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关键词：金欣公寓
问：房叔，您觉得文三西路古墩路附近的老房子（金欣公寓）给中介长租5年租掉呢，还是不如现在卖掉，或者1年1年托管，等行情回暖点再说？
杭州房叔：如果是腾出房票置换好的，现在就可以出掉，稍微牺牲一点价格也没啥。趁现在新房好摇，置换好的新房更为划算，正向置换不会错。（正向置换，亏一点也值得 | 房叔说No.541）
金欣公寓太老了，学区在城西片也不算强，19号线五联站地铁开通大体是最后一个大的利好，升值肯定是偏弱了。即使政策改变行情止住颓势，也难有明显的回升。
所以长租5年一般不主张，想耐心等等市场回暖最多也一年一租，如此带租约出售也不至于太过影响。
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关键词：哈尔滨中年房
问：房叔，哈尔滨市区楼房10年高层，不是学区，当年70w买的，现在80w都卖不掉，怎么整，是留着还是降价卖呢？两年前还能100w，现在买方市场。
杭州房叔：东北中心城市之一，传统工业转型之后走了很多年下坡路了，虽然常住人口多，但是增长乏力，尤其是人均产值太低了，前景不看好。
别的不说，就光我这里的一对一咨询，来自黑龙江的粉丝就非常多。
10年的中年房，趁着还能卖出手吧，把钱花在杭州总比留在哈尔滨强。尤其这一轮经济难局，要恢复回暖也是长三角最快。
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关键词：新房摇号卖不完
问：房叔，最近杭州摇号的盘，咋基本上很少有摇号能卖完的，我记得前两年不是这样的呀。
杭州房叔：85新政后供需逆转了，而且整体经济形势很不乐观。
85新政后的解读我就判断这次调整是以年为单位来计算，从去年下半年开始市场热度一直在下降，如果政策维持现状不变，二手继续阴跌，一手热度继续下降是肯定的。
杭州市场整体没问题，是全国政策余地最大的城市之一，后市走向依然取决于限购松紧度，性价比好的项目刚需上车还是没问题的。
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关键词：勾庄pk未来总部社区
问：房叔您好，我有一个问题想咨询您一下，关于300w左右的目前我关注着勾庄和未来总部社区这两个流量板块，这两个板块显而易见的热度很高。
其中，勾庄的房子会因为万象城和一众利好的落地而涨吗？如果不会的话，那勾庄的倒挂大多都是因为预期利好？换句话说勾庄的上限其实大概率是定死的？
反观未来总部社区，利好消息少，很多投资客不看好，风险显而易见的大，但是未来上限也对应的高。
因为本人目前其实是在淳安的分公司工作，未来会到杭州的总公司上班，总公司在东部软件园那边，所以其实两个地方都能考虑（通勤时间在40-50分钟左右个人都能接受）；
其次，由于这个是首套房，未来条件好一些的时候还是会努力置换的，也希望未来置换的时候，这个首套房能帮助多减轻一些负担，相对这两个板块来说，这两个哪个地方更适合我呢？
杭州房叔：勾庄兼容性强， 江北几乎所有刚需都能够关注，甚至部分江南刚需也有选择这里的，这是底气之一；万象城和后续规划的落地是底气之二；虽然短期供应量大影响升值空间，中长线还是可以看好的，未来城市界面也会很不错；
宁围北未来总部社区也是同价位看好的一个板块，虽然没有地铁，但是靠近奥体的区位优势明显，未来也有产业导入的可想象空间，白纸一张意味着城市界面可期而且人群会较为纯粹，另外一个优点是供需关系，江南同价位竞争板块极少，当然后续板块内部供应量不小，相对而言短期供应没有勾庄那么大。
两边都较为看好，但都有不确定因素，目前尚不能说未来总部社区相比勾庄有明显优势，基本还是同级别的板块。对你来说，勾庄近便太多了，还是值得优先选择。
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关键词：兼顾学区新房
问：你好，目前住在金田花园75方两房，已无贷款。最近摇中勾庄130 平新房，已网签。
现在因为需要3房所以想置换，预算400-450，孩子目前上中班，有学区需求，学区不能比现在差，所以就算新房交付也不可能住过去（毕竟那边的学区较差）。
目前房子这里离机场快线五联站非常近，所以如果置换离开这里有点可惜，后续要置换到哪里，也一直没想好。
最好能三房 学区 地铁 能保值，希望房叔能点拨点拨，感谢。
杭州房叔：兼顾学区的新房选择本来就不是太多，而且你孩子中班了，两年不到就要上小学，期房都来不及了啊；
而且这一档预算能有的新房选择，大部分都是新学校，在学区质量上，按照个人评判，短期而言大概率都不能超过金田，虽然这里学区在老城西而言不算好，但放在全杭州至少还是中等偏上的学区；
如果侧重保值升值还是选择新房，还得预先做功课咨询一下校方看看生源情况，将来转学是否可以接收，新学校生源并不是很足的情况下是可能的。
城西北兼顾学区的新房，三墩北如澜邸有部分89方，但是89方所在楼幢要年后才开；三墩北翠语彩虹里，学区也是西湖区的但是个人评判还是金田略好；铁路北澜栖府，新学校文澜二小 刚开学的慧澜中学；桃源锦翠金宸府、棠源美宸里，大概率卖鱼桥分校；另外还有都和轩、春樾星宸，可以比较。
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关键词：楼市走势
问：房叔好，现在国家层面不断出利好政策，楼市接下来能好起来吗？还是会继续下行一两年？
杭州房叔：杭州如果政策不变，是新房市场继续走弱、二手继续阴跌的态势；当然如果放开限购，就起码能稳住而且优质板块会回暖。
国家层面或者说全国楼市，最关键的还是要看经济能否及时回暖，这个才是最根本的基础，另外也要看具体城市的经济和人口变化状况。
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关键词：大溪谷置换杭与城？
问：房叔你好，麻烦解答一下：1. 男友有一套万科大溪谷， 2. 月底我准备买杭与城；
基于两个人都是互联网行业，目前来看两套贷款是可以撑住的；
基于未来经济萧条，行业萧条的现状，房产萧条，突然觉着生活不易，抗风险能力没那么好，基于资产最大化的考虑，我觉着有以下三种：
1. 杭与城暂时就不要考虑了，现金为王。万科大溪谷不差；2. 摇中杭与城，卖万科大溪谷，权当置换；3. 其实未来没有想象中那么恐怖，两套自持。
杭州房叔：杭与城可以，比大溪谷看好一些，个人建议可以买；而且大溪谷毕竟多少已经获利了，所以第一方案可以pass；
是否用第三方案，需要评估一下你们的收入状况，能坚持的话，中长线还是看好云城能够起来的。
建议买入杭与城，观望一下后续的经济和政策变化，再决定是否出掉大溪谷吧。
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关键词：兼顾学区的新房&二手
问：你好房叔，小孩刚出生，手上唯一一套小户型刚出掉，准备置换个大的户型，能兼顾学区和自住，关注方向是拱墅西湖未科；
预算550万左右的，请问买二手还是摇号，如果买二手，入手时机大概啥时候最佳，求推荐一些二手盘；如果摇号，也求推荐一些新盘，谢谢。
杭州房叔：目前买房最大的难点依然在于政策的可能变化，政策不变的情况下，新房热度会继续下降，二手也是继续阴跌的态势。
如果说最好的买入时机，那肯定是政策改变的前夕，但是我们也只能预判市场和政策大概会怎样改变。
按照目前的经济压力，按照正常推断，在市场趋冷影响到土拍的时候，政策需要改变的压力会达到最高点，但是最核心板块也未必一定会放松，暂时建议往这个方向把握。
当下按性价比而言，肯定还是倾向于摇号新房，你考虑的方向，建议关注三墩北如澜邸、三墩北翠语彩虹里，都是西湖区的学区，学校品牌是如澜邸边上的星洲二小更好一些，当然也需要时间成长；铁路北澜栖府，有文澜二小 慧澜中学，也是新学校需要时间成长的；另外着重于性价比，可以考虑摇号星瓒颂锦和杭矅置地中心的小户型。
二手目前还是建议耐心淘、使劲砍价、求捡漏的心态，能选择的有三墩北几个次新房，学校就是上述的星洲二小；亚运公园附近蓝孔雀华师大周边几个项目；保实申花边上西城美墅的小户型可以够一下，淘淘看；蒋村这里西庐、西溪里的小户型考虑。
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关键词：落户准五年、0社保
问：房叔，你好！我是杭州限购区户口，单身，落户还差一年满五年，工作和社保在外地，杭州无社保，想把手头的闲余资金买房子。
目前有两个问题：一、是否要等满五年后去摇新房？但是无社保怕有些好的楼盘不能摇号；
二、现在主要是想买300万左右的二手房投资，地铁口，方便出租，有学区，麻烦房叔推荐主城区或靠近主城区的板块或楼盘。
杭州房叔：淘二手是个累活，需要大量的时间精力看房源的，你如果工作在外地，难度太大。
尤其当下在政策不变的情况下，二手大致是继续阴跌的态势，淘二手更需要多比较、多砍价，才能够淘到性价比好的。
现在新房市场远不是之前，即使是0社保，这个价位极大部分楼盘入围都没有问题，如果无房资格，中签也相对容易，你的情况更倾向于等候一下新房摇号资格。
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关键词：限购还会放开？&三线城市别墅在售
问：房叔你好，临平真的放开限购了，这下子有两个问题想再麻烦你一下。
一是后续限购还会继续放开吗？或者说还会不会有更多的区域放开？譬如说未来科技城和西站云城，有没有放开的可能？还有就是现在放开的区域里面哪里好一点儿？
我家里情况啰嗦一点，现在3年零7个月社保，预算现在是400万以内，因为家里的房子挂着在卖，但是不好卖，三线城市的别墅特别头疼，降价了都难；
当然也是自己多少有点舍不得吧，总是不愿意降太多，如果卖掉了，预算就可以有1000万上下了，就可以买更好地段的了，或者买未来科技城这边的大户型，也蛮好的。
现在有点纠结，是现在放开的地方先买一套上车，然后等着户口满5年再投资买一套，或者干脆等一等，等限购再放开一点买个好的，比较纠结的，麻烦房叔了。
杭州房叔：你描述的情况有点奇怪，如果落户了，已经有限购区买房资格；如果没有落户，等满5买二套的话，按照现在政策即使马上落户也需要等5年，太遥远了。
按你所说的情况，即使没有落户，年后也很快能够满4年，能有购房资格了，似乎没有必要那么纠结限购放松区域是否扩大吧？你是不是反而应该担忧限购放松区域扩大？毕竟这些性价比好的板块，如果限购放开，中签率是一定会下降的。
杭州目前的情况，大体是在逐步放开市场偏弱的区域，增加需求基数支撑这些板块，提升市场活跃度，符合支持刚需买房的基本方向；
即使这个思路延续下去，非必要短期也不太会很快放开核心板块、热门板块，毕竟那些板块既不担忧土地拍卖，也不缺乏摇号人群。
目前限购放开区域，崇贤相对好一些，绕城内限价最低的刚需板块了，15号线落地概率也很大，算是同价位还不错的板块，刚需是可以考虑上车的。
但是你的情况，个人更建议等待限购区摇号资格，同时利用这段时间出掉老家的房子，尽量摇一个性价比好的，房子总体是宜精不宜多。
现在市场整体热度下降，核心板块1000万级也有很多项目能够入围摇号，中签率也是一直在上升，你在杭州应该还是无房资格，则更容易上车一些。
相对而言，保值升值角度杭州比普通三线城市要强得多了，安全性也更好，只要能够置换成功，老家房子即使损失一点出掉，也没啥，看长远。
附：临平放开限购政策原文
支持刚性和改善性住房需求。已落户本市的户籍家庭或在本市工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在星桥、崇贤、东湖、运河、塘栖等镇街购买住房（含新建商品住房和二手住房）。符合条件的本市户籍家庭在上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。
2023年9月30日（含）前，购买上述镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助；购买临平区非住宅新建商品房的，办理不动产权证后，对于购买800平方米以上的按照实际缴纳契税金额的30%标准给予补助，对于购买2000平方米以上的，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。
-END-
文/杭州房叔 编辑/阿寻
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