物业管理的法律关系
由于物业管理法律关系是以物业管理法律规范的存在为前提的，没有物业管理法律规范，就没有物业管理法律关系。因此，了解我国现阶段的物业管理法律规范，是正确认识物业管理法律关系现状的基础。
从法律结构上看，目前我国调整物业管理行业的法律规范主要分为六个层次:第一层次，宪法。指全国人民代表大会依特别程序制定的具有最高效力的根本法。例如，《宪法》第十三条关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定。第二层次，法律。指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。例如，《物权法)第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定，以及《合同法》总则中的相关规定等。第三层次，行政法规。指国务院制定的规范性法律文件。例如，《物业管理条例》以及《建筑工程质量管理条例》中有关“ 工程保修”的有关规定等。第四层次，地方性法规。指地方国家权力机关及其常设机构制定的物业管理法规。例如，《广东省物业管理条例》、《天津市物业管理条例》等。第五层次，国务院各部委和地方政府的规章。指国务院各部委和省、自治区、直辖市、计划单列市政府依职权制定的有关物业管理的规章，例如，财政部和建设部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》，北京市人民政府发布的(地方人民政府以及相关职能部门制订北京市物业管理办法)等，第六层次，规范性法律文件。指国务院各部委、6承接查验办法)、(浙江省关于加快发展的有关物业管理内容的政策性文件，物业服务业的若干意见)等。
物业管理法律关系的构成
法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律规范调整的一种特殊社会关系。物业管理法律关系作为法律关系的一种:是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。 如同其他任何法律关系”一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成:主体、 内容和客体。
1.物业管理法律关系的主体
物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人。物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或者能力，即权利能力和行为能力。同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。
在我国，作为物业管理法律关系主体的“人”，大体上可以分为以下四类:(1) 自然人。物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，既包括中国公民，也包括外国人。《物权法)第六章“业主的建筑物区分所有权”和《条例》第二章“业主和业主大会”对作为自然人的业主在物业管理中的权利作了规定，《民法通则》中的有关规定也适用于物业管理领域。(2) 法人。参加物业管理法律关系的法人，主要有两类:一类是作为物业产品的生产者和初始业主的建设单位，另一类是作为物业管理受托方的物业服务企业。在我国，房地产开发企业和物业服务企业的设立及资质认定，应当符合有关法律法规的规定。(3)国家机关。国家机关参加的物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产行政主管部门，物价、治安、税收、规划等部门也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管。国家机关在对物业管理活动实施监督管理过程中形成的权利能力，一般由其法定的职能 、职权决定， 行为能力则由其职责、任务决定。(4) 其他组织。主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会和业主委员会，这是基于物业管理活动特殊性而产生的特殊主体，业主大会及执行机构业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，法律对其成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。
2.物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容，就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务，任何物业管理法律关系都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。
在物业管理法律关系中，主体的权利是指主体依法享有的权能和利益，- -般表现为: (1)主体可以作出一一定的行为或者不作出一一定的行为。例如，房地产行政主管部门可以依法对违反《条例)规定从事物业管理活动的物业服务企业作出行政处罚的决定;业主大会有权不选聘新的物业服务企业等。(2)主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一-定的行为。例如，物业服务企业有权要求业主按规定交纳物业管理费;业主有权要求建设单位和物业服务企业不得作出侵犯其所有权的行为等。
关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利: (L) 房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利，从法理上说，行政机关的监督管理权不是纯粹的权利(英文为“Right")， 与公民、法人等享有的民事权利有所区别，是一种“权力”(英文为“Power"), 通常可以称之为“职权”。(2)业主及使用人享有以下权利:所有权(或使用权)、监督权及选举权和被选举权(专指业主委员会)。其中，选举权和被选举权是一项以所有权为基础，并为监督权设定基础的特殊权利。(3) 业主大会和业主委员会享有以下权利:缔约权(委托权)和监督权。缔约权是指主体选择物业服务企业并签订物业服务合同的权利，是民事法律主体享有的基本权利，而监督权是业主大会和业主委员会代表全体业主行使的，其权利基础表面上是缔约权，实质上是业主的物权，而且监督权的实现，多数情况下还应以知情权为前提。(4) 物业服务企业享有的权利:缔约权(受托权)、获取报酬权和管理权。物业服务企业同样有权选择管理项目并依照合约规定获取相应的酬金，同时，基于物业管理服务公共性消费的特点，物业服务企业在规约或合同约定的范围内，对于特定区域内的业主共同事务有权实施统一的管理。(5) 建设单位在享有以下权利:缔约权(委托权)与监督权，建设单位享有的这两项权利有一定的时限性，在前期物业管理阶段，在特定物业不具备召开业主大会、成立业主委员会的情况下，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监督其管理服务行为。
在物业管理法律关系中，主体的义务是指义务人(一方当事人)为满足权利人(另一方当事人)的权利需求而依法承担的某种责任。一般表现为: (1)义务人必须作出一定的行为，如物业服务企业必须按物业服务合同承担各项管理和服务工作等: (2)义务人必须不作出一定的行为， 如业主及使用人不得损坏共用设备和共用设施等。
关于义务的内容，不同的物业管理主体承担不同的义务，基于主体权利和义务的相互依存和相互联系的对应性，前述各物业管理法律关系主体(一一方当事人)所享有的有关权利，也就是其相对方(另方当事人)应承担的义务。在同一物业管理法律关系中，-方主体的权利内容总是通过与之相对应的另-方 主体的义务形式来表现，而一方主体的义务内容又总是由另一方主体的权利实质来决定。权利和义务从不同角度表现着同-物业管理法律关系，构成了物业管理法律关系的内容。
3.物业管理法律关系的客体
物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象。虽然物业管理的对象是物业(即房地产)，但并不意味着其主体权利和义务所共同指向的对象是物业，物业管理的客体可以是物业，但物业管理法律关系的客体却是行为，它包括作为和不作为两种。
从实践来看，作为物业管理法律关系客体的行为，可以分为两类:一 类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业服务企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督和指导业主委员会的行为等;另类是平等主体之间的民事行为，如物业服务企业依照物业服务合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等。
物业管理法律关系的特征
物业管理行为的特殊性和我国物业管理行业的特殊发展阶段，决定了现阶段物业管理法律关系在保留一般法律关系共有特征(如社会关系、思想意志关系、以国家强制力为基础等)的同时，又具有本身的特征，概括地说，主要体现在以下五个方面:
1.作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性
产权主体多元化是现代物业管理产生的前提条件，产权多元化直接导致产权主体意志的多元化，如何集中分散多元化的意志成为一种统一普遍的公共 意志，是物业管理所要解决的首要问题。与其他民事法律关系相比，物业管理委托关系的方当事人一业 主所具有的个体分散和意志多样的特征，使得组成个统一的代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其执行机构-业主委员会就是这样一种代表性机构。法律规范如何解决业主意志的多元化问题，如何确定业主委员会的代表地位，应当是立法者关注的重点。而业主委员会这一类似于“代议制”的群众自治组织，也成为物业管理法律关系中一道独特的风景。
2.政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位
从理论上看，作为市场经济的产物，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预。但是，由于目前我国正处于传统房管体制向市场化的物业管理体制的转轨时期，由于物业管理是城市管理的重要组织部分，充分发挥国家行政机关在建立物业管理市场机制方面的作用不容忽视。政府在物业管理法律关系中的重要地位，主要表现在: (1) 对业主大会和业主委员会的监督和指导;(2)对物业服务企业的监督和管理;(3)对普通居住物业服务价格的监管:(4)对物业使用与维护行为的监督和管理; (5) 对违反物业管理法规行为的处罚等。
3.物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系
在传统的法律关系中，有的(如民事法律关系)只调整私权关系，当事人处于平等地位:有的(如行政法律关系)只调整公权关系，当事人的地位不平等。而物业管理法律关系则体现出公私权关系混合的特征。也就是说，有的物业管理法律关系(如物业管理行政监管关系)的当事人之间地位是不平等的，存在着一方服从另一方的问题:有的物业管理法律关系(如物业管理委托关系)的当事人之间的地位是平等的，双方的权利义务关系对等。物业管理法律关系的这一特点， 同物业管理法律规范主要是从传统的行政法、民法中分离出来这一渊源有 着密切关系。正因为如此，我们可以把物业管理法律关系分为物业管理行政关系和物业管理民事关系两大类型。
4.业主所有权(物权)的限制和监督权的扩大
一方面，在物业管理委托关系中，全体业主虽然拥有共用场所及共用设施设备的所有权，但对于单个(或部分)业主来说，由于共有物权的不可分割性，决定其不能单独行使对共有物业的物权权能，除使用权以外，单个(或部分)业主对共用场所及共用设施设备的占有、收益和处分的权利都受到不同程度的限制，打破这种限制就意味着权利的滥用，而这种制约的结果是，业主大会能够代表全体业主行使共有物业的所有权;另方面，与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程， 为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益，法律赋予委托者充分的监督权，行使物业管理监督权的主体，不仅局限于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。
5. 物业管理行为是一 种提供公共性服务商品的法律行为
物业管理行为与其他商事行为的一个重要区别，就在于它提供的商品主要是公共性服务，而非特约性服务。公共性服务的一个重要特点，是存在着享受服务的公众性与交费义务的个体性的矛盾，这一矛盾的直接后果是，个别业主拒缴费用的违约行为必然导致其他守约业主共同利益受损的结果，而如果守约业主与违约业主享受同样的服务，无疑是对守约业主的不公平，由此可能产生拒缴费用的不良示范效应，并最终导致物业管理工作的无以为继。物业管理法律关系客体的这一特征，反映在法律文件上就是，物业管理委托关系除了通过物业服务合同来约定外，还需要通过管理规约来规范，管理规约体现了多数业主共同意志去对少数业主个别意志的约束，不仅是物业管理活动正常开展的保证，也是物业管理立法的补充。
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业主自治
业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。
业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上实现物业管理制度的目的。各国物业管理法律制度中，业主自治都是其基本组成部分。2003年我国颁布了《物业管理条例》，初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制。[1]
中文名业主自治含 义物业管理区域内的全体业主基 于建筑物区分所有权依据法律建立自治组织、确立自治规范
特点
首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区的共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。 [1]
其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理业主拥有所有权的物业。
最后，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者或行使者的私利为目标！
必要性
业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点： [1]
(1)业主自治是物业管理的基础。建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，物业管理的基础是业主自治。
(2)行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理重要意义。无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业管理有着重要意义。
(3)物业管理作为一种新兴的行业，怎样才能使其健康有序的发展，直接关系到管理公业主之间的关系。强化业主自我保护意识，是不可忽视的一个重要方面。只要加强业主、强化业主自我保护意识，才能迫使物业公司增强透明度，才能增强业主对物业公司的度，才能在物业公司和业主之间建立良好的关系，促进物业行业健康发展。
原则
1．主权原则 [1]
主权在业主，一切权利属于业主，业主采用民主的方式作出决定，重大问题由全体业主决定。
2．程序原则
制定议事规则，一切决定要依法和依规则来作出。
3．分权制衡原则
建立业主自治组织，实行代议制，决策机构和执行机构分别设立，相对独立，相互制衡。
4．保护少数原则
采用少数服从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定。如果为了公共利益而无法避免，必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。
5．直选原则
业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。
6．非暴力原则
可以和平请愿，但不可采取暴力行动。
7．参与原则
业主按程序有序、有效参与，投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。
管理规约
(一)管理规约的概念 [2]
管理规约，又称业主公约、业主规约等，是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等共同物业利益事项，通过业主大会制定的对全体业主具有约束力的自治规则。
管理规约是由多数人为同一目的而订立的，因此属于民事法律行为理论中的共同行为。同时，管理规约的约束力不仅及于全体业主，还应当及于物业区域内的物业使用人、业主继承人和管理人，因此其有别于契约行为。由于其是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，地位和作用相当于业主团体的“宪法”，因此业主大会和业主委员会的决议和行为都不得与这一最高自治规范相抵触，诸如业主委员会章程、各种具体的管理制度以及物业服务合同均应当以管理规约为指南。
(二)管理规约的内容
管理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性列举，或由政府相关部门提供管理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定：
1．物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。
2．业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业管理条例》中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。
3．业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法；业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。
4．物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。
5．关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。
6．违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。
7．业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。
组织形态
(一)业主大会 [2]
1．业主大会的概念。业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是业主团体的最高意思机关。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
我国《物业管理条例》和《业主大会规程》将业主大会会议分为了定期会议和临时会议两种，会议召开应当于15日以前通知全体业主。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会不履行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。实践中，由于20%的提议比例过高而难以执行，因此一些地方规定或小区议事规则中将该比例降低至10%左右，以便宜行事。从比较法角度而言，一般由部分业主提议进行临时会议与部分业主通过主管当局提出临时会议人数比是不同的，为了控制公权力的介入，后者的比例往往要高于前者。
2．业主大会的职责。根据建设部2003年出台的《业主大会规程》，业主大会履行下列职责：
(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(3)选聘、解聘物业管理企业；
(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
3．业主大会的议事规则。无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。
对于投票权的计算，我国采取的是建筑面积加人数的做法，对于筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(二)业主委员会
业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
1．业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。
根据《业主大会规程》，业主委员会委员应当符合下列条件：
(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(2)遵守国家有关法律、法规；
(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(5)具有一定组织能力；
(6)具备必要的工作时间。
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(4)有犯罪行为的；
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(6)拒不履行业主义务的；
(7)其他原因不宜担
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