买房这事，要想好以后卖给谁做Marketing的都知道，各行业的消费者有分层级，我来为大家科普一下关于北京买房真相揭秘?以下内容希望对你有帮助!
北京买房真相揭秘
买房这事，要想好以后卖给谁。做Marketing的都知道，各行业的消费者有分层级。
就像同样四个轮子的车，捷达卖给了普通工薪家庭，mini cooper的车主是中产家庭小姑娘，布加迪跑车大概率变成顶级富二代的座驾。
楼市买家也分层，隔一条马路的邻居圈层可能天差地别。就说朝阳公园，不少明星富商都手握一套『棕榈泉国际公寓』，刚需则住在隔壁的老小区『秀水园』。从二手流通角度，这是两个不相干的市场。
北京二手房市场分层复杂，热门板块呈点状分布，不同面积段在同一板块的流通亦有差别，选房更要有精细的颗粒度。
今天从北京的板块差异和大户型切入，说几个反面案例，帮大家避开层级错配的房子，以免买完站岗。
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先说北京的板块，有个说法是:“南三不如北五。”这一点我们在《北京南城：还有机会吗？》中梳理过，无论刚需还是改善盘，年初这轮行情都呈现了北强南弱的态势。
先谈高总价的改善盘，以南城为例，丰台花乡区域有个标杆盘『首开华润城』，属于9号线和房山线的双地铁盘，附近有万达、永旺、花乡奥莱三个大商业，到丰台总部基地也是一脚油门的事。
园区是标准的人车分流，水系维护和绿化在南城是顶级水平。从5块9毛8的物业费说明了大部分问题，品质几乎碾压丰台现有的其他二手房。
那么问题来了，当初2016年首次开盘单价买7万，后来开发商在二期卖到过单价9万。
从今年二手房成交看，各面积段单价集中在7.3万到8.5万之间，再加上几年的持有成本，除了一期购入较早的少数人，大部分业主都亏钱了。
东南三环的『山水文园』也是如此，项目知名度很高，因为开发商已经崩盘了，新房烂尾这事闹的很大。但这不妨碍我们对已交付二手房的评价，产品做的是真实在。
小区园林内当年挖了6000平人工湖，堆上假山瀑布，配建亭台楼阁，总体绿化率也达到了70%。
单说『山水文园』的产品力，在全北京豪宅里能排的上号。问题是出在园区外，就说十里河街道上一副破败没落的景象，让人很下头。
附近配套除了灯饰城、建材市场，就是大片弘善家园的回迁房。十里河属于早期没规划好的区域，在小区外转一圈感受到明显的脏乱差，这些因素也就打消不少买家的欲望。
以上两个小区只是缩影，双井板块以南的改善盘总体就是保值性较弱。对于1000万以上价位的房子，南边只有少量区域有成熟的市场，除了丽泽就是亦庄了。
即使在北边买高总价盘，也得仔细挑小区。考虑到以后出手，一定多关注成交数据。
最简单的方法是，找绿中介咨询一下，看过往一年该小区不同户型的具体成交，比方说你买的同户型半年以上没卖出一套，就该反思下问题出在哪里了。
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保值角度看，选择的改善盘和板块调性不能张冠李戴，而户型大小与小区品质上同样不适合错配。
按前首富王健林老板的说法，刚需买房时最好遵循买三不买二，面积不超过110平的原则。在选筹上，小目标同志的观点是靠谱的。
举个反面例子，媒体村的『拂林园』小区，人车不分流，物业维护和园区环境只能说比上车盘好一点，关键有不少在园区办公的小公司，人群结构复杂。
很显然，这不是改善标准。但户型做的却是严重浪费。小区两室主力户型120平以上，甚至有部分两居是140平左右，甚至一居都达到了105平。
追求改善型的富人买房追求宽敞，要的就是大户型、超高挑空，要的就是浪费！毕竟财富需要有宽敞的空间来承载，但小区其他条件都得跟上才行。
要是大户型配上普通的社区品质和物业，就好比用大众汽车壳配上法拉利轮毂，到头来变成了四不像。
而这种房子卖给刚需也不合适，上车族追求户型紧凑，是最不喜欢浪费面积的。对比两室的价格，完全可以在同品质小区换一套差不多大的三居室，难道不香吗?
同理，媒体村的天乐园、天月园也是120平的两居设计，同样是非豪宅错配了大户型，以后想出手就会很尴尬。别问是怎么知道的，我实地调研过。
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如果你对上述小区不熟，再举个家喻户晓的例子:
就说『天通苑』，亚洲最大的小区之一。环境杂乱，停车困难，租户人群偏重，这是一座公认的刚需之城。
而天通苑在任何时候都有不少二百多平的步梯『老破大』在售，这种产品自然是富人不爱，刚需不买。大户型在天通苑流通较差，且因为在售同户型太多，所以出现了单价3万以内的大面积相互踩踏，比着谁价格低的先出货。
要换在东四环，比如像『泛海国际』的200平房源，很多单价即使卖11万也依然有流通性。现代化的顶配社区，物业园林各项参数拉满，泛海的大户型才会有改善群体接受。不要觉得价格高，北京这地方从来不缺拿全款买豪宅的人物。
关于错配的话题，涉及了太多区域，一篇肯定交代不完。如果你有千万级别的买房预算，大致有个万能公式可供参考:
在这轮涨幅最高的几个板块里，挑一些关注度靠前，且符合居住需求的改善盘，这样的选择错不了。
比如望京的保利中央公园，太阳宫的太阳公元，双井的富力城D区，选到这类小区，长期稳稳拿好就行。
当然了，这类小区大多刚涨完15%以上，目前是有价无市的状态，等价格回落一些再上车也不迟。如有其他疑惑，也欢迎评论交流。
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