为什么现在房子的成本那么高(房子的成本那么低)(1)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

网友发来个视频,是个纪录片的片段。内容应该是当年西城区某地拆迁的事儿,时间大概在2006年前后。

我看了看没太懂什么意思。片段很短,只是说这家拿了一笔拆迁费,然后女主人和女儿都想去天通苑买房,2700一平米能买个三居室。而男主人则决定去郊区买三间平房凑合住,理由是奥运会之后房价一定暴跌。因为盖房子的成本就千儿八百块钱,卖2700太黑了,所以要等房价降到1000多的时候再买才划算。

我问网友给我发这个什么意思,他说只是想知道,天通苑当年真的这么便宜吗?

当然是真的,2700还说高了呢,标准价应该是2650。因为这是经济适用房,最早开发时就定死了价格,不许涨。开始没觉得太便宜,但后来商品房价格都涨了,这经适房就显得太划算了。

所以后来这些房源都只针对拆迁户,很少对外公开销售了。一个指标在2005年的时候就能炒到7/8万,2006年都突破10万了,15万的据说都有,毕竟当时的二手房都4000多了。这要以2650买个大户型还是很划算的。

不过这就算是真的也已经是过去式了,有什么用吗?回答很奇葩,说是准备在砍价时当做筹码,毕竟当时2650买来的,现在卖他4万多太贵了。

这就没什么可聊的了,可以当做筹码,但没什么用,也就是个调侃而已。人家当年就算是白来的,现在该卖多少钱也不会降。商品价格跟成本是无关的,只由供需关系决定。

不过这视频倒真挺有意思的,真实地体现了当年北京拆迁户的心态。

甭说2006年前后了,哪怕是到了2009年,还有很多人拿了钱不买房或干脆只要钱不要回迁房的呢。比如望京的大望京村拆迁,是从2009年春天开始的,那会儿房价还没涨得太猛,只是略有回升而已。

所以,在当年1700个拆迁户中,以4500块钱购买回迁房的比例才不过是51%,将将过半。毕竟当时4500可以算便宜,但也算不上太便宜,因为北京当时的均价也就是1万出头而已,五环外几千块钱的有的是。而且很多人都认为房价不可能再涨了,一定会继续下跌,所以宁可要钱买车买黄金也不买房。

在这之前只要钱不要房的就更多了,我所在公司在2002年拆了个丰台的片区,一年后做了个统计,在这一年中买房的才不过是30%,大多数家庭都在观望,都盼着房价下跌呢。

另外也有很多人真的认为楼房是不值的,买房太亏了。尤其是家里盖过房的都知道,普通小院或小板楼的成本最多才千把块钱,便宜的甚至6/700都能拿下。那凭什么建成小区楼房动辄就卖几千上万的啊,确实太黑了。

主要那会儿的人们都没什么土地的概念,就觉得既然土地是国家的,那国家的东西就应该都免费,没道理卖高价啊。

别以为这是笑话,在当年哪个开发商也没少被怼,人们就是理解不了,本来分文都不值的土地,怎么到了开发商手里盖成房子就能卖这么多钱呢?那会儿我是经常被怼得哑口无言的,比如跟买房人解释说除了盖房子还要有税费、营销、管理等成本,但买房人一句话就怼回来:那是你们自己的事儿,你们愿意花,凭什么找我们要钱?

别说,我当时经常觉得他们反驳得很有道理。

视频里这家子拆迁户也不知道当年买在天通苑没有。如果没买,那买在郊区平房就得看政策了,看村里的政策。

这种房在那会儿还挺流行的,出了四环哪儿都有,便宜了万把块钱一间,贵了也不过两万多点儿,还带个大院子。一般都是村里在集体用地上盖的,也有从村民手里买的宅基地。拆迁的时候看情况,看村里是否承认和是否讲理了。

前几天我路过丰台,看见铁路边上还有个院子,这就是当年城里拆迁户买的平房,一万一间,五间房一个院子五万块钱。

前些年这村子也拆迁了,村里人正常拿补偿。但对这些外来户呢,房子就按照厂房来对待,2000多一平米,只补偿建筑面积,那就是十多万块钱。当然这村子还算不错,允许回迁一套房,但自己交钱每平米5000,一套房50万。

这家觉得太亏了,合着自己当年拿拆迁费能买至少100平的商品房,现在折腾了十多年的平房,竟然却只能换回100平的回迁房了,不划算啊。其他买平房的都凑合着同意了,只有这家不搬,成了钉子户。可这院子在铁道边上,规划中的绿化带,所以根本没人理他,据说已经又钉了快十年了。

村里人还给我看了看这家写的上诉书,通篇就是两个字“成本”。控诉自己付出的成本太高了,不应该受到如此的待遇,太亏了。但这又能怎样呢,法院根本就不会支持这种交易,能受理就已经很不错了。估计到最后也是和稀泥,让村里多给个几万块钱也就到头了,否则对其他拆迁户也没法交代。

正写这篇文章呢,刚才发视频的网友又提了个问题,天通苑当年的建造成本是多少钱?

具体的我也不知道,纯建安应该是1200左右,加上各种费用应该2500左右。现在这种小楼也不贵,纯建安费也就是2000多,全下来5000左右吧。真正值钱的还是土地,钢筋水泥在哪儿都差不多,弄不好还没有鹤岗的成本高呢,毕竟那里天冷墙厚。

而且我觉得这人了解这些都没意义,就算当年什么钱都不花又能怎样?人家业主现在就卖4万多,这就看自己认不认买不买吧,说其他的都是白扯。还是这句话,商品价格是供需关系决定的,跟成本没有直接关系。

比如我们当年拿地吧,也在北五环外,整体土地成本在3000块钱。最开始算计的是一期卖6000不赔钱,二期卖6500就有赚头儿,三期争取奔7000走。但实际上赶上了好时候,一期就7000多了,到三期的时候1.5万打不住。但成本变了吗?几乎没变,也就是增加了税费,如果是小开发商,这一个项目就能赚翻了,躺着花三辈子都花不了。

但这低成本跟买房人有关吗?什么关系都没有,成本再低也不给你让利。而且也不怕你知道成本低,还故意透露出来呢,目的就是刺激你感觉到房价涨得快,反倒更容易卖出去。

当年这些不买房的都似乎挺精明,也真的都是会算账的聪明人,不会算账的都稀里糊涂买房了。但从今天的角度看来他们都错了,错就错在算错了账,光盯着算开发商的成本了,而没算清楚自己的机会成本。也就是当时如果不买房,手里这笔钱还能得到同样的收益吗?

当然,这样不能苛责当年的人们,确实没人能想到房价能涨到这个地步,一切都是意外。当年我在天通苑见过一个卖房的小伙子,正在劝一家拆迁户买房,那套话在当时听着挺牵强,今天想来太正确了,真他娘的是个人才。

当时那个拆迁户是想买个两居室就够了,一家三口足够住。但这卖房的小伙子死活劝他们再买一套一居,理由是:你们儿子将来是要结婚的,那就得先预备出婚房来,这样才好搞对象。而且这套房可以先租出去,相当于儿子将来比别人一个月多赚1000多块钱,哪怕不上大学都比大学毕业的赚得多。

我当时听完了觉得真挺扯淡的,这都是什么歪理邪说啊。但今天想来,如果那个拆迁户真被忽悠了,这套房就相当于儿子读了个博士,也他娘的是个人才了。

此一时彼一时啊,有时候想起当年真挺感慨的,所有人都稀里糊涂的,不懂算计成本的都赚了,算计来算计去的都亏了。

这就是命,什么辙都没有。仅供参考。

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