每一位买房路上的行者
都关注了「有居楼市」
大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进宝山上大，聆听一下它的故事。
“洼地”，在房产方面总是能够听到这两个字，不论是从售楼处销售口中，还是各方中介口中，似乎“洼地”成了一种很好的营销手段。
在我看来，“洼地”只是营销人员拿来推广的说辞罢了，并且非常主观，依据往往就是参考单方面的价格因素。
实际上，能成为所谓的“洼地”必然有其内在不容忽视的原因，比如城市界面、交通网络、商业配套、教育资源等等。
如果单纯拿价格来说事，就是忽悠人了，还有点耍流氓的感觉。
位于中环以里的宝山上大板块，就应该被人冠以“洼地”之称，可现实真是“洼地”吗？今天我们就一起走进来看看实际情况。
01
2000年上海大学建成落地大场镇，上大板块也是由此而来，并慢慢为人所熟知。
这个位于中外环之间的板块，经过20年的发展，上海大学为上大带来了浓厚的人文气息，并且以上海大学为中心周边形成了成熟的居住社区。
15号线开通之后，连同7号线，上大成了中环线以外少有的双轨交板块，因房价普遍低于同环线的其他板块，而成为大家的热捧之地。
二手房的价格商品房小区在6-7万之间 ，部分房龄较新品质较好的小区价格会突破7万 ，另外一个老小区价格也会低于5万。
还有今年入市的几个新房项目均价都在5.7万/平米，大华朗香公园里三期入围积分达到了70.45分，大华朗乡花园五期分数也是达到了70.01分，在北上海着实是大热了一回。
还有经纬城市绿洲，138-172平米的大平层，开盘也是受到了大家的疯抢。
当我看到今年上大入市的几个楼盘，我就在想上大到底有何魅力，以至于一个比一个火爆。
难道是真的因为价格低吗？
认真想想或许还真的是其中一个原因，同比之下，上大距离市区的距离不算远，同样的价格甚至略高价格的板块物理距离都会比他远得多。
可细究之下，上大的价格低是有其内部的原因的，城市界面一般、内部交通网络混乱、商业稀缺、教育分布不均，这些都是问题。
02
城市界面和交通网络是我在上大考察时很直观的一种感受，感官确实不大好。
上大的城市界面由西向东依次变好，西侧锦秋路两侧聚集了很多的动迁房，并且品质不佳，外立面有很多都已经脱落，比如宝祁雅苑。
居住在上大或者去过上大的人应该会感受到，上大的很多道路顶上密密麻麻都是电线网，犹如蜘蛛网一般纵横交错，有些道路两旁还有待拆迁的老房子，破败不堪，整体感官很不好。
另外祁连山路以西部分，随处可见的都是在施工，犹如进入了一片大工地区，以东进入成熟的住宅片区还会好一些。
除了界面差之外，交通网络也是上大一个薄弱的地方。因为薀藻浜的存在，割裂了往北的通道，出现很多断头路，刚开通不久的祁连山大桥算是给南北补上了一条通道。
在祁连山大桥通车之前，往北走只有沪太路和外环高速，往市区方向也只有这两条主干道，可沪太路走过的人都知道，沪太路常年拥堵并且大卡车众多，在这条路上行驶感受可以说是非常差了。
往东则被大场机场阻拦，完全行不通，东北两个方向的交通是上大与周边联系的非常大的阻碍。
另外在15号线通车之前，这里依托的仅仅是7号线，是进入市区的最佳选择，拥挤是无法规避的现实。15号线通车后算是给了人们另外的一种选择，但由于走向原因，分流效果有限，7号线依然是承担者主要的作用。
城市界面和交通路网是上大在短时间内很难改变的一种现状，只能是妥协接受。
03
商业是和日常生活相关度非常高的一个配套，上大整体的商业体量少且分布不均，造成这里日常生活便利度不高。
聚丰园路是上大最热闹的一条街道了，这里由上坤城市广场、宏基文化休闲广场和聚丰购物广场组成，聚集了餐饮小吃、休闲娱乐、超市菜场等，解决周边居民和上大学生基本的生活所需。
可这里所能覆盖范围有限，并且周边群体的消费能力不高，这里更像是产品类别丰富的社区商业或学生街。
再有就是去年刚开业的经纬汇了，在7号线南陈路地铁站上盖，这里与聚丰路上的商业有很大的不同，是一个独立的商业体，25万方左右。
这里商品类型更加丰富一些，入驻的商家也更加有名和高档一些，整体的布局充满着活力，会更受年轻人的青睐。
这两个商业就分布在上海大学的周边，对于上大外围的居民来说并不是很友好，距离远步行很难达到。
除了商业分布不均之外，教育资源也是如此，上大的教育资源从整个宝山来看不算差了，但这里的学校有一个特点，被大型社区给包圆了。
上大最好的学校算是二梯队的上师大附属经纬实验学校了，九年一贯制，对口的便是经纬小区，就算再好与其他小区也无关。
还有上海锦秋学校对口也是只有锦秋花园小区，另外锦秋花园还引进了一所九年一贯制学校，目前还在建设当中，当然也无法给其他小区共享。
商业和教育的分布不均已是不争的事实，这难免给生活带来很大的不便，资源的偏差在每个板块内都会有所存在，这种情况在很长的一段时间内难以改变。
以上种种造就了上大整体来看还处于价格洼地的重要原因，我想这些景象对于买房者来说并不会不知道，毕竟置业并不是一件容易和随意的事。
04
显然，上大还有其他令人为之所着迷的地方，在对劣势不断妥协的同时，必然有其不可替代的优势，距离只是其中一个原因，更关键的是南大智慧城和大场机场，让人对上大充满了期待。
大场机场是一座军用机场，如今使用频次正在慢慢降低，搬迁已经是早晚的事情了，具体什么时间现在无法确定。
涉及军方，时间往往会很长，并且一切皆有可能。除非有国家级的规划，否则地方一般很少会干涉军方的事务。
倘若上海未来有可能承办国际赛事，比如奥运会，那么外环以里有且仅有的土地存在也就是大场机场了，但这一切都是未知数，或许这会是一个机会。
还有就是南大智慧城了，已不再是规划，如今已经破土动工。
南大智慧城总体规划总建筑面积高达539万方，将以AI产业为标志，打造以互联网为特色、人工智能、芯片设计、互联网 高新技术产业集聚区。
这里将拥有15座超100米以上建筑，5座超150米以上建筑，1座240米的超高层建筑，并且目前已经在建设当中。
这片土地上有明确的规划，30%住宅用地，30%商业办公，还有40%的绿化配套，总面积约253万，相当于2个世纪公园和4个大宁公园。
这将会成为北上海的标杆，是继大宁之后的又一城市新中心，生态型城市综合功能区。
未来几年等待智慧城的建成，将会大大改变上大整体的情况，源源不断地人口导入将会带来大量的需求，基础配套也会跟着进一步升级。
南大智慧城已经以肉眼可见的速度成为现实，至于大场机场或许上大的民众需要多些耐心，静静等待，一旦成为现实，那么西有南大智慧城东有大场新规划，其价值可想而知。
或许已经有不少人看到了上大空前的机会，对新房趋之若鹜才会导致大华和经纬的项目一抢而空，接下来入市的新房，相比依然会是这样的景象。
如若是你，面对上大眼前所谓的“洼地”是否会妥协，又或是看到10年后的不可估量的前景，而选择进场，欢迎在评论区留言讨论。
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