买房要用买股票的100倍耐心、细心和决心。因为比起买股票，买房所需的资金体量更大、工作的难度更高，对未来的影响更长远，且房产的流动性更差。兹事体大，所以本号长沙壹座城市从十月开始，将在两个月内踩盘100个。
不论是长沙的新盘还是次新盘，最重要的是分析出市场上存在大利差的福利盘、名盘、网红盘，在今年年底之前我们统统走到。
在此基础上，会发布总结文章20来篇，带大家概览长沙整体楼市。
待大家一切心里有谱，静待那个最好的买房时点到来。
01
长沙楼盘，从一盘通百盘
十月长沙的房地产市场比想象中要冷一点，这种时候与其挤售楼处看新房，不如回顾长沙已有大盘的发展历程。
买房人如何买对房，首先要解决的是信息不对称问题。
如果房产买卖双方比作同台竞技的对手方，那么知识储备和交易技能上，卖方都远远优胜于买方。
因信息不对称而发生的交易，不一定能有不当得利方，但一定存在利益受损方。
但好就好在，买房人的钱是自己的，自己口袋里的钱可以自主决策。面对市场上这么多的产品，完全可以从从容容挑选心仪的房子。
比如长沙数一数二的大体量楼盘，回顾它的故事，就能看到大多数楼盘的通性。
北辰是第一站。
北辰作为大型国企开发商，很多方面的作为可咨借鉴。与其看各家开发商的纸上口头承诺，不如看他们实际能做到什么。
02
项目行不行，看最初策划规划到实景落地
长沙北辰三角洲是一个处于开福区的城市综合体。
项目总占地1659亩（约110万㎡），总建筑面积537万㎡（其中住宅面积300万㎡，公共综合性建筑面积80万㎡；地下停车库以及社区商业配套等建筑总面积157万平米）。
北辰三角洲的业态组合分析表：
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业态类型 |
现状 |
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酒店 |
五星级酒店――北辰洲际酒店，已于 2014 年开业经营 |
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写字楼 |
一栋 5A 级高端写字楼已售已运营，一栋甲级写字楼已售罄 |
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公园 |
5 公里的滨江景观带，已建成滨江公园 |
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购物中心 |
滨江 17 万㎡体验式商业公园（大悦城），5 万㎡中央商务商业区，8 万㎡“凤凰公园”地铁上盖商业区及社区底商 |
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会议中心 |
1 个国际会议中心 |
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公寓、住宅 |
公寓 1 栋 SOHO 商务公寓、1 栋养老公寓、A3 地块商务公寓，及 300 万㎡住宅。 住宅以湘江大道为界划分为 2 个部分：湘江大道西面临江 D1 区为定江洋豪宅组团，湘江大道东面为普宅部分。定江洋豪宅组团，由 5 栋 120-150 米的风帆造型建筑组成 |
随着所有项目的日益成熟，北城片区像一个几乎无偏科项的地段王者，集齐居住、商业、商务、文化、休闲、旅游功能，作为拥有配套完善的综合体，北辰就是长沙中心。
老城配套加新城规划，这样丰富的业态和热闹程度更适合预算充足的中青年客群。
项目能建成什么样子，各方主体的意愿尤其重要。
长沙市政府当时期望通过此项目实现产业升级、重振区域，以及充实区域范围内的商业配套设施。
开发商北辰则期望通过此项目进入南方市场，打造中国超大型城市综合体，以及中国中部创新型商务商业中心，为全国性扩张奠定基础。
当年北辰大手笔摘地，就体现了不破楼兰终不还的决心。
花了92亿，拿地成本加上开发后成本大约是3721元/㎡，这一价格甚至高于当年长沙纯商品住宅均价，可以说是面粉比面包还贵。
肩负两大目标的北辰三角洲项目，屡获“最佳中国未来大型建设项目奖”、“中国综合体新地标”、“最具投资潜力商业地产项目”、“长沙楼市单盘销售金额/套数/面积三冠王”等大奖。
有决心就会干实事，北辰项目自2010年开盘，近十年都在长沙楼市独领风骚。
项目普宅产品成为长沙首个公证处摇号开盘项目；成为首个网络直播公开摇号楼盘，当天互联网在线累计人数逾80万。
看看北辰三角洲的早期开盘售价——
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位置 |
类别 |
均价 |
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C3 区 |
普通住宅 |
12272 元/㎡ |
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D1 区 |
定江洋豪宅 |
15000 元/㎡ |
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A1 区 |
写字楼尾货 |
15000 元/㎡ |
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B1B2 区 |
甲级写字楼 |
13000 元/㎡ |
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C2 区、C3 区 |
社区底商 |
47000 元/㎡ |
每一年的销售业绩都是长沙市单盘销售排名榜上前三位。2014年~2018年连续五年蝉联长沙市单盘销售金额冠军。
但从2018年开始，住宅部分受限购、限价、限签、限售政策影响。
因此这阶段放售的北辰新盘，价格客观上受到一定的抑制。在此阶段入手北辰住宅的房户，进入到一个相对好的自住购房买点，价格不会虚高。
同时新开发片区经过8年发展，已经进入市政配套相对成熟阶段，居住舒适度远超前期购置客户。
03
现在的北辰二手房，值不值？
北辰最大的优势之一就是地段，在长沙算得上绝版。
长沙的河景和湖景并不少见，但是城区段 湘江与支流的两河交汇口 270度河景呈现，全长沙总共就两段。
一段已经是多年前的湘江世纪城传奇了，另一个传奇故事自然是北辰三角洲。即使其它片区也有，也只是较细的湘江支流。
北辰三角洲项目的地理区域处于长沙市开福区湘江北路、浏阳河交汇处，南北长约2公里，东西宽约0.6公里。北起浏阳河，南至319国道城区段，东靠芙蓉北路，西临湘江，距五一路商圈3公里之隔。
但是，这种临河片区有一个最大的问题：交通通勤。
北辰三角洲的解决方案是：
与 319 国道、浏阳河隧道、湘江大道、黄兴北路、芙蓉路等城市主干道纵横相交；
另外，引入地铁 1 号线穿越项目，并专设北辰三角洲站。站点与区内商业、商务设施融为一体；
长株潭城际轻轨在开福寺设站，距北辰三角洲项目 1000 米不到。
要探讨北辰二手房价值，从以下几点看。
1、有人认为，北辰户型设计差；
有人认为楼盘密度过高；
还有人认为对二手房出手不友好。
买了北辰片区的如果想要二手房出手，价格很容易被压。
这样的大盘，一旦二手房放售量多，部分个人业主为了尽快或更好出手，就会存在竞相折价的风险，导致片区二手房价格被平抑。
2、从规划到片区落实的进展来看，现在的北辰未来增幅有限，高度依赖于芙蓉路金融生态区的进展。
北辰三角洲除开常规人群外，原本计划承接芙蓉路金融生态区的高端居住人群，用10到15年的时间打造成为中部“华尔街”。
按照规划，芙蓉路金融生态区以芙蓉路“金融街”为依托、以原火车老北站拆迁地块为中心，位于芙蓉中路以东、三一大道以南、东风路以西、体育馆以北，集精英生活区、综合商务区以及金融总部区于一身，总面积达1828亩。
就目前发展进度来看，这片区进展不如河西滨江金融CBD的理想。
3、超大体量房楼盘往往有人口与配套资源不协调的尴尬。
尽管相对于其它100万方超大盘来说，北辰做得好的市政配套点很多。但由于环绕北辰的周边片区也主要是居住大盘，整个区域居住人口太多，因此北辰片区的教育和交通配套仍然处于紧张状态。
北辰小区里有三所学校：长雅中学、清水塘北辰小学、北辰实验小学，但是要面对的是超十万业主。18年就有业主质疑：北辰小学北辰建，北辰小孩没书读，现状仍然是学位紧张。
04
选房要精挑细选，购房要当机立断，希望各位都能以胸有成竹之势剑指最优解。
END
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