案例一：开发商的承诺只见图示
基本案情
2018年，李某想买个“单身公寓”，于是来到湖南省岳阳市岳阳楼区一小区，向某房屋置业公司交纳了购房定金5000元。几天后，她在该置业公司工作人员的带领下参观了样板房，该样板房当时有阳台。从楼层平面示意图来看，自己所购房型也有阳台设置标志，并标明该部分为全赠与面积空间。
于是，李某当场与某房屋置业公司签订《商品房屋买卖合同》，并交纳房屋首付款20.82万元，剩余购房款20万元将向银行申请抵押贷款，房屋于2019年5月1日交付。
然而到收房时李某发现，自己的房子根本没有阳台，于是拒绝收房，拒绝提交资料办理贷款手续，也拒绝交清剩余房款。
某房屋置业公司将李某起诉至法院，李某反诉对方，要求解除商品房买卖合同，返还首付款。
法院判决
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院经审理认为，房屋增设阳台系对原房屋的改造，开发商将其作为全赠与面积空间赠与购房者，购房者因此可以增加房屋实用面积，亦能在使用上有更好的布局，这对购房者来说无疑具有极大的诱惑力。
本案中可以推定李某购买案涉房屋与此具有因果关系，李某有理由相信交付的房屋具有与样板房一致的增设阳台部分，李某基于案涉房屋未增设阳台而不接受该房屋具有合理性，其主张交付的房屋没有阳台不能满足购房时的需要，因开发商违约致使合同目的不能实现，从而要求解除合同的诉求应当予以支持。
最终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，某置业公司返还李某购房款20.82万元。
法官提醒
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
开发商所谓的“赠送面积”往往不会像产权面积一样进行明确具体的约定，隐含着一定的法律风险，故开发商及购房者对此应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免相关纠纷发生。
案例二：开发商的承诺动了别人的奶酪
基本案情
2016年3月，购房者到开发商售楼处了解的涉案户型，系两套单身公寓合并为一套的中户型住宅（新户型）。开发商在售楼大厅摆放的“置业计划书”上以明显方式将新户型与老户型（前期开盘户型）之间的公共面积（公共走廊）标识为“赠送全部面积”，售楼人员也向购房者口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也以显著文字将“两房两厅一厨一卫双阳台”加以注明。
交房时，开发商在新、老户型的公共面积外立了入户门，将此公共面积作为“赠送全部面积”划入案涉户型房套内面积。
但交房后因老户型业主向相关部门投诉，要求将设立在公共面积的涉案户型入户门拆除，恢复公共走廊使用功能，导致开发商承诺的“赠送全部面积”无法兑现。购房者认为开发商以虚假宣传的手段诱使消费者购买该户型的行为构成欺诈，故向法院起诉。
法院判决
福建省长汀县人民法院经审理认为，开发商在其销售大厅展示的“置业计划书”户型图中对赠送面积部分的标示和其工作人员以口头承诺等方式向购房者发出要约后，购房者据此与开发商签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，因此双方关于赠送面积的合同关系成立。但因赠送部分的公共面积为该栋楼全体业主所共有，开发商的赠送行为损害了全体业主的利益，因此这部分的赠送内容无效。
此外，开发商已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给购房者，而开发商拆除入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状义务的行为，拆除行为具有合法性和正当性。综上，开发商的行为不构成欺诈，但对购房者的签约意愿产生一定的影响，开发商明知是公共部分仍对购房者承诺予以赠送，应对购房者期待合同履行后的利益损失承担赔偿责任，遂判决开发商按照合同约定的每平方米单价的80%赔偿不能履行向购房者赠送部分面积承诺的损失。
法官提醒
购房时，“赠送面积”这种噱头是开发商提高竞争力的重要手段，但开发商所谓的“赠送面积”在实际交易中尚存在诸多问题。以本案为例，一方面，开发商承诺的赠送面积明显是业主共有部分，这样的赠送行为必然损害全体业主利益，这部分的赠送内容在法律上应属无效；另一方面，开发商承诺赠送的面积是否能够计入《不动产权证》也存在许多现实问题。
案例三：开发商的承诺无处安放
基本案情
2015年12月，罗某和妻子到某售楼处看房，销售员带他们看了一套样板房。看房过程中，销售员着重强调了该户型房屋拥有赠送面积，赠送面积处贴有标识牌，罗某发现该赠送面积确实能带来极大的居住便利，和妻子商量之后购入了同户型的房屋。去年12月，罗某收房时发现当初约定的赠送面积并不存在，该位置处于悬空状态。
罗某要求楼盘开发商A公司进行赔偿。但是A公司认为，双方签订的《商品房屋买卖合同》对房屋的面积、大小等均有明确约定，并没有提及关于赠送面积的相关约定与承诺，合同附件图纸也没有规划要赠送的面积，而且测绘的实际面积与约定的面积一致，A公司已按合同约定交付与约定面积相符的房屋。至于样板房中存在的赠送面积标识牌仅针对样板房，不适用于其他商品房，罗某无权向开发商主张赔偿。双方意见争执不下，罗某将A公司诉至法院，要求A公司赔偿损失。
法院判决
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案经查，A公司在宣传装修图以及网站宣传图中对赠送面积确有宣传，可以认定A公司与罗某就赠送面积达成约定。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
A公司实际交付给罗某的商品房不存在赠送面积，A公司的行为构成违约。考虑到赠送面积的约定对罗某的购房意愿和商品房价格会产生一定影响，罗某主张因房屋缺失赠送面积而受有损失，符合事实，罗某有权要求A公司向其赔偿损失。但是，罗某作为购房人，在商品房买卖合同及附件的条款中没有约定赠送面积的情况下，未及时提出异议，对其损失亦有过错，也应承担一定责任。法院最终酌定由A公司向罗某赔偿3万元。
法官提醒
对于开发商所谓的“赠送面积”，购房者要尽到充分的注意义务。购买房屋不能仅看商品房的销售广告和宣传资料，要重点关注《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于赠送面积的相关约定及标注。如果发生合同约定与商品房的销售广告和宣传资料不符的情形，应当及时向开发商提出，以防事后纠纷的产生。
案例四：受赠的地盘自己不能做主
基本案情
2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。
据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间），两家业主花大价钱装修的房子泡了水，都很不愉快。
高桥镇梁祝社区网格长在了解了相关情况以后，将当事双方请到梁祝社区人民调解委员会进行调解。严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。经过梁祝社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。
法官提醒
合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护。如房屋赠送面积出现漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿。然而本案中，严先生对赠送的设备平台进行了改造装修，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台渗水等质量问题的发生可否归责于开发商尚不能一概而论。
附：“赠送面积”小科普
综合：湖南高院、法治海曙、龙岩普法、萧山司法、最高人民法院司法案例研究院
来源： 山东高法
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