上周，搜狐焦点去了一趟魔都上海，参观了当地的两个顶尖房地产项目，一个出自绿城之手，绿城黄浦湾，由于是绿城独自开发，坐拥俯瞰黄浦江，远眺东方明珠和金茂大厦的独特区位，产品也是顶级范儿；另一个叫大宁金茂府，之前在微信上看上海自媒体大佬经常提到，闸北地王，静安扛把子，直接捅破这一片在当年的房价“天花板”。参观中，搜狐焦点配发在微信朋友圈的几张图被疯狂点赞，其中一个朋友说：人家这卖得才叫生活。可另一位朋友则回复：卖的什么，不重要；卖给对的人，更重要。
关于这趟魔都的采盘经历，这周的回看搜狐焦点会慢慢聊。先把实现拉回到石家庄。搜狐焦点不在的这几天，房地产市场出了点事：一些人，连夜排队抢号；一些房地产项目，集中开盘入市。4月已经过去了快20天，市场似乎还像一头被蒙住眼的公牛，横冲直撞，看起来还没有停下来喘口气的样子。
真是这样吗？
二手房：连夜排队抢号 交易量已摸天花板
先说连夜排队抢号。这些人大多数是二手房经纪人，来自石家庄的各大二手房经纪公司；要抢的，是每天“限量供应”的二手房“过户号”。二手房交易过户的流程比较长，搜狐焦点在此不再赘述。其中，缴纳税费和办理产权转移过户两个环节，石房大厦和国际丽都两个不动产交易中心均各有两个窗口可以办理，每天可以承受的极限是100多个，成为了卡住二手房交易过户的最大“瓶颈”。两个不动产交易中心加在一起，每天仅有200多个“过户号”；国际丽都的不动产交易中心紧张程度最为严重，每天晚上10点左右就已经排起了长队，相对而言，石房大厦尚属宽松，但在早上开门后不久，过户号也会被很快一抢而空。
4月14日凌晨位于国际丽都的石家庄市不动产交易中心门前
据搜狐焦点了解，这种情况从上周开始，已经持续了将近10天。有知情人士透露，住建部门已经注意到了连夜排队抢号的情况，计划再开缴纳税费和转移过户的窗口，希望尽量缓解上述紧张的状况。从目前来看，连夜排队抢号仍是受前期二手房交易量大幅上升的影响。走完交易过户的流程大约需要半个月左右，就算购房人心态再积极、动作再迅速，该走的流程还是得走，半点马虎不得，因此会出现“春节后成交，3月过户”、“3月成交，4月过户”的现象。搜狐焦点在一些二手房门店看到的成交量翻N倍，可能会在3月、4月和5月以每天200至250套左右的交易量，呈现在住建部门的数据中。
4月14日凌晨位于国际丽都的石家庄市不动产交易中心门前
顺便说一下4月前两个星期的二手房交易数据。截止到17日，4月石家庄二手房累计交易2183套，共计19.2308万平方米。排除因清明小长假和周六、周日不动产交易中心不办公原因无法交易过户外，10个工作日的日均交易量达到218.3套，1.9230万平方米；与3月相比，分别上涨39%和41%。不过，如果不采取增开窗口的措施，住建部门公布的这个日均交易量应当已经触摸到了账面上的“天花板”。
再顺便补充一下二手房交易量连续上冲的原因，简单一些，大家基本都清楚：
1、前期利好政策叠加作用。
2、二手房在即买即住、落户和享受学区方面的优势。
3、“营改增”的挤压作用。
对第三点，搜狐焦点想多说一句：一些二手房经纪人称“营改增”后，二手房的增值税税率要涨到11%，比目前的税率高出一截。在购房需求正“拍门而入”的背景下，其心理影响也属顺势而动，可真相如何？搜狐焦点前段时间写过一篇回看，专门介绍“营改增”对二手房交易的政策规定，点击阅读，真相立见。
4月15日清晨位于石房大厦的石家庄市不动产交易中心门前
账面上的“手”是已经摸到了“天花板”，但市场一线的“手”却有些松劲儿的迹象。搜狐焦点在最近的了解中发现，二手房市场的实际交易量已经出现“冲高回落”的迹象。来自不同的独立信源都作出了交易量正在回调的判断，但对于回调幅度的判断却各不相同，从20%至40%不等；3月的实际交易量的翻倍数也正在缩水。在终端门店，新进店的购房人数量亦有所回落。
2015年4月至2016年3月石家庄二手住宅销售价格变动情况 数据来源：国家统计局
价格方面，3月的国家统计局住宅销售价格数据恰好在18日发布，3月的石家庄二手住宅同比上涨3.1%，环比上涨1.9%。这是最近一年石家庄二手房价格的最高涨幅。从门店情况来看，实际涨幅可能更大，在一些热门的学区房，房价跳涨比比皆是。像搜狐焦点现在住的联强小区，标明“42中学区房”，挂牌均价已经冲到9000元，交易周期在半个月左右。要知道，这小区一没物业，二没安保，学区房的力量一览无遗。
一手房：签约量保持野蛮释放 开盘刷新历史
先说二手房，再说一手房，是由于在本轮行情中，二手房的市场表现好过一手房，对购房需求的分流作用也远比2015年多出一截。具体情况，本篇回看的最后会有解读。
根据搜狐焦点的统计，截止到17日，4月的石家庄房地产市场共有17个房地产项目公开对外开盘销售或加推新房源，推出的商品房超过3500套。这个数字已经远远超过了3月的全月水平。加上顺销和未公开对外开盘的房地产项目，这个数字有望突破7000套。这是神马概念：加速入市，抢啊。
成交端，我们目前能够参考的仅有住建部门的签约数据。同样是截止到17日，4月的石家庄商品房累计签约3987套，共计34.1878万平方米。这分别相当于3月签约量的68%和67%。——4月刚刚过半，签约量已经接近3月“野蛮释放”水平的近7成，4月再创新高的可能性比较大。
2016年4月至今石家庄房地产项目开盘销售或加推新房源情况汇总 数据来源：搜狐焦点
签约数据如果还不够服众，我们再拿四个房地产项目的成交数据来说事：4月16日、17日，刚刚拿到商品房预售许可证的华润万象城开盘，精装公寓成交1000套，货值8亿元。由于一些大客户还没有完成签约，这个数字在未来一段时间还会继续增加。
4月17日，润德天悦城B区11号楼开盘销售，216套房源售罄，货值2.6亿元。18日，润德天悦城就宣布将在19日加推新房源，期间仅间隔了1天。
4月16日，天海博雅盛世D区9号楼的175套房源开盘销售，周末实现清盘。一周前的4月9日开盘同样售罄，货值7亿元。
这节奏，如同滚雪球：刚刚开完盘，加大推货量再次进场者有之；紧锣密鼓加快进场节奏者有之；一些还在筹备期的房地产项目也在加快进场步伐，为的只有三个词：抢收，抢收，抢收。搜狐焦点预计，4月以对外公开开盘或加推新房源的房地产项目数量很有可能会突破30个，这在过去三年的石家庄房地产市场从未出现过。
泼冷水：需求分流调价加快 后市谁来接盘
好了，好事说得差不多了。下面泼盆“冷水”给大家：
1、先看几组数字。截止到17日，2016年4月的石家庄一手房签约量是34.1878万平方米，二手房签约量是19.2308万平方米，一手房与二手房的比例是1.78：1，与3月相比略有放大，但与2015年的2.77：1相比还有一些差距。通俗一点说，目前的石家庄房地产市场成交量大幅上升，二手房的贡献和作用更为显著。就算考虑到一手房签约量掺杂了一些过往已事实成交，到今天才完成网签的情况，但二手房门店交易量翻出惊人倍数也在发生，无法反转二手房在房产交易中占比上升的现实。
从目前来看，二手房市场大量分流购房需求仍在持续，短期来看还没有变化的迹象。至于二手房为何能够在本轮行情中占得先机，搜狐焦点在此前的回看中多次分析，在此不再赘述。
2、连续调价的叠加作用已经显现。二手房价的现状，本篇回看有过数据描述，部分热门区域出现跳涨的现象，之前的回看也有过描述。从目前来看，石家庄的二手房价已经进入上升通道。
一手房的情况相似。3月的国家统计局数据显示，石家庄的一手住宅价格同比上涨3.2%，环比上涨0.5%。这是最近一年石家庄一手住宅价格的最高涨幅。此前有媒体调查称，石家庄的部分房地产项目在调价方面呈现出“小步快跑”的状态，每次涨价的幅度不大，但频率很快。在连续调价的叠加作用下，一些房地产项目甚至已经累计上涨了1000元/平方米。这是一口气要迈出一年步子的节奏。
2015年4月至2016年3月石家庄一手住宅销售价格变动情况 数据来源：国家统计局
调价，多少能反映出操盘者的心态。虽说“美眉可以大胆地往前走”，但走得步子大了，会否容易扯着X？
3、本轮行情，是凭借连续的政策调整叠加作用，以及前期积累购房需求的集中释放共同作用的结果。可任何一个富矿，都有挖空的时候。那么，后续需求在哪里？搜狐焦点提示两点：
① 排除手握多套房的因素，二手房交易旺盛的背后，也因一部分换房需求在门槛下降后的提前释放。那么，在卖房并持有大量现金后，这些二手房业主便摇身一变，成为了房地产市场的新力量。这些需求会去向哪里去？
② 根据《石家庄市2015年国民经济和社会发展统计公报》，截止2015年末，石家庄常住人口比上一年增加了8.54万人。其中的6.24万人是净增的新出生人口，因此，仅从数据上看，有2.3万人为2015年流入石家庄的外来常住人口。数量虽然不多，但其背后可能产生的购房需求应在1万套左右。这些需求会去向哪里？
掰扯了半天数据，也该结个尾了。就在搜狐焦点点灯熬油写稿的时候，在裕华东路国际丽都的不动产交易中心门外，将是连夜排队抢号过户的第10个夜晚。对于正在买房卖房的朋友而言，这种苦熬的日子何时结束是一个问题。但对于石家庄房地产市场而言，比这个问题更严峻的是：该把房子卖给“对”的人，这些人在哪里？如何才能不断档？
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