最近，广州、苏州、无锡等十多个城市都已经开始推行二手房“带押过户”的模式，“带押过户”可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。
目前，南京在前期试点的基础上已经全面推行二手房“带押过户”模式，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿。
那么对于想要交易二手房的市民来说，二手房“带押过户”新模式具体是怎么操作呢？今天南京电台《家有好房》的节目中邀请到两位嘉宾：南京市不动产登记中心业务运行科雷飞科长、建设银行南京分行住房金融业务部黎兴亚经理，给广大市民朋友们科普“带押过户”的新模式。
“带押过户”怎么办？
陈竹君
请雷飞科长先给大家科普一下什么是“带押过户”？
雷飞
在《民法典》实施以前，在二手房交易中如果卖房人原本房子进行了抵押，那就必须得先还清贷款，把抵押解除之后才能够配合办理过户手续。那么现在“带押过户”的新模式，就是说房子可以在抵押没有解除的情况下，办理转移登记，过户到新的产权人名下。
陈竹君
那么在“带押过户”的新模式下，我们二手房交易在哪里进行？具体的流程和购房者需要准备的材料有哪些呢？能不能以购房者的第一视角给我们讲一讲，买卖二手房具体要经过哪些手续。
雷飞
为了让广大市民便于理解我们新的模式有什么样的改进，我先来给大家介绍原来的“老模式”：如果这个房屋存在抵押的情况下，卖方想要办理过户手续，就先要去筹措资金，先把银行贷款还清、解除抵押。与此同时可以签订购房合同，买方也可以办理贷款的审批相关流程。等到抵押解除之后，买卖双方和新的贷款银行再到不动产登记部门来办理相应的房屋转移登记和抵押设立的登记手续。等手续完成之后，银行才会放款，买卖双方才能拿到钱。那么“带押过户”的新模式中，卖方可以先不将贷款还清，房子不需要解押，卖方就可以跟买方、原本的抵押银行、新的抵押银行一起来办理房屋的转移登记、原抵押权的变更登记和新购房贷款抵押权的设立登记，将三笔业务合并，一窗受理、同步办理。“带押过户”的新模式一般来说有两种场景是我们群众使用比较多的：
第一种是房子原本有抵押，买方不需要办理贷款的情况。只要原先的贷款银行同意和卖方一起办理，那在签订购房合同以后，只要银行与买方签订新的抵押合同，那就可以到不动产登记中心来申请“二合一”的办理模式，即房屋的转移登记与抵押权变更登记同步办理，实现最简洁的“带押过户”。因为原来的抵押没有注销，因此对原抵押权人的利益也更有保障。
第二种场景是更多群众比较关心的，即房屋本身有抵押，买房也需要贷款的情况。针对这种情况我们提供的是“三合一”的服务模式。在办理带抵押过户的同时，我们可以给买方和新的贷款银行办理抵押权设立的登记，相当于房屋的过户、房屋原本抵押权变更登记以及新的抵押权设立登记这三项进行了“三合一”，在同一个窗口同步办理。
目前市本级的房屋，在市本级的6个不动产登记大厅，都是可以办理“带押过户”的。
“带押过户”有什么好处？
陈竹君
那么二手房“带押过户”的新模式对于二手房市场会产生哪些影响呢？这种新模式有哪些优点呢？
雷飞
首先交易流程更便捷，办理的时间是大大缩短的。之前从签合同、还款审批、解除抵押，再到办理完转移登记、抵押登记，再到最后的解押放款，整个流程比较长，如果卖方还要想办法筹措资金、申请解押，整个交易全流程时间可能会超过一个月以上。现在只要买方、卖方和银行能够达成一致意见，到不动产登记部门来办理，我们一窗受理、集成服务，如果符合条件没有特殊情况，基本能做到当天办结，时间成本是降低了。
其次，也有利于群众降低二手房交易的资金成本。以前交易需要筹措解押资金，可能还涉及到一部分的利息等等。
另外，三笔业务同时办理，如果都是在同一家金融机构，那么所涉及的共性材料比如身份证明等，都只要提交一套即可，免去了反复提交材料的麻烦。
最后，因为这种新模式对二手房交易中的时间成本、资金成本都是重大的利好，也能够方便群众的改善性住房需求，因此客观上对于我们二手房市场交易的活跃度都是有所帮助，更加有利于市场的良性健康发展。
根据我们的初步统计，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿。很多金融机构对于我们的政策也积极响应，目前我们了解到南京很多银行也都在推进相关业务。
新模式中银行能提供哪些服务？
陈竹君
我们了解到，中国建设银行已经形成“房屋含抵押过户--办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现无缝衔接。请给我们介绍一下银行方面进行了哪些工作呢？
黎兴亚
建设银行南京分行积极参与南京市深化落实“带押过户”有关要求，在现有二手房交易、贷款申请、发放还款等流程上做出了进一步优化调整，提出了“转押贷”金融服务，也是南京市首家全面试点“带押过户”业务的银行。
目前，在不动产登记中心及其他有关部门的指导下，建行“转押贷”金融服务重新整合了现有业务流程，将原住房贷款解押、二手房贷款申请和房屋交易资金监管业务流程“三合一”。在二手房贷款资金发放至银行监管账户后，通过监管账户直接偿还原贷款，实现了先交易再贷款后解押的业务流程。
建设银行南京分行支持售房人在建行有房款余额的客户办理“转押贷”，建行南京地区可实现跨支行办理 “带押过户”。
目前，建设银行南京分行下辖区的12家区域性分、支行个贷中心包括江北、六合、浦口、高淳、溧水等支行个贷中心，已经全面支持办理“转押贷”服务。符合贷款申请条件的二手房交易客户皆可以前往就近区域的任一家建行个贷中心咨询办理。
对比传统模式，建行“转押贷”服务新流程中，原售房人筹资还贷、解押的手续，在购房人贷款发放后由银行内部直接流转办理，直接实现不见面结清解押，其涉及的房屋交易金在银行监管账户中划转，实现业务流程无缝衔接和交易资金闭环，进一步简化了二手房贷款办理流程，提升了房屋交易效率，也保障了房屋交易资金安全性。
二手房交易资金风险如何防范？
陈竹君
刚刚我们也提到了“资金安全”的问题，请黎经理讲讲在二手房交易的过程中，可能会遇到哪些“资金风险”，我们应该如何防范。
黎兴亚
在二手房交易过程中，可能会遇到“资金风险”主要来自售房人或购房人，主要涉及到买卖双方是否依据房屋交易合同约定，进行资金划转和房产过户，是否按约定支付首付款或定金。
从买方角度来看，售房人想使用房屋首付款进行解押的，存在售房人挪用首付资金使房屋解押失败的；交易房屋存在多笔贷款设押而无法完成解押过户的；可能因司法查处问题等特殊原因，导致交易资金强制划扣的，都可能产生首付款无法追回、交易失败的风险，最终造成极大的经济损失。
从卖方角度来看，售房人若在筹资结清原有贷款后，购房人拒绝履行下步约定而放弃购房，则售房人要承担筹资还款带来的巨大资金成本和违约风险。对于购房人要求先过户再申请贷款的，若购房人因房屋已经过户完成而拒绝履约，售房人已失去了房产所有权，可能产生无法收回尾款的风险。
针对以上可能存在的风险，建议尽量使用政府有关部门或银行开设的资金监管账户作为交易账户，防止交易资金挪用和其他债务划扣等情况产生，保障交易资金安全。例如建行“转押贷”业务流程下，交易流程和交易资金监管的闭环就是为防范资金风险。同时，房屋交易要选择正规有牌照的中介机构、担保公司进行交易，防止不法分子假冒银行、业主以骗取房屋首付款，避免产生经济损失。
不动产登记改革正在提速
陈竹君
南京的不动产登记改革一直是走在前列的，二手房“带押过户”新模式也是其中的重要一环，那么在不动产登记改革的工作中，我们还取得了哪些成果？也请雷飞科长给我们介绍一下。
雷飞
自从2016年6月28日实行不动产统一登记制度以来，进行了很多改革。例如在全国率先提出一窗受理、集成服务的新工作模式，将原来涉及到房产交易、税收、不动产登记等多项手续进行了集成。由一个工作人员代表三家单位，在一个窗口为群众提供服务。其次，我们还率先提出了一键缴费，后台清分的模式。群众一次性可以把税费、登记费、房屋维修基金等多项费用一次性缴纳，再由我们来进行后台分账。把便利留给群众，把后台的工作交给我们各个部门来衔接处理。第三，我们还与各个金融机构加强合作，全面推广抵押登记不见面服务。当事人在银行申请贷款得到银行同意之后，在银行就可以提出登记申请。我们也全面启用不动产登记电子证照，银行也不需要到我们登记部门来领证，只要登记完成，同步就会将电子不动产权证书、证明推送给相应机构和当事人。
我们的改革还在不断提速，从最开始的10个工作日压缩到现在我们有12类业务可以当场办结，其他一般性业务也基本压缩到了3个工作日以内。
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