建筑设计的本性是“为运营而设计”，而不是为了艺术或其他。至少在非居住建筑领域中，将要使用这个建筑设施的机构的功能需求是导致产生建筑设计的源头。本文主要考察企业机构自用为主的情况，不包括那些以房地产为主业的开发商；以万科为例，万科在深圳建造总部大楼属于本文范围、而她为社会大众开发房地产则不属此列。
在国内，产生需求的一方被称为甲方，甲方通常是一个企业机构，有着内在的管理层级，且在建筑设施的管理上存在业主与管理者的区分。而承接这个需求，并转化为专业的设计成果的一方被称为乙方，即设计院。甲方将会有一个内在的机制产生最终的交付给乙方的设计需求，尽管这个过程正在激烈的演化着，并且随着BIM技术的愈加普及而产生出人意料的运作模式。
虽然中国在企业自用建筑项目上的投资已经达到足够高的程度，但是未必能够从中产生一种先进的运作模式，反倒是由于FM管理模式和BIM技术的普及更可能会加速这个过程。
下图是关于这个过程的中美对比分析。
【1】，甲方在规划阶段要对几种可比方案进行决策——这里的规划不应被理解为建筑业常见的城市规划或建筑设计规划，因为它是甲方内部对于capital facility的规划，比如办公空间的规划乃是指为了满足业务需要而如何配置空间，内中常见的决策包括租买建决策等，只有决定建造，才进入建筑业的视野。
这个阶段与建筑业的关系较小，但与建筑设计有一定的关系的，因为在可供决策的几种方案中，关于新建或改造的方案一定是出自专业人士之手，经验丰富的又懂建筑经济的建筑师或建筑工程师背景的人是最佳人选，且改造方案还特别的需要有运营中进行建筑改造的工程经验。
在实践上，由于甲方内部大兴土木的数量是非常不稳定的，所以这方面的人才要么是在甲方内部，要么是在乙方，但他必须长期为甲方服务、这样才能够足够熟悉甲方内在的难以被不懂建筑的人描述清楚的各种需求。目前国内企业中以前者为主，但缺乏足够专业的人才；后者则是很好的发展方向，当然也囿于建筑师责任险等的硬性局限而很难展开。
【2】，Programming是一个较为难解的工作。这不仅是中美行业之显著不同，更反映了专业分工精细度高低。值得注意的一点是：国内的建筑学就是在这里与最终用户的需求断了线的，从这里开始，建筑设计与“以人为本”的原则分道扬镳了。这一点从乙方角度很难看得清楚，而从甲方及FM角度则较为容易看清楚。其间还存在一直比较混淆的关于物业管理的理解问题。
Programming是一项将最终客户的需求转化为建筑设计的专业描述的“翻译”工作，它发生在常规设计之前，所以又被称为“前设计”阶段。这项工作的输入即前述的工作空间的规划，输出则是四项program成果。
（1）功能策划书。以工作空间需求为核心的一份设计任务书，此时已完成了“气泡图”设计，全部的空间指标已经被确定。这是一项标准的空间设计。国内项目也有设计任务书，但是没有如此精细的空间设计，因为这是以工作空间为核心的FM管理模式的产物。
（2）每一个空间都需要配置其技术上的条件，声光水热、结构体系、机电各系统、可持续性设计等诸工程专业的设计原则基本上都被确定下来了，甚至于还有超出一般建筑业范畴的各种家具、办公设备等为了满足办公所需的固定资产。能做这件事的人注定是建筑师——不是只懂建筑工程或美术的建筑师——而是统揽所有工程专业的建筑师，并且能够将全部技术都指向前面的空间功能、也即最终用户对于工作空间的需求的最终目标。我们在一些项目中看到，由于同一个甲方FM治下的历史数据信息的长期积累，此时有些设计的细度居然可以达到施工图深度，这是只会按国家规范画建施图的建筑师所无法理解的，而无法理解这一点的建筑师绝不能被称为架构师。
（3）相应的进度计划和成本。已无问题，尤其是在历史同类项目的数据积累的支持下做这项工作。
能够做得到这种program的人，注定不是一个个人，而是一个团队，通常是由FM与建筑师共同完成的。他们要强有力的掌控这项涉及到几十种专业的翻译工作，防止用户需求和工程专业之间的脱节。此时的建筑师就要比规划阶段更加了解这一个特定的客户，因此拥有这种FM管理模式的甲方通常会长期聘用固定的建筑师（事务所），甚至于大型机构会雇用一个“甲方建筑师”在其内部长期工作。而国内的频繁更换建筑师的甲方，则基本没有可能享受到这种集大成的高度整合的成果。
【3】，在programming的影响下，常规设计也发生了一些变化，特别是第一个阶段SD（Schematic Design），它经常被称为概念设计或初步设计。在整个设计流程中，若将SD视为programming设计的进一步深化，那么我们看到的概念设计将会不再仅仅是漂亮但无用的外观效果图和规划报批条件，以及脱离了最终用户需求（无人将它们关联起来）的粗浅的初步设计平面图。现在虽然也有一批设计师开始认真的关注平面图了，的确平面图是很多需求的集中反映，但脱离了上述的流程背景也无法发挥其价值。你应当看到的是一大堆图表式的设计表达，尤其是大量的数据计算成果的图表表达。
小结：
由于整个建筑设计的过程是为了满足最终用户的需求而展开的，所以这个流程应当这样展开：首先是室内设计，不是装饰装修，而是针对为用户创造工作空间而做的FM设计，这导致了室内设计师领衔整个设计过程；然后是针对上述空间而展开的各项工程设计。两者合称AE设计，与FM和C（施工），共同构成了AEC/FM这个建筑设施大行业。最后，整个设计，尤其各种空间的整合及其外围护体系的设计，“生成了”一张表皮，这才进行整个建筑的外立面效果图设计，也即现代建筑大师密斯所说的“表皮只是最终的结果而已”。而国内的建筑设计流程是颠倒的，因而也就远离了以人为本的逻辑。
这就是FM角度下所观察到的建筑设计。最终我们将会发现：理解建筑设计的逻辑过程的顺序，与理解FM专业的顺序，是完全一致的。即以最终用户的工作空间需求为核心，展开所有的硬件条件及其服务，见下图（以办公空间为例）。
