高铁专线6号线(未来高铁六线枢纽)(1)

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未来太仓站将现“六线交汇枢纽”

秒杀昆山、嘉善,雄踞环沪之首!

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↑上海周边地区2030年城际铁路规划图

你可不要小看太仓,今天虽然她还“手无寸铁”,但是一年之后,太仓立马就会“逆天”,成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城!

目前,沪通铁路一期(西线)已全面开通,太仓境内的铁路高架桥和车站已初现端倪。

2010年7月太仓可通过沪通西线,先接入上海站(静安区)、上海虹桥站,取得和昆山一样的区位优势;

预计到2023年,沪通铁路二期(东线)开通后,太仓更可直达上海北(宝山杨行)和上海东站(浦东机场旁);届时,环沪诸城中唯太仓有直达上海东(浦东)、西(虹桥)、北(宝山)、中(静安)4个方向的列车,相比昆山、嘉善,后来居上的太仓到上海各区的通达性会更高!

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↑预计到2023年,太仓双铁交汇,直通上海4大铁路枢纽

而从上海北上,去往江苏南沿江(常熟、张家港、江阴、常州)、北沿江(启东西、海门机场、南通、泰州、扬州)、苏锡常(昆山北、苏州北、无锡硕放机场、常州奔牛机场)、苏北(盐城、连云港)、山东半岛(青岛、烟台、威海),即使是去隶属上海管辖的崇明岛,太仓也都是必经之地,太仓将成为“木”字型的六向铁路枢纽站。

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↑预计到2025年,太仓有望实现六铁交汇,“木”字型铁路枢纽形成

从上述规划图上可以看出,太仓境内高铁2站,都是换乘枢纽!

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太仓楼市“三个世界”

5大热点板块说透透

太仓楼市的格局,可以概括为"1城"、"1港"、"1镇",形成了泾渭分明的“三个世界”:

高铁专线6号线(未来高铁六线枢纽)(7)

A.“第一世界”:高新区 科教新城

“1城”即太仓主城区,包括老城区(城厢镇)、高新区(太仓市政府所在的娄东街道)、科教新城(包括天镜湖国际社区、太仓南站片区)3大板块,其中,老城区几无新房可售,高新区和科教新城房价则是清一色的23000元/㎡,是太仓楼市的“第一世界”。

太仓市政府、宝龙城市广场、高尔夫球场、G15高速太仓入城口,都位于高新区板块,可以说,高新区板块,相当于太仓市的“门面”,从该板块的沪太快线朝阳路站,城际公交20分钟即可到达上海11号线嘉定北站,“工作在上海,居住在太仓”,在这里已成为现实!

高新区目前在售的新盘,有万科翡翠铂樾、都会之光建发泱著,全都精装交付,清一色均价23000元/㎡,已与昆山市区、花桥没有价差。

高新区在售三盘距离太仓高铁站有8-9公里的路程,距沪太快线朝阳路站也有3公里远,交通出行优势并不明显,以太仓本地改善型需求为主。

太仓楼市“第一世界”的另一个板块,是以天境湖为核心的科教新城板块,实验小学、省太仓高级中学、健雄职业技术学院、太仓市科技产业园、风情水街·海运堤,都位于该板块。

该板块的宜居指数,在全太仓都是排第一的,堪称是太仓的“世纪公园板块”。明年高铁开通后,该板块还设有太仓南站,但是与主枢纽太仓站距离过近,该站的命运恐怕与沪宁城铁上的花桥站、阳澄湖站差不多,一天也没有几班车经停。

科教新城板块目前在售的新盘有阳光城中南翡丽云邸、天境华府,精装交付,清一色均价23000元/㎡。与科教新城板块一界之隔的上海嘉定区外冈镇,目前在售新盘外冈一号均价24000元/㎡,价差仅1000元/㎡,这与沪太之间同为一界之隔的宝山罗泾VS太仓浏河,20000元/㎡的价差形成天壤之别。

也许有人说,科教新城毕竟是县市级配套,而浏河只是镇级配套,但是科教新城未来仅有1个高铁小站太仓南站支撑,苏州S1支线和上海11号线北延伸(或嘉定有轨电车),至少十年内看不到通车的希望;而浏河那个规模仅次于迪士尼的恒大童世界主题乐园开业后,至少通往上海1、7、11号线富锦路、美兰湖、嘉定北三大始发站的公交班线能做到全天候运营,待到上海7号线、苏州S2线轨交落地,出行更将是如虎添翼。

不得不说,太仓楼市的“第一世界”高新区和科教新城板块,房价已透支了明年高铁开通的利好,早已处在了“高位站岗期”,房价滞涨已有2年多时间了。如果是太仓市区改善置业也就罢了,反正自住不卖,贵就贵一点了,若是投资,现在再去碰这两个板块,真是一点价值也没有。

B.“第二世界”:浏河 港区(浮桥)

“1港”,就是沿长江岸线的“太仓港经济技术开发区”,作为国家级经开区,只是名义上隶属太仓市,经济大权归省里直管。港区从南到北,又细分为浏河、浮桥、璜泾3镇。港区是整个太仓市的“钱袋子”,也是产业、人口高度集聚区。

目前,港区房地产开发,主要集中在浏河和浮桥2镇,新房无论位置远近,只要是个知名品牌,基本上都是一口价:浮桥14000元/㎡、浏河15000元/㎡,两者相差14公里,价差只1000元/㎡,可谓“你方唱罢我登场”,只要浏河有供应量,浮桥就停下来歇一歇!2018年大部分时间,浏河新房短缺,浮桥就卖得不错,2019年浏河两盘新开,浮桥的声量自然就要低一些。

浏河,我们在上一篇文章里已经具体介绍过了,这里不再多述。

浮桥”也就是今天惯用地名“太仓港区”,或简称“港区”的真正所在地,是整个太仓港国家级经济技术开发区和太仓港保税区的核心区。太仓港是中国内河第一大港,江苏第一大港,吞吐量居全国第6(仅次于甬沪港广深,高于天津),全球第15名,太仓港是国家一类口岸,国家级开发区,上海国际航运中心的北翼,对太仓全市的经济贡献率超过30%。

尽管浮桥比之浏河远了14公里,但从既有规划图来看,浏河是既没有高铁,也没有轨交,浮桥至少还有一条苏州市域轨交S2线,方便往来太仓站、昆山和苏州主城区。

而且浮桥的产业、人口密度高于浏河,浏河多以上海居民养老为主,浮桥则以本地企业员工自住为主,浮桥已交房小区的入住率都还不错,2房租金稳定在2500元/月。目前在售新盘有招商依云水岸、碧桂园海上时光、中南漫悦兰庭、远洋万和四季等,均价在13500-15000元/㎡之间,与浏河一样,这里90%的客群来自于上海宝山区及轨交1、7号线沿线外溢的刚需,除了有直达7号线美兰湖站和上海火车站南广场的城际公交,更有直达虹桥火车站的定期长途班线。

C.“第三世界”:沙溪

“3镇”就是除上述“1城”、“2区”之外的太仓较偏远区域3镇,属于太仓楼市的“第三世界”,自然离上海也就更远了(公交出行肯定超过2小时),她们自近及远,依次是双凤镇、沙溪镇鹿河镇。这其中,目前房地产开发最火热的是沙溪镇。

沙溪是太仓著名的水乡古镇,国家4A级景区,毗邻G15沈海高速。复星集团重金打造的地中海小镇项目,在沙溪镇境内有金仓湖和沙溪古镇两大开发片区。

随着太仓主城房产开发的几近枯竭,几乎国内所有有名的大牌开发商都已屯兵沙溪,未来这里将是全太仓供应体量最大的一块“睡城”!

沙溪镇目前新房体量大得惊人,且多为数家开发商参股联合开发,例如:依云悦府,由招商蛇口、保利、绿地、金地4家房企联合开发;熙岸原著,由东原、华宇、旭辉、中骏4家房企联合开发),均价在13500-14300元/㎡之间。也有更高端一些的,比如:碧桂园云樾天境、金地翡翠城市、五洋公园府,均价15000-16000元/㎡,与港区、浏河的房价不相上下

沙溪镇的客源来自于太仓主城区(距沙溪12公里)及沙溪本地的客源,与来自上海嘉定区及轨交11号线沿线的外溢刚需,各占50%。

总体来看,沙溪镇相比临沪一线,占据“地利”优势的浏河,和产城一体,占据“人和”优势的港区(浮桥),一点性价比优势也没有。浏河可以盼上海7号线延伸,港区可以等苏州S2线开工,沙溪既无高铁(沪通铁路太仓港站多半是货运站),又无轨交,虽有沙嘉快线可达11号线嘉定西站,但1个小时的车程,同样房价的浏河,都可以到市中心的上海火车站了。

D.“未来之王”:太仓高铁片区

明年就要开通的太仓高铁站周边,处在太仓主城区与浏河主镇区之间,方圆7-8公里范围内都是一片待开发的处女地。相比高铁昆山南站所处的昆山城南(中华园)片区,可开发的面积大得多。目前这一大块区域内,尚无任何房地产、商业项目开发,未来可想像的空间巨大

据传,太仓高铁片区未来将引进西北工业大学,利物浦大学的两所分校

可以断定,未来太仓高铁片区若有新房上市,按现时行情,都将是23000元/㎡起步的价格,属于太仓楼市“第一世界”的水平。

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太仓新房限购又限价

全城涨价得看浏河脸色

太仓隶属于苏州大市,实行与苏州主城六区和昆山市一样的限购政策:必须缴满1年社保才有购房资格,且不得一次性补缴

太仓大多数开发商都提供外地人士代交社保服务(需缴13个月,费用18000元),即看中房子后,先签订房协议,落位选房,锁定房价,1年后再行网签。

太仓买房,现执行首套首付3成,二套无贷首付5成,二套有贷首付8成,利率上浮20%。

目前太仓新房实施严格的限价措施,在售楼盘基本上每家都是由3-6家品牌房企联合拿地,互相参股,2017年供应热区沙溪、港区(浮桥)的楼板价双双突破了6000元/㎡,因此目前14000元/㎡均价在售的项目,基本上也是贴着成本在卖,地价和开发成本摆在那里,降无可降!

但是要涨价,首先得看恒大太仓旅游文化城的脸色。在浏河15000元/㎡的房子没断货或提价之前,港区(浮桥)、沙溪要想涨价,或者快速去化,都是相当有难度的。

预计2020年太仓高铁通车元年,作为离高铁站最近的两大板块,“第一世界”太仓主城区房价刷新到25000元/㎡,“第二世界”港区、浏河上探到18000-20000元/㎡的可能性很大,而离高铁站甚远的沙溪,由于新盘体量巨大,竞品甚众,房价继续在14000-16000元/㎡之间徘徊,是大概率事件!

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