@商业精英和企业：你或你的企业，有购买土地吗？
实务中，基于经营发展的需要，很多商业精英和企业会购买土地兴建厂房，但是在购买土地时往往容易忽略土地的性质以及不同性质对应的商业价值。
划拨土地能否转让？需要满足哪些条件？划拨土地买卖合同是否有效？今天，大摩通过《案例检索报告》，为各位商业精英和企业分享，法律是如何规定、法官是如何裁判的。
争议焦点：划拨土地能否转让？需要满足哪些条件？划拨土地买卖合同是否有效？
检索关键词： 定宅基地；划拨；土地；转让；名为买房；实为买地；效力
一、土地使用类型为划拨性质，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
二、农村宅基地，该土地属于集体所有，而受让方不是涉案土地所在村集体经济组织成员，该转让土地合同亦未得到有关部门的批准，合同无效。
三、名为买房实为买地的农村私有房屋买卖合同无效，原因：
1、宅基地买卖为我国法律法规所禁止；
2、不得损害集体经济组织权益；
3、农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。
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四、符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
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法 律 |
《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日生效）第九条：城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第八十二条：擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 |
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《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》（2021年1月1日生效）第十条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 第十一条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 | |
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《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日生效）（2020修订）第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 第四十六条：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 | |
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《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发〔1999〕39号【1999年5月6日（未见有通知失效的文件）】： 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的-住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 |
【案例一】
本院认为，本案的争议焦点为：1、二原告与被告签订的《协议书》是否有效；2、被告是否应当归还二原告所诉称的两本国土证和转让厝地协议书；3、被告的反诉请求是否应当得到支持。
关于争议焦点1，原告钟某提供的国有土地使用权证[汕国用（2006）第000XXX号]为出让性质，原告钟某与被告吴某签订的协议书约定原告钟某提供土地使用权，不承担经营风险，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，原告钟某与被告吴某签订的《协议书》应当认定为土地使用权转让合同，该合同不违反法律规定，是有效的合同；
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原告袁某提供的国有土地使用权证[汕国用（2006）第000XXX号]登记权属人是汕尾市城区城乡建设综合开发公司，并非是袁某本人，土地使用类型为划拨性质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的规定，原告袁某并未经有批准权人民政府批准获得该土地使用权，原告袁某与被告吴某签订的《协议书》也没有经有批准权的人民政府批准获得该土地使用权，因此原告袁某与被告吴某签订的《协议书》应认定为无效合同，
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原告钟某与被告签订的《协议书》是有效合同，原告袁某与被告签订的《协议书》是无效合同。……依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，反诉被告袁某应当返还反诉原告的款项20000元，由于反诉原告与反诉被告所签订的《协议书》无效，双方均有过错，双方应当各自承担相应的责任，
因此反诉原告请求反诉被告袁某承担违约责任不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，反诉被告袁某应支付反诉原告20000元及从2014年11月3日起按人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。【(2018)粤1502民初73号】
【案例二】
法院认为，本案为确认合同无效纠纷。杨某、林某双方于2017年7月7日签订的《立卖厝地契约》是双方当事人的真实意思表示，但双方签订的契约所指标的物为农村宅基地，该土地属于集体所有，而杨某不是涉案土地所在村集体经济组织成员，该转让土地契约亦未得到有关部门的批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效”及第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，
因此，杨某、林某双方签订的契约违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。杨某请求确认案涉《立卖厝地契约》无效的请求，依法予以支持；合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还。【(2020)粤15民终171号】
【案例三】
一审法院认为，违反法律、行政法规等强制性规定而签订的合同无效。农村私有房屋买卖合同应认定无效，
理由一，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市市民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；
理由二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村房屋买卖中买受人名为买房，实为买地，在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这就损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的；
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理由三，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得所有权人的保护。本案中，朱某擅自将属于集体所有的宅基地及地上房屋转让给城市居民身份的牛某，违反了国家法律法规的强制性规定，该房屋买卖行为无效。
虽然朱某诉讼请求只要求确认《卖房契约》无效，但本院经审理认为《卖房契约》与《买房契约》均属此房屋买卖行为衍生出的两份契约，实属一个行为，不可分割处理，故《买房契约》与《卖房契约》均应认定无效。合同无效后双方应互相返还房屋及房款，但朱某诉讼请求只要求牛某返还集体土地建设用地使用证，对此，本院不持异议。【 (2018)京01民终8444号】
【案例四】
本院认为，本案争议的焦点：被上诉人周某与上诉人滕某签订的《购买地下室车库合同》是否无效和上诉人滕某是否应当返还被上诉人周某车库款270,000元。本案中，周某与滕某签订的《购买地下室车库合同》，根据协议内容，该协议属于房屋买卖合同。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋所建土地虽然经滕某以地质灾害搬迁户申请，凤凰县人民政府已将批准其作为私人住宅用地，但该集体土地审批仅做村民宅基地使用，土地的所有权仍属于凤凰县沱江镇金坪村3组，周某为城镇户口，不属于沱江镇金坪村集体组织内部成员，与滕某签订《购买地下室车库合同》，滕某将地下室车库出售给周某，损害了集体经济组织的权益。
根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同，故该合同违反了我国土地管理法禁止规定，依法应当认定为无效合同；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。【(2018)湘31民终922号】
【案例五】
本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。【(2020)最高法行申4775号】
【案例六】
关于案涉《房屋买卖协议》是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。
案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”
国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。
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本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。【(2017)最高法民再70号】
【案例七】
首先，涉案《投资合同》所约定的无线电厂的土地使用权属于划拨用地，而在二审法院致函龙川县人民政府后，龙川县人民政府的复函明确表示不予批准涉案划拨土地使用权出让手续。
因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，涉案《投资合同》因未经有批准权的人民政府批准而无效，二审判决的处理并无不当。
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其次，涉案《投资合同》的签订主体为工信局与S公司，但工信局仅为无线电厂的上级行政主管部门，并非涉案土地和房产的权利人，其无权代表无线电厂与S公司签订合同并处分涉案土地和房产。
综上，涉案《投资合同》应为无效，S公司的再审理由缺乏事实和法律依据，其未能提供证据足以推翻二审判决，本院对其再审申请不予支持。【(2020)粤民申8618号】
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