西安的楼市就如同现在40度的天，从2016年到2022年高温似乎从来没有断过，这个城市经历了一波又一波的挑战，房价在别的城市持续下跌的情况，依旧保持了14%以上的涨幅，但是在西安如何买房？买哪里的房子更有价值？成了所有人心里的疑问❓
房子的本质是居住，但是我们对于居住的功能性在现在看来好像有些弱化，看重的更多是资产的保增值能力，区域、地段对于楼盘来讲至关重要。
这篇文章给大家就从别致的方向分析该买哪个区域
地理位置西安北有渭河、东跨灞河、西临沣河、南靠秦岭，易守难攻的军事领地、土地肥沃的大国领地、周秦汉唐曾都建都于此。
史料记载，《西安府志》中云：“灞河两岸，筑堤五里，栽柳万株，游人肩摩毂击，为长安之壮举”。《三辅黄图.桥》记载：“灞桥在长安东，跨水做桥，汉人送客至此桥，折柳赠别”。古人将横跨灞桥视为出城（也就是灞河以东）。
北临渭河，河床宽之余灞河，古建筑成本高，弃之。
南有秦岭，善军事。
西广袤富饶，善农、军，修、缮桥梁发展。
所以在古代，其实对城市已经有了一些基本格局。
人口逻辑下的主观意识发展1⃣️西安第一次城市总体规划（1953-1972年）
人口规模120万，中心用地规模131平方千米。城市发展性质：精密机械制造、纺织业为主的工业城市。初步确定城市功能区域：中心商贸区、南部教育区、北部遗址仓储区、东部纺织区、西部电子区。
由于本次规划北面过了陇海铁路只规划了自强东路一个区域，一条铁路的分割，造成西安北部发展长期滞后，形成道北文化【道北起源20世纪30年代，铁路的影响具有里程碑的意义】；南边发展到了现在的电子城；东边就是现在的老纺织城，之外区域都没有开发；西边就到土门附近，现在还遗留不少工厂未拆迁。
2⃣️西安第二次城市总体规划（1980-2000年）
人口规模180万，中心用地规模162平方千米，城市发展性质：尊重文物保护发展古城特色、重点发展纺织以及工业，注重科学教育、旅游产业发展。此次开启了新纪元，开疆拓土搞新区、尊重历史护文物、跨大步子做名城，把周秦汉唐的文化标签烙印在全国。
注：本次主要是第一次规划的扩充，房地产雏形慢慢形成。
3⃣️西安第三次城市总规划（1995-2010年）
人口规模310万，城市建设用地规模275平方千米，中心城市建设用地规模175平方千米，城市发展性质：世界历史名城，打造科研，高等教育及高新技术产业基地，北方中心城市和陇海兰地带规模最大的中心城市，省会城市。提出了几个重点：保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、优化环境、发展组团、基础先行、改善中心的理念，形成：“中心板块、外围组团、轴向布点、带状发展”的城市布局形态。
注：此次规划跳出城市原有规模，提出组团概念，但是主体依旧在浐河、渭河、皂河区域内发展，把长安逐步带入主城轨道，河外围区域的定位为卫星城市，房价逐步走上正轨。
4⃣️西安第四次城市规模总规划（2008-2020年）
中心城市人口规模310万，主城建设用地规模490平方千米，主城区人口528.4万人；市域城镇建设用地规模865万平方千米，人口1070.78万人，城市性质：陕西省会，我国重要科研、教育和工业基地，西部重要中心城市之一，国家历史名城，并逐步建设成为具有历史文化特色的现代化城市。二环区域发展商贸旅游、东部发展工业、东南部结合曲江新区和杜陵保护区发展旅游生态度假区、南部文教科研区、西南部发展高新技术、西部发展居住和无污染产业综合新区、西北部为遗址保护区、北部形成装备制造区、东北部结合浐灞河景观带发展居住、旅游区。
注：本次的规划基本就确定了城市到现在的格局，现在只是在不断优化一些功能区，至此商品房概念愈加深刻，第一批富人慢慢出现。
总结结合历史因素和4次城市规划，我们不难发现，以下几个重要的点：
·浐、灞河以东区域
古之分割，今之规划，以东位置都没有很好的空间规划以及蓝图描述，区域设计浐灞以及港务，尤其港务区域，以物流产业为主，借助内陆港及一带一路契机发展，局限性较强，这些产业对于免税政策、政策支持等依赖较强，未来也可能会有迁移的可能，因为在此区域购买，重点一定要买沿河区域，整体考虑工作距离，养老自住可以，大的价值投资需要慎重。
·渭河以北
渭河以北区域打造概念是与咸阳带动发展，不断融入西安，但是局限于地广人稀，需举全市之力才可以发展起来，就像当年的上海浦东与浦西，这可是举全国之力发展起来的，显然西安目前不具备这样的实力，价值投资在此需要慎重。
·沣河以西
自然资源丰富，土地平坦，可连主城，可近鄠邑，尴尬之点夹杂沣东，战略布局明显，十年以后可能就是热点区域。
·杜陵以南
东临浐灞西接航天南靠长安，自身区域受遗址保护几乎无地开发，大概率会克服地势劣势向南接管长安有些区域，实现曲江新区三十而立后的文化扩展，结合浐灞环境优势，借助航天产业优势，融合发展。
·郭杜西南、丈八北路以西
高新发展饱和后，向外延伸发展的唯一去处，紧挨高新一二期，地势平坦，可顺利实现人口导入以及产业导入，管委会三次搬迁就是产业核心点的移动，打造金融、科技、教育、会议会展、商贸新地标，带动卫星城发展，未来十年的热点区域。
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