我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐你好，有个问题一直不明白，所谓的主城区的优势具体体现在哪里？另外主城区是怎么划分的？好像也不是按照三环线来的吧？另外限购区我知道怎么划分也知道对应的政策，那主城区和限购区在划分上有没有规律可言呢？比如主城区一定是限购区？还是说限购区一定是主城区？
回答：主城区的优势是资源集中，涨幅最快。说说板块轮动顺序:
重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。目前武汉只有汉口北，蔡甸，阳逻，五里界不限购。
二线城市普遍新房癌居多，大部分年轻人宁愿买郊区的新盘，不愿意买市区老破小，所以导致郊区新盘价格越长越高。当郊区新盘与市区二手房价格差异不大时，主城区开始价值回归。所以现阶段先买主城区的价值洼地。
提问：房姐你好。请问纯投资的话，绿的国际金融城和复地东湖比较，5年以后哪个的增长率会高一些？现在复地好楼层的价格大概有3900-4万，绿地32000左右，相差几千块。
回答：纯投资不买单价超过2.5的盘，投资拒绝贵妇心态。单价1万 的刚需盘没有下跌空间，未来涨幅更大。但是投资3万的盘，买入即溢价，能翻倍太难了。
复地东湖国际之前分析过，不要接最后一棒。复地东湖国际为什么贵？
开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。
复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。等开发商退场你再看看。多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。
卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。详见知识星球内部资料《为什么著名的“温州炒房团”最后都亏的一塌糊涂？》
提问：房姐姐你好，昨晚顺利抢到了东原启程的房子，要不要上车啊？
回答：上！
提问：房姐，想请教您，鹤园的房子有七层楼，看的是6楼，80平方差一点，两室一厅，报价是115万，户型还蛮好的，中介是我妈的朋友只收1个点，爸妈觉得楼层有点高。第二个是青翠园的房子，在二楼73个平方户型不是很好，报价103万，厨房小，厕所小，但是有个大露台，爸妈很钟意，最重要的是装修特别差，还价应该可以还到95左右。您觉得我应该买那一套？
回答：你好，这2套房对比建议买青翠园，老破小就是要挑装修特别差的，可以无限压价，没有装修溢价，省出来的就是利润。既然有熟人中介，可以内在配合，把价格砍到90左右。之后花5万重新把软装改造一下，老小区应该管的不严，把露台包进来，使用率高了不少。
提问：夫妻二人，都办XYK和XYD，办多了的话，影响房贷审批吗？这些都算是负债吧？要求流水就更高？还有二押是在买房之前进行，还是之后？二押，XYK和XYD影不影响房贷审批？XYK的额度怎么提取出来？买房是直接刷多个XYK？新手都不懂，还请房姐指点，不胜感激。
回答：XYK保持一个月一张的频率不影响，按揭完之后再办XYD。都算负债，当然如果流水可以覆盖就没问题。
一切贷款都按揭之后进行，二押负债影响不大
如果流水不够的情况下，建议多核(亲戚朋友)申请
提问：您好，我是小白可抵押资源：1、北京小户型住宅未贷足只抵了100万十年消费d，如果还清100做JYD可出200万，2、武汉四套商住小户预计每套还10万可抵5成总共出115万，3、沈北区上月全款入手两套每套总价25万可抵押。北京以公司名义全款购两套商住想明年择机卖出一套。另一套北京二抵JYD，18年12月份出的150万，还剩100万现金，沈阳奥园失悔用掉了首贷还欠25万还清后自己会有两张贷票，信YK、XY贷未开发。请问1先用100万还北京消费贷抵出资金吗？2若我做了很多小房子的抵Y贷笔数太多，会影响办武汉或重庆按歇贷款吗？3求上述买房按歇、抵押贷款最优操作顺序？
回答：建议把全款有证的房子变现出来，可开发的XYK,XYD陆续开发。目前武汉的信贷政策，名下负债超过300万下款比较困难。重庆信贷政策不清楚同一个房票，先按揭后抵押。
提问：房姐，请问一下，弘阳印月府现在值得购买吗，自住的话，同等价位的保利香颂呢，哪个好一些
回答：自住可以买，喜欢就好！但是投资1.65在汉阳是一个比较尴尬的价格，保利装修不能贷款，性价比没有印月府高。
提问：想看房，了解渠道推荐或者房源推荐吗？可以怎样获得相关信息呢？谢谢
回答：踩盘用地铁 步行即可；看房可以通过各大中介，注意减少言行，目前中介带看把控严格，见人下菜碟，菜鸟一点的会使劲套路。最终的信息获取是无数渠道的汇总，以及每天一线市场的更新，不依靠某中介或某个渠道。
提问：房姐你好！问题1，54大发结离婚的具体操作流程能说详细一点吗？比如买方要按揭贷款，卖方有抵押，可以操作吗？问题2，做二套变首套，在政务中心签的那个放弃，是什么意思？意思是在婚内这套房跟放弃的一方也没有关系吗？
回答：不满二的二手房可以用54大法省税；买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在知识星球内部分享。
提问：你好房姐用亲人的房票买房子比如阿姨之类的要死下签订协议吗要找律师帮忙吗后续会不会有什么麻烦
回答：风险问题可以依靠以下方式解决：代持协议 抵押 长租协议 授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。详见知识星球《房产代持协议模板》
提问：您好，因为总是担心买了之后会出现更好的房子，迟迟不想下手，该怎样改变这样的心理呢？
回答：现在就买一套。
永远没有完美的。
你以后还会买很多房子的。
提问：请问房姐，二手电梯房公摊只有17，对于自住➕投资有没有利好
回答：得房率高有轻微利好
提问：有分析过大湾区其他城市吗？纯粹投资的话，珠海与深圳比较，应该从哪些方面考虑？谢谢您的建议！
回答：城市群会将人口和资源更进一步的集中，利好核心城市。选择城市，考虑有购买力的人口是否正向流入、有前景的产业是否集中，土地供应（住宅供应）是否紧缺。三者之上，短期还要观察一下政策有没有反复。
提问：拆骨法啥意思
回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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