前几天有个客户当面咨询。客户说：“贺律师，我们和开发商签订的商品房预售合同约定开发商应于2019年12月30日前交付房屋，虽然我们也接到了开发商的收房通知，但据去收房的其他业主说，小区楼下都还用蓝色铁栅栏围挡着，小区配套根本没有完工，据说竣工验收备案开发商也还没办理，我们怀疑开发商根本不具备交付条件，我们该如何维权？”
只能说这位业主已经算大多数业主里比较谨慎的了，我遇到的很多业主都会简单的认为，只要开发商向业主发送了收房通知书，向业主交付了钥匙，那肯定房屋就具备交付条件了，事实上显然不是这样的，很多开发商向业主发送收房通知书时还根本不具备交付条件。
有些业主要问了，既然开发商不具备交付条件，为什么要向我们发送交付通知书，为什么要让我们收房呢？
原因很简单，业主和开发商签订的《商品房预售合同》中一般对房屋交付时间和逾期交房都会明确约定违约责任，如果开发商未依约交付房屋，就得承担违约责任，所以开发商通常会在尚不具备交付条件的前提下通知业主收房，而业主如果不了解房屋交付的必要条件，也未查看验收相关文件，很容易“小米煮成熟饭”，落入开发商设计的圈套。
一、开发商交付房屋的法定条件？
我们先看一下法律相关规定。
《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十三条：
国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》：
第五条：工程符合下列要求方可进行竣工验收：
（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。
（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
（五）有完整的技术档案和施工管理资料。
（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。
（七）建设单位已按合同约定支付工程款。
（八）有施工单位签署的工程质量保修书。
（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。
（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。
（十一）法律、法规规定的其他条件。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；
（五）施工单位签署的工程质量保修书；
（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。
第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
第十条 建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2%以上4%以下罚款。
二、如何理解法律规定的“经验收合格后，方可交付使用”？
在司法实践中，针对“经验收合格后，方可交付使用”有两派完全不同的观点，一派认为经由开发商负责组织勘察、设计、施工和工程监理单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，即视为经验收合格，房屋可以交付使用。另一派观点认为只有开发商取得《竣工验收备案表》后才可视为经行政机关验收合格，房屋才可交付使用。
如果按照第一派观点，开发商只要组织勘察、设计、施工和工程监理单位进行竣工验收，取得《工程竣工验收报告》后即可向业主交付房屋。
但按照第二派的观点，开发商取得《工程竣工验收报告》后，还需要进行专项验收，即需要规划、环保、消防等部门对建设工程进行专项验收，并且需要取得各项验收通过的文件，另外开发商还需要进行分户验收，取得《住宅工程质量分户验收表》，出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并向备案机关提交上述所有文件，备案机关收到文件后，对建设工程项目是否存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行核查，如果存在，即责令停止使用，重新组织竣工验收，如果不存在违法行为，备案机关向开发商出具《竣工验收备案表》，之后开发商才可向业主交付房屋。
由于对法律规定的理解不同，导致司法实践中的法院在裁判时可能会出现截然不同的判法：
有些法院认为业主和开发商签订的《商品房预售合同》中关于交付条件并未约定需开发商取得《竣工验收备案表》，根据合同自愿原则，业主以开发商未取得《竣工验收备案表》为由主张逾期交付房屋违约金没有合同依据，且工程竣工验收备案是管理性法律规范，因而认定开发商取得《工程竣工验收报告》后，即可视为验收合格，房屋即达到交付条件。
而有些法院认为建设主管部门及工程质量监督机构对房屋质量有监管职责，只有建设主管部门核查建设工程项目不存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，且向开发商出具《竣工验收备案表》的前提下，才可视为验收合格。
最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书则直接体现了最高院的意见。最高院在该案中认为：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房就验收合格的唯一有效法定证明文件。
综上，如开发商仅仅以取得《竣工验收报告》为由主张房屋已经具备交付条件，至少最高院是不认可该观点的，只有行政机关向开发商出具《竣工验收备案表》，才可以视为“经验收合格，方可交付使用”。
律师提醒：
业主在收房时不仅要查看开发商是否有《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，还应当看开发商是否进行了规划、消防、环保等专项验收，更应当查看开发商是否在合同约定的房屋交付日期前取得了《竣工验收备案表》，如果没有，可以考虑是解除商品房预售合同还是主张逾期交房违约金。
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