澳门-珠海-中山、“广佛肇”都市圈等，价值，不可同日而语。
所以，如果要给大湾区找一条最具价值的中轴线，只能是这条“走廊”。
这是我给朋友推荐沙井、光明、东莞的原因。
从“这条线”的角度，看华为工厂生产线，从深圳坂田搬到东莞松山湖，就是一场“都市圈”内的生产要素再配置；
就像你本来住在市中心，房租涨了，你收拾一下，搬到地铁便捷、房租便宜的郊区，一个道理。
但，为什么华为没有搬到比松山湖成本更便宜的惠州？
就是“这条线”产业生态的价值体现。
02
深圳要建9个火车站
城市边缘裂变，形成临深中心
如果粤港澳大湾区只有一个中心，必定是：深圳。
深圳的定位是全球科创中心、金融中心。
香港产业空心化，深圳前海对标“香港”，后者金融地位会逐步削弱。东莞偏下游制造业，科技竞争力低；广州偏商贸，竞争力在产品流通环节。
珠江西岸城市？别闹。
深圳现在走的路，就像王德培在《中国经济2020》写的：
经济地理逻辑正超越行政区划，城市群内边缘区，有条件转化为相邻城市产业连绵带的新中心，犹如细胞裂变般地生长出新的超大城市。
看看《深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）》，就明白了：
一座城市，至少建9个高铁站！
结合官方“三主四副”的客运站定位，未来30年，深圳的城市中心大概会形成“两核三中心”格局。
深圳中心区，两核：
① 前海中心区——西丽高铁枢纽站
将是深圳最具价值的区域，科技、金融产业集聚。
西丽高铁枢纽站，30分钟通勤圈，直达西丽湖科教城、深圳湾高新园区、后海总部基地、前海自贸区。
② 福田-罗湖中心区——深圳北站、福田站、深圳站
两个区域，4个客运站，4个香港口岸。
金融优势，由福田CBD金融中心决定；科创短板补齐，取决于香港科教资源、深港合作科技产业区落地。
深圳地理边缘，三中心：
① 空港中心——深圳机场站
深圳西部中心，覆盖深圳宝安区，东莞长安镇、虎门镇等。
围绕深圳宝安国际机场形成大空港产业、会展产业，沙井、松岗、长安等形成科技转化的先进制造业。
城际铁路直接把珠海、中山、东莞、广州、佛山，纳入60分钟通勤圈，围绕深圳机场形成商务、会展、旅游等高频交流场域。
举个例子：从罗湖黄贝岭到深圳机场要90分钟，从东莞长安到深圳机场只需30分钟。
②光明科学城中心——光明城站
深圳北部中心，覆盖深圳光明区，东莞松山湖、大朗、大岭山和黄江“一园三镇”。
这是一块决胜未来的热土，以科教、科技园区为主。
深圳一边定位“光明科学城”，聚焦生命科学、信息科学、材料科学、空间科学等重点学科领域，将建设一批大科学装置和国家级实验室、综合研究平台等。
东莞这边定位“松山湖科学城”，建设一批中国散裂中子源等国家大科学装置、材料实验室等前沿研发项目。
两个科学城直线距离7公里，目前，旨在打通两地的莞深科学城快速通道，正在修建中。
大家对光明科学城的看好预期，已提前反应到当地房价。
2015年4万/㎡入市的项目，目前在售二手房价已攀升至6万/㎡以上。
③ 坪山中心区——坪山站
深圳东部中心，覆盖龙岗、坪山、惠州。
来源：知乎@热点互动
东部一直是深圳发展的“盲区”，一因为地理位置偏内陆，海陆空交通不通达；二惠州上下游供应链能力不及东莞、中山，没有形成产业生态。
现在深圳市政府给予坪山中心区“城市副中心”地位，定位科技、生物医药等高新产业。
但坪山的机会主要在于深圳市区挤压产业转移，人随产业走，再带动坪山、龙岗、惠州当地服务、商业兴起。
具体发展如何，要打个问号。
结论是：深圳这样的超级枢纽大都市，正在模糊行政地理边界，而首先在经济上和周边区域融合，形成临深区域“中心”。
光明、沙井等地大有可为。紧邻深圳的东莞区域，也值得。
以上，希望对深圳工作、置业、投资的朋友，有所帮助。
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