土地增值税应纳税额的计算：
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
一、土地增值税的一般计算步骤：
1、扣除项目合计＝∑5/4/3/2（4种情形的扣除内容）
2、土地增值额＝应税收入－扣除项目合计
3、增值率＝土地增值额 ÷扣除项目合计（找税率）
4、应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数
二、增值额的评估确定：
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2、提供扣除项目金额不实的；
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；
4、旧房及建筑物的转让
例1：新建项目
某房地产开发企业注册地在甲市，2020 年 5 月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关资料如下：（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5％，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 5％，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 360 万元。）
（1）2019 年 3 月以 24000 万元竞得国有土地一宗，并已按规定缴纳契税。
解：允许扣除土地使用权支付的金额＝24000＋24000×5％＝25200（万元）
（2）2019 年 4 月起，对受让土地进行项目开发建设，发生房地产开发成本 15000 万元，开发费用 6400 万元。
（3）银行贷款凭证显示归属于该项目利息支出 3000 万元。
解：允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（万元）
（4）2020 年 4 月整体转让该项目，取得不含税收入 75000 万元。
解：允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（万元）
增值额＝75000－53610＝21390（万元）
增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％
适用税率 30％，速算扣除系数为 0
应缴纳的土地增值税税额＝21390×30％＝6417（万元）
房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税的清算。
该项目办理土地增值税纳税申报的地点：房地产项目所在地--乙市。
例2：存量项目
某药厂 2018 年 7 月 1 日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入 24000 万元。2010 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 6000 万元，发生建造成本 8000 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 16000 万元，成新度折扣率为 60％，允许扣除的有关税金及附加 1356 万元。
解：该药厂应当在转让房地产合同签订后的 7 日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。评估价格＝16000×60％＝9600（万元）
允许扣除项目金额的合计＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）
转让办公楼的增值额＝24000－16956＝7044（万元）
增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％
应纳土地增值税＝7044×30％＝2113.2（万元）
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