唐朝的时候，浙江睦州——也就像现在的淳安一带，有个叫李伯成的人做了睦州刺史。
李伯成在睦州任上还是做得不错的，自己也获得了很高的名望，还在当地成了亲，生了个儿子起名李元平。
李元平长大后，已经到了大历年间，为了更安心地读书，李伯成便安排他到东阳租了一间清静的寺庙长住。
这一年岁末，李元平读了一整天书觉得有点累，就在门口散步，突然看到一个穿红色衣裙的角色美女走了进来，身后还跟着而一个青衣婢女，一路进了寺庙，最后到了李元平的房间门口。
李元平正是知好色而慕少艾的年龄，一直跟着美女走到了自己房间前，才高兴地问她从哪里来到哪里去，还想请教小姐芳名。
想不到红衣小姐倒没说什么，径直走进了后房。而那个青衣婢女却勃然大怒，大声呵斥起李元平来，说我们和你素不相识，你这么逼问干嘛？真是见面不如闻名，和你大家公子的名头不相符。
李元平一开始被呵斥得面红耳赤，说不出什么话来，只是请求和小姐相见。没多久，红衣小姐从里间走了出来，很热情又大方地和李元平谈话，就像多年不见的老朋友一般。
两人说了很久的话，小姐最后告诉李元平说，我今天之所以来你这里，本来就是来见你的，想要和你谈谈前世的事情，但坦白告诉你，我已经不是人而是鬼魂了，你害怕吗？
这时候的李元平对红衣小姐的容貌那是非常倾慕，即使听到对方自己承认不是人而是鬼了，也没有半点迟疑与害怕，反而和对方说，你尽可说什么都行，我没有什么害怕的。
小姐说，自己的父亲当年也做了江州刺史，你上辈子却是江州的一个守门人，经常在我家里值班守门。
虽然你身份卑贱，却清秀俊美，很受人喜欢。我和你或许也是有夙缘的，一看到你就钟情不二，最后和你私定终身，还曾在你左边的屁股上用红笔做了个记号。
可惜好景不长，我们相爱不过百天，你就患上了霍乱死了。我虽然万分悲痛，可作为一个待字闺中的女子，岂能为一个守门人哭丧？只能偷偷在闺房里流泪祭奠。
当年曾在闺房里亲手誊写《千手千眼菩萨咒》，并每天多次念诵，心中还发愿，希望你我来生都能转世投胎在富贵人家，并且能再续前缘。
如今你真的出生在富贵人家，你要是不相信，可以看看自己的左边屁股，是不是真的有那个记号。要是有的话，我当时的发愿就应验了。
李元平虽然一开始听得云里雾里，但见对方说的言辞恳切，想起来自己屁股上确实有一个红色的小痣。
但那么私密的地方，除了父母和自己之外，几乎完全没有别人知道，而对方一个黄花闺女，竟然知道这个事情，也就更加相信对方说的是真。
于是，李元平便更加诚恳地挽留对方，今晚就留宿我房里好了，红衣小姐也不推辞，当晚就留下来。
整个晚上，两人真的如夫妻一般，完全没有那种陌生的感觉，两情相悦之下，更是如胶似漆。
良宵苦短，很快就天亮了，小姐突然对李元平说，我马上就要转世投胎了，不能够久留，心里虽然非常舍不得郎君，但天命不可违，就此离去了。说得那是一个梨花带雨，惹得李元平也跟着流泪。
小姐又对他说，我转世投胎的父亲现在在东阳当县令，你如果对我不忘，等我十六岁后，你就来我家提亲好了。
说完这些交代，红衣小姐不再留恋，转身就出了房门，很快就消失在曙色中。
李元平一直记着小姐的话，还偷偷去东阳县令家里做客，果然得知那天晚上，县令的老婆确实生了个女儿。
几年后，李元平参加科举中了进士，做了河南新郑县令，每年都会按着手指计算时间。
十六年之后，李元平已经做到了扬州刺史，这一年再次来到东阳，得知当年的县令早已致仕，只留下妻女在家。
女儿如今已经十六岁了，虽然是东阳第一美女，可却是个哑巴不能说话，所以一直没有嫁人。
李元平立即去了她们家，哑巴小姐一见到他，竟然开口叫了一声郎君，于是，两人终于成了美满姻缘。
,
