曹杨 牟嘉 摄
原标题：聚焦2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展 新5年之路，开发商何去何从？
今年以来，楼市热浪滚滚，受益于房地产市场政策利好，许多城市房地产出现巨量成交，库存向下，价格向上，但城市分化也十分明显。同时，土地市场更是表现出激进、亢奋的态势，多个城市不断刷新地价。这样的热度还将持续多久？
近日，2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展在舟山盛大启幕。本次大会由浙报传媒、浙江省房地产业协会和舟山市普陀区人民政府共同主办，浙江日报新闻发展有限公司、浙江在线·住在杭州网、舟山市国土资源局和舟山市房地产业协会联合承办。论坛吸引了来自全国各地的500多名专家学者、政府人士、开发商，以及北京、上海、重庆、浙江、广东、江苏、安徽等省市的开发商代表，共同把脉经济新常态下的中国房地产行业走向，预测城市土地投资趋势，开启了一场行业发展的思想盛宴。
会上，著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮，浙江大学房地产研究中心主任贾生华，分别就当前中国房地产发展热点、房地产去库存效果及未来走势等话题做了专题演讲，两位专家对当下热点和趋势的精彩分享获得与会人员的高度认同。浙报传媒地产研究院院长丁建刚主持对话环节，城市代表和行业领军人物就“市场逆转，判断与选择”、“新5年之路”等话题展开思想交流碰撞。
此次高峰论坛同时也是一个城市土地推介的平台，秉承已举办多年的浙商投资（中国）城市展示会的宗旨，为参展城市建立与房地产开发商直接对接的平台，此次高峰论坛上共有近30个城市亮相，并通过不同方式展示了各自的城市形象以及投资前景。
作为本届论坛议程中的重要环节，由浙江日报社主办，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心为指导单位的“十二五”浙江房地产品牌30强总评榜颁奖仪式也在本次高峰论坛上举行。绿城房地产集团有限公司、杭州滨江房地产集团股份有限公司、新湖中宝股份有限公司、融创中国杭州区域公司、浙江佳源房地产集团有限公司等30个房地产品牌入选，此外宋卫平、戚金兴、沈玉兴、林俊波、陈国祥、楼明、潘亚敏、吴王楼、陈方春、陈承守荣膺“十二五”浙江房地产十大风云人物，浙江万科南都房地产有限公司荣获“十二五”浙江房地产融合创新领军品牌，蓝城房产建设管理集团有限公司被评为“十二五”浙江轻资产运营龙头企业，马建军、骆旭升则分别被评选为“十二五”浙江外来企业杰出人物、“十二五”浙江商业地产杰出人物。
判断与选择
“市场逆转，如何判断与选择？”论坛上，主持人——浙报传媒地产研究院院长丁建刚，抛出了业内最关注的话题。
从上半年的市场表现来看，对加大去库存政策，市场反应最是热烈，但城市分化愈趋明显，部分热点城市的房价、地价上涨明显。一些城市政策开始有所调整，比如苏州、南京就对地价进行了向上的熔断。
贾生华预测：“对热点城市将收紧和压缩，对其他城市则加大去库存力度。这样有保、有压的政策走势，或将成为下半年房地产去库存政策的主题。”
作为深耕杭州的本土企业，德信地产集团总裁费中敏认为杭州市场第一是周期性、第二是高敏感性。在他看来，这两年这一周期性又与以往不同。因为一系列国际峰会与亚运会相继召开，再加上浙江新经济的兴起，杭州的向上周期持续时间会更长。
商品房成交量价齐升，土地市场新高频出，面对机遇与风险并存的杭州楼市现状，许多业内人士认为：应谨慎“加库存”。
德信地产显得尤为谨慎，费中敏表示，“现在的杭州市场，我们绝不会去拿地王，宁可踏空，不要选错。”
不过，谨慎并不意味着放弃扩张，在费中敏看来，二线城市同样存在着机会。“我们现在更多选择的是调整策略。机会很多，不能只在一线城市、二线城市。我们在浙江其他的发达地区，相对来说还会有一些机会。”
今年上半年，萧山土地市场风起云涌，杭州市国土资源局萧山分局局长谢国民认为，萧山的土地热度主要是因为同城化的政策效应开始体现，杭州人口外溢逐渐转向萧山。另外，近几年萧山新型城镇化推进加快，特别是一系列峰会、亚运会的召开，将带动整个城市的快速发展，这些都是支撑萧山房地产发展的坚实基础。综合多种因素，他对未来区域内的行情预期也比较乐观。
新5年之路
未来5年，房地产企业又将如何应对？
在“新5年之路”的讨论环节，嘉宾们达成的基本共识是“要内外兼修”，对内用供给侧思维突围房地产开发困局、提升品牌实力、提高产品接受度，对外做多元化布局。
“前5年，是赛丽和绿城紧密合作的5年，我们合作了兰园、丽园、慧园。和绿城合作是基于全精装修的房子，学习绿城的工艺功法及管理模式。”赛丽控股董事长夏赛丽表示，通过这5年的学习，他们对于自身企业未来的定位和发展更加清晰了。
“未来5年，我们将重点关注经济发达、人口集聚的城市；另外，做一些小而精、快速周转的，包括精装修、健康植入、智能植入、文化植入的项目。现在机器人都要管理小区了，在房地产领域里实现多重资源叠加，这正是我们在追求的。”
据悉，近年来赛丽控股一直在做多元化的布局，比如新能源的开发和文化产业等。在舟山，该企业就有自己的太阳能发电、风力发电项目。
在滨江集团副总经理朱立东看来，中国城市化进程没结束以前，房地产市场还有比较好的发展时期。而对市场来说，只有饱和的产品。换言之，如果产品是好的，那么市场永远不可能饱和。
“未来的产品还是要做成精品，因为开发企业现在分化也很严重。”朱立东认为，留下来的开发商要远远少于现在的数量。房地产最好的时期已经过去，滨江应对的方法是，把一部分资金拿出来作投资，或是进行国际化配置。
浙江金昌房地产集团有限公司董事长潘亚敏透露，未来5年，金昌集团一方面将专注做房地产，做深做透；此外，还会接触金融类的股权投资板块，并和房地产板块并驾齐驱。
聚焦特色中小城市
著名经济学家陈淮认为，目前一线城市这样的热度不会持续多久，不如把目光投向杭州、舟山，包括绍兴、金华等浙江特色中小城市。
祥生集团总裁赵红卫同样看好杭州及其周边城市的发展；“像舟山、绍兴这样的三线城市，如果能好好把握地铁、轻轨等城市配套建设，可能会迎来很多大机会。”
舟山群岛新区总规划师周建军认为，舟山有其特殊地位，是国家的“前线”，是整个长三角的“门户”。在强调海洋发展的国家大战略下，将舟山建设为海洋经济先行先试区是大势所趋，舟山有着更好的发展前景也是必然。舟山市国土资源局局长虞国平表示，舟山土地资源稀缺，环境资源优越，拥有全国闻名的优质空气。而参会推介的绍兴主城区会稽路西侧地块和袍江新区两湖地块，也因紧邻绍兴规划的地铁1、2号线站点，而备受开发商关注。
积极开发优质中小城市的投资资源，中梁地产已经是一名实践者。中梁地产是一个民营企业，2015年销售额达到168亿元。据中梁地产集团常务副总陈勇峰介绍，中梁地产的布局是省级战略，在浙江省内全覆盖。目前，中梁地产在省内已进入杭州、舟山、绍兴等地，只有湖州还未触及，后期也将继续拿地开发。
一线城市不会“热”太久，特色小城有机会
著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任 陈淮
什么叫热，像卖白菜一样卖房子，这是热。
关于一线城市能热多久这个话题，有两层意思。第一层，这个“热”指什么？如果指北、上、广、深这样一线城市的国际竞争力、基础设施改善、产业结构的升级以及人口构成的不断优化，那么我可以斩钉截铁地说，中国这些一线城市之热将是未来50年全世界不灭的热点。
如果把一线城市房产热作为下一步出不出调控政策的风向标，那么我个人认为，无论出不出调控政策，这一轮所谓的热也持续不了多久。往短了说，目前已到6月中旬，2季度就见尾声。从长了说，过不了今年年底，因为它并不具备一个阶段房价上涨的过渡因素。
第二层，房地产业也不是用一个季度、或者半年的供求和价格变化来说明它是冷还是热的。8到10年的阶段才是一个相对稳定的常数。房地产业供和求的对比关系，起码要用8到10年的累计供给和累计需求对比，才能说明强弱。
一、二线城市的分化，根本原因在于资源分配不均。
一线城市的一个重大特点在于，它有大量的外来人口涌入。而二线城市的人口增长上绝不可能赶上北、上、广、深这4个特大城市。
从机会收益上来讲，老百姓向特大城市集中是在未来3到5年的时间内仍将持续的趋势，不是短中期能够迅速扭转的。更重要的是，人们买房子，特别是买一线城市的房子，并非仅仅买的是房子，而是买就业条件、工资水平、教育资源，给父母买的养老医疗条件，给自己买的社保。
年拿地少构成了今年人们对供求关系，特别是一线城市供求关系的一种紧张预期。这些因素影响下冒出来的一些恐慌性需求，是不足为虑的，这样的热度不会持续多久。
倒不如我们把目光投向舟山、杭州，包括金华、绍兴等浙江一大片特色中小城市。可能在“十三五”期间，它们才是我们城市化、城镇化的主战场。
实际上从2014年以来，在中国城镇化、城市化政策走势中，政策体系有一个最重要的强调，就是调整城市结构。从这个角度上看，政策倾斜的中心热点，未来主要不是北、上、广、深等一线城市，而恰好是我们以省会城市为核心的一些特色城市，比如舟山，还有浙江省内一些县域经济发达的地区。这些中小城镇的发展，以及二线省会级城市的发展，是我们在“十三五”和此后一个不算短的时期内，人口聚集的核心及重点部分。
【浙江新闻 】
开发商要控制投资风险
浙江大学房地产研究中心主任 贾生华
去库存是宏观经济的总体战略和要求，而不仅仅只是房地产行业自身的任务。
2015年，房地产市场经历了“3·30”和“9·30”两次政策促进，整体销售情况量升价稳，可以说，已经是一个“健康的理想状态”。然而，在这样的情况下，政策层面还是强化了去库存，这已不仅仅是房地产的问题。
去库存的第一个目标是要救产业，虽然去年房地产的销售已经回暖，但是钢铁、煤炭、建材、水泥等房地产相关产业的产能过剩仍然十分严重；第二个目标是救金融，金融系统里大量的资产都与房地产挂钩，或者直接是房地产的载体；第三个目标是救政府，地方政府土地财政的特色是十分明显的，如果房地产市场，特别是土地市场不景气，很可能将会引发地方债务危机；第四个目标是稳经济，虽然房地产销售已经活跃了，但是投资一直在下滑。
加大去库存，市场反应热烈，但城市分化明显。今年，一些重点、热点城市成交火爆，价格上涨，特别是地价上涨。还有一些城市商品房成交也有所活跃，但价格没有变化。而三线城市、四线城市，整体市场仍然比较低迷。
热点城市房价的大幅上涨加大了泡沫的风险。最明显的就是深圳，今年3月份，深圳商品房成交量比去年同期上涨50%左右，领涨全国，二手房的涨幅比一手房还要大。另外，像苏州、南京、合肥这些热点城市表现也很明显。
土地市场地王频现。年初的时候地王还是个案，到现在已成普遍现象。
从上半年的市场表现来看，去库存对救产业、救政府、救金融、稳经济的这些目标已经有所实现，但是同时也起了负面作用，导致热点城市的房价、地价上涨。而这并不是去库存的目标。
在去库存政策产生一定效果，又带来不利影响的情况下，政策开始采取分城施策，有压有保，这样的政策走势，估计下半年仍将持续。
房地产整体上已经成为产能过剩的行业，因为去产能去库存是合在一起的。在这样的背景之下，对开发商而言，接下来一定要改善产品结构，进行投资风险的控制。对于一些弱势项目，要去化为王；强势项目可以适当提价销售；优势项目，可以等待更好的机会。我的一点建议是：聚焦于城市成熟区位；聚焦于一些好的地块，从规模扩张转向品质改进；在战略上做好可持续的发展，谨慎抢“地王”。
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