住房是安身立命之本，很多年轻人都希望通过自己的努力能拥有一套属于自己的房子，买房子更是部分人一辈子的大事，就怕出现意外，一辈子的积蓄付之东流。房屋买卖时涉及的法律法规复杂，房屋买卖纠纷更是目前常见的纠纷之一，到底该如何规避买房时的风险？25日13时30分，长春民生直播间邀请常春律师事务所律师钟鑫，为大家详细介绍房屋买卖中常见的法律风险问题。
购买预售房屋
签完合同还要记着办理预告登记证
购买预售房屋，因挑选空间大，是大家买房的焦点之一。那么，购买预售房屋，都该规避哪些风险？又该如何规避风险呢？
“购买一手新房，首先要查‘五证一书’，即国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证以及房地产开发企业资质证书，这样的房子才可以购买。”钟鑫称，“五证一书”需要开发企业在售楼处张榜公布，开发企业没有商品房预售许可证，不可以出售房屋，这种情况双方的买卖合同有可能是无效的。如果开发企业故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实或者编造假的商品房预售许可证，买房者可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
此外，买房者在与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业应当自签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。《物权法》规定，不动产物权必须要登记才有效。没有登记，代表买卖行为没有完成，买房者便不是房屋实际的所有权人。备案完成后，买房者还要办理预告登记证，预告登记证在房屋产权证没办下来之前，可以对房屋起到保护作用。钟鑫称：“买房者取得预告登记证后，即使开发企业因资金等问题拿在建房屋进行抵押，此房屋也不在抵押范围之内，仍然归属于买房者。所以，当买房者签署完预售合同并登记备案后，一定不要忘记办理预告登记。”
小区车位 地下人防车位
只能出租 最长租期20年
如今在许多小区内，虽然车位不少却各个都有“主人”。原来，这些车位都被物业租出去了。对此，钟鑫认为，小区的车位，主要分为地上车位和地下车位。按照《物权法》规定，小区的地上车位，归全体业主所有。物业将车位出租后，所得收入应该归属于全体业主。因为车位是房屋的配套设施，属于所有业主的公摊面积，相当于业主花钱所购买，所以所得收入也应该归全体业主。反之，业主可以向业主委员会投诉，业主委员会不作为或者是没有业主委员会，业主可以到所在地的物业管理办公室进行投诉，维护自己的合法权益。
地下车位，要看是否是人防工程。地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，所有权既不归业主，也不归开发商，属于国家所有。但是，根据谁投资谁收益的原则，开发商享有收益权，最多只能将人防车位出租给业主收取租金，根据《合同法》相关规定，租赁合同最长20年，超过部分无效，如果开发商称可租70年，是违反法律规定的。
购买二手房
注意查看房屋是否被抵押、查封
很多人称，二手房买卖“水很深”，需要规避的风险多。二手房买卖，到底有哪些风险？
钟鑫认为，购买二手房，最好购买具有产权证的房屋。买房时，要求卖方提供合法的产权证书正本，查看业主身份证原件、房产证原件，留取复印件，还要看购房发票、契税发票等。要注意房产证上有几个人的署名，有几个署名，在签合同时就需要几个人到场签字。 过户时，要到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况、抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否为同一个人。要弄清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
决定购买二手房前，还要看好所购房供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。买房者需了解所购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况。
签订书面协议时，要关注产权情况、房产总价、交易税费及日期，书面协议中要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也非常重要，例如交定金、过户、交楼时间。
二手房交易税费方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，当事双方不征收个人所得税。
办理产权证注意这五大误区
无论是购买新房还是购买二手房，都必须要办理产权证，只有办理产权证后人们才可以拥有对房屋的支配权。可是，办理产权证，很多人却一直存在着误区。
误区一：贷款还清后不及时到登记机构办理抵押注销登记
当今社会，房屋抵押作为一种融资渠道越来越普遍的出现在人们的日常生活和工作中。办理贷款时，金融机构会和产权人到登记机构办理抵押登记。但现实生活中，很少有人会及时到房屋登记机构办理抵押注销登记。提醒大家，在贷款还清后，一定要去办理抵押注销登记。不要以为不影响居住就不去办理。
误区二：离婚后对已经明确归属的房屋不申请登记
夫妻婚后取得的房产，虽登记在一方名下，却属于夫妻共同所有，所以在离婚后应当依据分割协议依法办理析产登记。这样在房屋转让、抵押或者动迁补偿时，才不会因为房屋权证未及时变更、离婚后找不到对方等情况陷入困境。同样，在房屋继承时也常常发生这种情况，原权利人去世后，继承人不及时办理继承登记，多年后时过境迁，继承人可能已经发生变化，再办理登记特别麻烦。
误区三：为省税钱购房后不办产权登记
一直以来，总有买房者在签订商品房买卖合同、购买房屋之后，为了省税钱而暂时不办理房屋产权证。有的人认为，反正合同签完了，即使没有产权证也不影响入住，办理产权登记还要多花钱。大家需要注意的是，如果不办理产权证，就不会发生物权转移的效力。办理产权证，需要买卖双方共同申请，如果拖延的时间太长，可能会出现开发企业已经注销的可能，容易形成历史遗留问题。因此，为了保护自身财产安全，建议大家要尽快办理产权登记。
误区四：不签署正式的《商品房买卖合同》就缴纳首付款
签署正式的《商品房买卖合同》，买房者和开发企业需要登录网签系统，一经网上签约，合同提交后即时予以备案。有抵押、查封、超建房屋和物业用房等限制销售情况的房屋不能正常网签备案，可以说网签是保障买房者权益的不二法宝。但是现实生活中，常买房者不主动要求签订正式的《商品房买卖合同》即网签备案，以至于一而再、再而三的发生问题。究其原因，主要是轻信开发企业的承诺或者贪图便宜。在此郑重提醒买房者，购房是一件非常慎重的事情，交纳钱款之前，要擦亮眼睛，多询问、多查验。
误区五：不要擅自购买具有专用用途的房屋
买房者通过抵债、拍卖等方式购买锅炉房、变电所、配建的公益性用房等专用用途用房，很难办理产权登记，因为这种房屋是专用用途，是为特定建筑或区域配套服务的，不得随意改变用途。而且公益性房屋都是划拨用地，个人一般无法取得划拨用地使用权的。我市实行土地、房屋一体登记，此类情况应当先申请办理出让土地出让权证后才能申请办理房屋登记。此外，配套服务的公益性房屋转让，可能造成损害服务群体权益的后果，导致群访或诉讼，因此，提醒买房者注意不要购买上述类型的房屋。
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文章来源:长春晚报
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