曾梦想仗剑走天涯，
坐看云起云落和盛开的鲜花，
奈何钱包说：“不行，你得留下”！
……
随着郑州土地供需市场的变化，
房价也是水涨船高。
从房企的角度看，
“房住不炒”的宏观调控政策和市场监管力度的加强，
让他们的日子越来越不好过。
因此，
抓住国家政策重点力推特色小镇建设的机会，
便成了众多房企转型发展的最好选择，
这也是目前郑州周边小镇项目层出不穷的主要原因。
在这呢，
小楼首先要个大家说明一点哈，
那就是，
何为“特色小镇”？
目前国内特色小镇有两种评定标准，
第一种是指国家住建部发布的特色小镇标准，
以传统行政区划为单元，
特指已建成的建制镇，
如焦作市温县赵堡镇、许昌市禹州市神垕镇。
第二种来自于发改委2016年10月发布的
《国家发展改革委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，
主要指聚焦特色产业和新兴产业，
集聚发展要素，
不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台，
而我们平常“耳熟能详”的小镇项目啊，
主要都是指第二种。
今天呢，
小楼就挑几个我们比较熟悉的小镇项目侃一侃吧~
1
“耳熟能详”的几大典型小镇
今天要说的这几个小镇呢，
开发的模式各不相同，
大家可以对比着来看。
首先说说大家最熟悉的“建业电影小镇”，
走的是“产业先行 住宅联动开发”的模式，
顾名思义，
也就是产业与住宅同步完成开发，
这样做的好处就是，
置业者在购房的时候，
可以清楚看到配套的产业，
也能从一定程度上促进销售。
2019年黄金周期间，
以一己之力，
带动郑州跻身全国网红打卡城市第十名，
产业运营好了，自然能为住宅开发提质增效。
据说现在华谊兄弟已经撤资了……
这个地方基本成为了郑州市民周边游的主要选择之一，
因为呢，
不远，
而且有玩头。
它位于郑州中牟县的郑州国际文化创意产业园内，
是郑州2016年规划的一个文旅产业高地，
区域内有绿博园、方特、奥特莱斯和雁鸣湖等，
建业·电影小镇位于这四者中间。
在业态上，
建业·华谊兄弟电影小镇与同样为主题乐园的方特定位错位竞争，
方特针对的是亲子家庭，
而建业·华谊兄弟电影小镇则更以成年游客为主，
而小镇主打的“电影ip”在郑州市场也属第一家，
独特性很强，
反正小楼已经悄悄去过了好几次，
每次都玩得很开心……
第二呢，
讲讲“同盟古镇”，
走的是“产业先行”的路子，
住宅产品作为第二期开发，
总体开发时间相隔不会太久。
但是，
目前小镇仅开放有核心旅游区，
规划的休闲度假区，
将打造何种住宅产业业态，
还要看产业运营的后续情况。
这里也算是新乡市最能吸引周边游客的地方了吧，
该项目由福通控股集团联手袁家村共同打造，
主要产业涵盖民俗非遗、特色美食、
休闲娱乐、文化创意、民宿客栈等九大业态，
主题定位“一亿中原人的理想老家”，
里面吃的玩得都很齐全，
就是人气一般，
肯定比不上电影小镇的可玩性高。
第三呢，
就是位于登封的绿地嵩山小镇，
处于嵩山旅游度假区板块内，
走的是“产业 住宅协同开发”的模式，
等到住宅产品类型和价格公布了，
产业的配套也差不多完成了。
整体分北、南两大板块开发建设，
北部以江湖文旅为主线（产业），
南部以康养度假为主线（住宅），
二者同步开发。
投资主体为绿地城市投资集团，
2018年3月开工建设。
总占地面积3.65平方公里，
总建筑面积约170万平方，
投资额度超200亿元。
里面包含国际会议中心、文化旅游景区、
特色体验商业、度假酒店、别墅客栈、场馆会所、
产业基地、文化建筑及高端住宅物业等。
据说里面有一个很大的亮点，
就是南区的“禅修”，
貌似也吸引了不少人，
被称为具有极大吸引力的康养社区组团。
（该项目的配套住宅销售信息表）
小楼查询了一些资料发现，
该小镇主要依托登封旅游度假区资源，
尤其是嵩山少林寺景区和禅宗大典演出，
单论资源，
属于中部地区顶级流量。
可是经过小楼的实地探访，
小镇在规划方面也有一定缺陷：
受众方面，
小镇以武侠故事、演艺为主要节点和手段，
以文创武侠店铺为支撑，
受众层面有限，运营成本高；
从旅游层面考虑，
小镇夏秋两季是旺季，
春冬淡季缺少支撑产品，
经营空白期会比较长；
运营层面，
小镇与少林禅宗·音乐大典相邻，
位于旅游的尾声部分，
大部分游客晚上6点左右到达音乐大典，
所以小镇的运营时间是个难点，
会造成客流不足和夜间游客难以保障的情况，
夜游产品缺位。
第四呢，
再聊聊位于巩义米河镇东部的正商西山小镇，
正商拿地较早，
属于典型的“以住宅开发为主”
“配套相对滞后”的模式，
该项目同样面向郑州市场，
提托当地山地资源，
主打“5 2”度假生活方式，
一期住宅先行，
生活配套滞后，
但是与前两个项目相比，
稍微有点缺少旅游业态的带动。
四个典型小镇，
四种不同的开发模式，
呈现出来的效果也大相径庭。
2
“遍地开花”的特色小镇，谁能承载“诗和远方”？
其实，
自2016年，
国家相关部委决定联合开展特色小镇培育工作，
特色小镇很快就呈现“遍地开花”之势。
政策利好下，
一批高质量有影响力的标杆小镇项目赢得了市场好评，
但也不乏一些缺少特色、运营失败的项目黯然退场，
比如陕西白鹿原民俗文化村。
小楼分析了其中的原因发现，
特色小镇运营成本高、投资回报期长的项目特点，
决定了“开发企业”传统急功近利的开发方式是行不通的，
而项目背后的投资主体——房地产企业，
往往又面临着巨大的融资成本和资金压力，
所以常常“左右为难”。
于是我们经常能看到，
明明是特色小镇，
一期开发却是在卖住宅卖公寓，
可问题的关键是，
你房企连产业都不愿意引入、
配套设施尚且缺位的情况下，
如何说服客户来置业呢？
特别是2020年8月份，
住建部、人民银行在北京召开座谈会，
明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，
为开发商划下了三道红线：
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
房企的净负债率不得大于100%；
房企的“现金短债比”小于1。
在“三道红线”重压下，
让不少房企在面对特色小镇项目时，
更加望而生畏。
但其实，
小楼个人还是非常喜欢“特色小镇”的，
宜业、宜居、宜游，既能带动产业发展，
又能提升居住体验，
在城镇化逐步提高的大环境下，
我们很难再找回儿时的“乡愁“，
却有希望在特色小镇里拥抱自己的“诗与远方“。
最后，
附上小楼统计到的郑州周边以小镇命名的项目，
供大家参考。
（信息来源于网络）
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