从过完春节，一直是有一搭没一搭地发点抖音视频，好久没认真地写点东西了，归根结底还是一个懒字。看看隔壁勤奋的张大师，胖老王，人家多勤奋啊，文章一篇篇地写，分析一点点地做，没事还搞两场直播，咱这不是在家听唱片就是陪妹子吃火锅，都快把粉丝给搞没了……
粉丝们：呸，如此一根针，再敢鸽我文章的话，我就投奔你张叔去……
好吧，话归正题。今天的文章后面得上点数据干货，不然的话，真对不起等了这么久的粉丝们，请大家一定要坚持读完^_^。
这段时间，青岛楼市发生了很多大事。比如说闹得沸沸扬扬却一直没什么结论的“五改二”，城阳共有产权终结等等。
当然在银根收紧之下，很多之前借钱大肆扩张的开发商也纷纷闹出问题，其中不乏一些老牌大开发商。乃至很多人说，现在的房子不能买，如果你买房，开发商能给按时交付，那就是实属万幸，至于品质、配套会不会缩水，咱就别指望了……
但是这话对吗？也对也不对。从数据来看，2022年第一季度，三个月还是卖了25426套房子，接近300万平米，看似数据比去年同期下降了21%，但是毕竟不能不考虑疫情影响，3月份最后一个周，病例基本清零之后，青岛新房销售数据报复性反弹，一周卖了3196套房子，就是明证。
所以，对于广大购房者而言，不管楼市怎么风云变幻，不管张老师还是王老师的直播课谁讲得好，房子该买还得买。
买房子就像学高等数学，不管是线性代数还是曲面积分，高数你不会就是不会；房子没买的话，你未来的丈母娘不会把女儿嫁给你那就是不会。
房子必须得买，那么老问题又回来了，青岛的房子应该买哪里好呢？
其实呢，还是那句话，老师们各说各的理儿，公说公有理，婆说婆有理，但是有一点是可以完全用板上砸钉的数据衡量得死死的，应该毫无争议，那就是：青岛的人口。
俗话说，楼市短期看供求，中期看配套，长期看人口，而且现在青岛的房子5年限售，如果买的是期房，从买房到办证前后动辄七八年，其实看房子短期涨跌实际上已经意义不大，反正不管如何涨跌，房子不能卖，价格只是一个数字罢了，最关键的“点”其实还是人口数据。
换句话说，一个板块，只要人口持续增长，后续大量新人源源不断地涌入，除非当地连续十年、数十年如一日的新房天量供应，那么房子一定会涨上去。但是一个板块如果人口持续流失甚至加速流失，那么所谓的房价也是立不住的。当然这个也不绝对，还要看人口年龄构成、人口素质水平等等，但这个要扯起来就太多了。
所以从长期来看，一个片区的房价高低由存量人口（人口密度）决定，而片区的房价涨跌由增量人口决定。买房肯定不可能不看前景，所以一定要跟着增量人口走，研究人口流动规律，选择在人口大幅流入的区域买房，不要只贪图眼下配套丰富而选择了人口流出的城市或者城市人口流出的区域，这是楼市铁律。放之四海皆准的。
为什么目前网上的全国级别楼市学者的主流说法是买房要买城市的主城区、主城区保值增值，而风水师在分析青岛楼市的时候非常坚定地告诉大家青岛买房要买郊区，郊区保值增值，主城即使房价上涨，也是泡沫很大？
这个看法从开号之后就坚持不变，难道是和主流看法对着干吗？不是。
其实，分析房价，本质上，还是看人口流向、产业迁移、配套建设的趋势。“买主城”还是“买郊区”只是具体问题具体分析罢了。
1、人口增量大，增幅可观，2021年增幅位居全国前四，北方城市第一。
首先必须说青岛这座城市的人口增量和增幅都相当可以。2020年七普数据是青岛人口突破一千万，到达1007万（一说1011万），而2021年青岛的人口数据是1026万，也就是去年青岛人口增幅数据有15万或者18万两种说法，但不论哪一个，都是稳居北方城市第一。
换言之，虽然黄奇帆等高层领导认为中国的城镇人口已经超过65%，城市化业已结束，但实际上对于青岛这样的强二线、新一线城市而言，城市的扩张还有下半场——那就是周边中小地级市、各县级市对大城市的“供血”。
为什么这么说呢？对于受过良好教育的年轻人而言，大城市虽然代表着更大的竞争压力，但也同时意味着更广阔的机会和舞台。青岛虽然赶不上北上广，但能提供的平台毕竟不是日照、威海、东营、滨州、聊城、枣庄、连云港这样的城市能比的，就更别说临朐、高密、曲阜、招远这样的县城了。
有人就有未来，因此对青岛的前景，我们应该抱有足够乐观的心态。但是落实到具体片区就不一定了。
2、青岛存量人口和增量人口在城市里分布的区域截然不同，“过不到一起去”。
除了人口增量大以外，青岛人口分布还有一个明显特点，那就是存量人口和增量人口的分布截然不同。下图是青岛市2020年七普人口数据和2010年六普人口数据的对比。
如果看表看不清楚，那么看图就一目了然。
看看山东最大的两座城市，也就是济南和青岛2010-2020年人口分布的情况，可以说人口增长数据截然相反。济南这四年人口增加最多的四个区是槐荫、市中、历下、天桥，都是城市最核心的位置，而青岛呢？截然相反，人口增加最多的四个区是黄岛、城阳、李沧、即墨（看增幅是崂山），都在城市的外围。最核心的市南区反而人口流失了。
这里说一下，青岛市区人口流失的区域绝不止一个市南区，由于区划合并的原因，原市北区、原四方区、原沧口区绝大多数位置也是人口流失，由于浮山后、新都心、李村、东李世园会等区域的人口过去十年大幅增长，掩盖了这些区域的人口流失，从具体到街道的人口数据来看，就非常明显了，我们文章最后上数据。
任何一个城市存量人口集中的区域自然是传统市区，但增量人口集中的区域是这个城市的增长极。换言之，存量人口和增量人口分布在不同地域意味着青岛从1992年“东部大开发”开始，“增长极”就跟传统市区没什么关系。
振兴中山路老商业街的口号，从世纪初到现在喊了无数次，实际上看看中山路街道2010年还有39857人，2020年仅剩22422人，负增长高达43.74%，几乎丢失一半人口的惨烈数据，我们就知道，是不可能成功的。
也就是说，青岛人所谓的“老市里”（92年“东部大开发”之前的老市区）的整体衰落，虽然看起来凄凉而又悲壮，实际上几乎已经是不可逆转的结局。
站在楼市角度，那结论就是一句话：青岛的传统市区的房子，尤其是老房子，是彻彻底底的楼市天坑，再有情怀也碰不得。
3、青岛存量人口和增量人口对城市发展的认知截然不同。“说不到一起来”。
青岛的存量人口和增量人口分布区域截然不同，观点不可调和，在风水师讲青岛楼市的过程中，这种撕裂感时刻存在。
存量人口、传统土著、老市民对青岛主城有很深的情怀，迄今为止依然坚持“红岛黄岛不是青岛”，说起黄岛、城阳这些地方，动辄就把“老巴子”“老铁区”这种不雅言论挂在嘴边。“不买市南市北崂山，你这能算买青岛吗？”
而新增人口、城市新人、年轻工薪族的看法则是“来青岛实际上就是来黄岛”，对传统市区几乎毫无兴趣。在这些人眼里，跑到市南市北甚至崂山（其实崂山是能吸引城市新人的，但是有个前提是不差钱）买房“人傻钱多”，“有如此预算，我为什么还要选择青岛这个城市？”
这种情况不仅出现在整个青岛，甚至在个别区域内部都会出现。
比如在西海岸，老黄岛人对西海岸新区的认知是能接受辛安、柳花泊这些工业区，但是对昆仑山路以东的接受程度非常低，“西边都是村”；而最近几年到黄岛的城市新人对西海岸新区的认知是能接受活力区、隐珠这些胶南板块，但是对长江路以北的接受程度非常低，“北边都是厂”。
不仅楼市类作者能体会这种情况，很多青岛文史类博主也经常面对这种撕裂。之前一位深谙青岛的著名文化博主（这里不能透露姓名）两瓶酒下了肚，说了一段真心话：
在青岛，如果讲城市文化、历史，你必须重点描绘老城区，得把老青岛土著的泪点回忆点都勾起来，时刻告诉他们青岛老城区有各种美好记忆、优质景区，你才能做得好。但是如果讲青岛的楼市的话，你必须得学会跟这些老青岛土著PK，骂得他们抬不起头来，时刻告诉他们在青岛市南市北买房就是个坑，把大家引导到李沧、黄岛和城阳，你才能做得好。
当年还不太理解这种观点，后来看了青岛的存量人口分布数据和增量人口分布数据，以及青岛各区每年房子的销量数据之后，秒懂：
青岛市南、市北、崂山、李沧四个区的新房销量，只占全市销量的不到12%，这个数据在全国所有大城市里是倒数第一，济南市区新房销量大约是全市销量的40%，西安、无锡甚至能超过50%……天天讲这12%，对剩下的88%视而不见，你这个楼市号能做好才怪……
更重要的是这12%的传统市区购房者，基本都是存量人口改善，人家在看你视频之前早就把想买的项目逛八遍了，根本轮不到你在他们头上指指点点。
所以抖音上把青岛楼市同行的后台数据查了一圈后发现，有部分天天讲浮山后F4，崂山豪宅的同行，真实流量和变现水平都非常惨。几乎个个都是氪金大玩家，有些人的变现收益连投放抖 的成本都不够。
相反，有一些专门讲西海岸、高新区、甚至胶州、即墨的楼市同行，看似粉丝不多，只有万把人、几千人的，却是不折不扣的营销大拿，楼市大咖。
道理很简单，虽然存量人口、城市土著对青岛有更深的情怀和认可度，网上的声音也是他们最大，但是这些人往往早已有房，并不是购房者。而真正的增量人口、城市新人并没有那么强的城市情怀，在网络上声音很小，但这些人才是用真金白银买房，用脚投票的群体。
作为讲房号、楼市研究者，你应该迎合谁，不言自明。
所以一句话：在青岛想讲好楼市，你就必须告诉粉丝，青岛楼市尽量不要买传统老城区，老市南、老市北是楼市天坑。连不买房却天天干扰你的那些键盘侠、住在老破小里的青岛土著都没有勇气面对、不敢正面PK，你能讲好青岛楼市，可能吗？
但是话要说回来，应该站在增量人口、城市新人的角度讲楼市，并不是对传统主城区的简单否定。
在文章一开始，我们说到：一个片区的房价高低由存量人口（人口密度）决定，而片区的房价涨跌由增量人口决定。看青岛的人口热力图我们就知道：目前市南市北的房价比黄岛城阳贵，天经地义，毫无争议。
但是为什么青岛的增量人口对配套齐全、人口密集的传统主城毫无兴趣，反而集中投奔黄岛、城阳这些外围区域呢？
一个重要的原因就是：离开房价谈配套，就是耍流氓。
换句话说：市南市北比黄岛城阳房价贵毫无争议，争议的焦点在于——到底应该贵多少钱才合适？
现在青岛主城的房价，显然是贵得有些离谱了。
下图的数据很明白，宁波在全市房子均价比青岛贵一万的情况下，最贵的鄞州区房价只能在青岛排第三，济南、武汉、成都这种城市，整体房价和青岛差不多，但最贵的历下区、二七区无非市北水平，西安、郑州这种城市，最贵的区，房价甚至不如李沧。
对于已经买房的城市土著、存量人口而言，当然是市南、市北的配套比李沧、城阳好，这个没什么可争的。
但是对于尚未买房的城市新人、增量人口而言，市南、市北的房价以及能提供的资源，在济南历下、郑州二七、武汉武昌、长沙岳麓等兄弟城市核心区面前，是缺乏竞争力的。如果买房一定要选择市南市北的话，这些人会直接不选择青岛而投奔其它城市。
虽然很多人坚持说青岛这种房价有它的道理，比如说沿海城市气候好、环境好，但是不争的是，相比能提供类似档次资源水平的兄弟城市，青岛主城房价明显偏高，郊区的房价却友好得不得了。这才是导致青岛这种存量人口和增量人口分布地域和对城市的认知截然不同、大家玩不到一起的根本原因所在。
上干货时间：青岛的城市新人、人口增量，都分布在哪里？——或者说：青岛的楼市，那些地方有发展前景？翻遍了青岛网络，功夫不负有心人，我们找到了具体到128个街道的青岛人口增减数据。表格来自网络，感谢创作者的付出。
废话不说，直接上干货：
如果大家看不清，也不打紧，整理了三个表格。从表格来看情况是这样的。
青岛2010-2020年，人口增幅最大的10个街道如下图：
2010-2020年，人口增量最大的10个街道如下图：
而青岛主城区人口降幅最大的15个街道如下图：
还有一点需要特别挑明：以上数据只能2010-2020年期间的情况，那么未来十年的趋势会如何呢？根据青岛2020年的人口统计年鉴对比七普和六普的人口变化数据来看，市南区人口加速流出，到2030年会流失10万以上的人口，彻底沦为纯旅游区，市北人口流入趋势基本已经停止，即将转为整体负增长。崂山还能吸纳一部分人口，虽然数量已经大不如前，但很明显人口素质、圈层有保障。李沧还能保证每年2万 的人口增量，而西海岸、城阳会出现人口加速增长的现象。如灵山卫街道、长江路街道、隐珠街道、城阳街道2021年净增人口都呈现急加速的趋势，而随着未来之城的建设，预期未来几年流亭街道也会迎来人口爆发。
那么，再根据青岛各大楼市板块的去化周期数据，刨除掉一些虽然人口增量很大、增幅很高但楼市去化周期同样很长的板块——如薛家岛-安子板块去化周期32个月、惜福镇板块25个月、蓝色硅谷41个月、上合示范区40个月、株洲路午山板块61个月——来看，我们认为青岛楼市未来10年最具备潜力的7大板块如下（排名不分先后）：
1、黄岛长江路街道（十年人口增量12.8万，增幅64.87%，去年楼市去化周期7个月）
2、黄岛灵山卫街道（十年人口增量9.4万，增幅156.41%，去年楼市去化周期14个月）
3、黄岛隐珠街道（十年人口增量15.2万，增幅73.9%，去年楼市去化周期14个月）
4、城阳城阳街道（十年人口增量12.1万，增幅53,75%，去年楼市去化周期10个月）
5、李沧九水路-世园会街道（人口增量7.3万，增幅111.61%，去年楼市去化周期13个月）
6、城阳流亭街道（十年人口增量7.4万，增幅55.56%，去年楼市去化周期13个月）
7、城阳夏庄街道（十年人口增量8.9万，增幅79.48%，去年楼市去化周期11个月）
另外，考虑到目前依然有数个新盘在售的浮山后，我们追加：
8、市北合肥路街道（十年人口增量5.8万，增幅250.33%，去年楼市去化周期10个月）
这里要特别声明两点：
第一，前7大板块由于人口大幅进入，且房子供求关系并不严峻，因此不论短期价格战多么激烈，甚至出现一定跌幅，都不影响我们推荐这些板块的房子。如灵山卫街道2021年新增人口在2.1万左右，而且人口增量还有加速，而届时市南区按2021年流失1万人口，并加速流失计算，最保守的估计也是2035年灵山卫街道的人口密度追上市南区（二者面积相仿），再考虑这一板块的山海资源，我们依然坚持认为灵山卫10-15年会追上麦岛的房价的说法，是非常严谨的，不是空穴来风。
第二、合肥路街道的浮山后F4楼盘虽然目前热度非常高，而且高起价确保了板块圈层水平，但是存在两个风险，一个是动辄三四万的起价已经很高，第二是合肥路街道的购房者主要目的是供孩子上学，2016年-2017年是青岛新生儿出生高峰，每年出生人口数量在11万上下，而2021年青岛全市新生儿尚不及2017年的一半，很明显目前热炒的学校因素将在未来几年迅速失去价值，因此对这一板块的楼市前景，我们谨慎看待。
最后再强调几句，站在楼市角度，不能简单地说人口增幅的地方楼市一定有前景，因为上合示范区、蓝色硅谷两大“楼市天坑”对应的胶州九龙街道、即墨鳌山卫街道的人口增长数据都可圈可点，而莱西水集街道的人口情况，和附近水集工业园有很大关系，这些地方不能贸然去投资，您懂的。
换句话说，虽然人口增长很亮眼，但房子盖得更多，库存周期超长的区域，楼市依然没有前景。
当然，上面大表格里人口所有增幅低于10%的区域，基本上可以断定没前景——尽管不能一棍子彻底打死，比如说市南华润悦府、燕岛国际这种小区还是可以考虑的，但是这些地方的所有老房子，只会有无穷的贬值，100%没前景。属于必须尽快抛弃、脱手的负资产。
这里需要着重强调一点的是：严重人口流失区域的重点学校周围的老房子，如江苏路街道、八大关街道、镇江路街道周围的老旧小区，也属于不建议购买的行列。毕竟在如此严重的人口流失之下，这些学校的品质能保持多久，未来是否会出现断崖式下降，甚至学校被合并，已经属于没人能说清楚的情况。
好了，不知不觉又写一大堆。希望这一篇分析青岛的人口数据的文章，能引起大家的一些讨论罢。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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