2022年4月2日,北京市经开区公布了《亦庄新城核心地区控制性详细规划2020年-2035年》的草案。

这个所谓的“亦庄新城核心地区”其实就是占地66平方公里的“亦庄独立学籍区”,这个范围在本次“草案”中说的很明确:

北到“南五环”,南到“凤河”,西到“博兴西路”,东到“经海九路”。

只有在以上范围内,才能称之为“亦庄新城核心地区”,而目前的瀛海、旧宫、台湖、马驹桥等片区暂时都不属于“亦庄核心地区”。

亦庄新城最近房价(亦庄新城34)(1)

亦庄新城最近房价(亦庄新城34)(2)

那么“亦庄新城核心地区”从本次控规草案上看,有什么特点?

我们认为,主要有“四点突破”:

第一,“亦庄新城核心地区”已经从“国家级经开区”走向“世界一流和具有全球影响力”的产业综合新城,区域定位明显提升。

这种定位的提升,可能会给亦庄带来两个变化:其一是“亦庄新城核心地区”有可能会加快“扩区步伐”,台湖和马驹桥有望加速并入“亦庄新城核心地区”;

其二是亦庄将来“独立成区”的概率大大提高了,亦庄这几年发展的速度非常快,1999年仅有7平方公里,2002年扩区24平方公里,目前已经扩到225平方公里。

2021年亦庄GDP已经高达2500亿,亦庄新城其实已经完全具备“独立成区”的条件。

第二,“亦庄新城核心地区”的产业得到明显升级,科技创新和高新技术企业比例大大提升,几乎已经完全“海淀化”了。

这就意味着北京第二个“码农聚集区”已经出现。

甚至亦庄核心区的“单位面积GDP产出”已经高于海淀,排在北京第一位。很明显,“亦庄新城核心地区”目标就是打造北京南城的“小海淀

亦庄新城最近房价(亦庄新城34)(3)

第三,常住人口规模极大,但住房规划很少,典型的“供不应求”。

亦庄新城一共规划了87万常住人口,但“亦庄新城核心地区”就规划了30万的常住人口,几乎占到整个亦庄常住人口的30%。

但是从“土地规划用途”上看,“亦庄核心地区”的土地主要是“产业用地”,居住用地已经基本“耗尽”,未来楼市明显“供不应求”。

根据本次“亦庄新城核心地区”的控规草案,一共分成四大“板块”:分别是“河西板块”,“核心片区板块”,“路东板块”和“路南板块”。

其“居住用地”主要集中在“河西”“路东”和“核心片区”,但整个“居住用地”仅仅占到土地总面积的30%左右。

亦庄核心地区的“产业用地”才是大头,占到了50%以上。

亦庄新城最近房价(亦庄新城34)(4)

看到这个“土地控规图”,我们甚至都很怀疑:就这点居住用地,怎么满足30万常住人口的入住?

亦庄核心地区未来的住房市场“供不应求”已经成为定局了。

根据我们的估算,未来“亦庄核心地区”待出让的居住用地应该不会超过3块,在这种背景下“亦庄核心地区”应该及时“大扩区了”。

说白了,这个“亦庄新城核心地区”实在已经明显的“人多地少”,如果再不扩区,估计地价房价还会持续“飙升”。

第四,配套高度成熟,区域价值将持续“兑现”

目前的“亦庄新城核心地区”配套已经非常成熟了,学校、医院、商业应有尽有,2021年北京市还给与了“独立学籍区”的教育优惠政策。

目前区域内拥有“人大附中”,“十一学校”,“北京二中”,“建华学校”,大医院也是云集,包括同仁医院,北京儿童医院等。

可以说,亦庄核心地区的“区域价值”已经开始快速兑现,现在再买入已经略微有点晚,房价已经涨起来了。

但是如果“亦庄新城核心地区”不扩区,那么未来的房价依然有较大空间,随着“河西板块”的爆发,未来的“路东板块”还可以快速上车。

拥有大量的高新技术码农群体,坐拥北京顶级配套资源,还有“独立学籍区”的政策优势,“亦庄新城核心地区”房价想不涨都难。

综上所述,从目前来看,我们认为“亦庄新城核心地区”的发展已经高度成熟了,区域价值正在快速兑现,房价处于上涨的“中后期”。

我们判断,未来三年之内,“亦庄新城核心地区”的房价水平就会全面超过朝阳区,现在已经“秒杀”通州区,而成为东西城、海淀之后的“北京房价最强第四区”。

同时从“本次控规草案”上看,亦庄新城“核心地区”的扩区趋势比较明显:产业规模庞大,居住用地已经用光,区域发展成熟度高,但规划常住人口占比过高,人地矛盾突出。

可以说,亦庄新城“核心地区”扩区是“迫在眉睫”。

我们认为,未来亦庄新城核心地区的扩区有可能将分阶段实施:马驹桥、台湖等“通州地区”有望首先并入“亦庄新城核心地区”。

马驹桥和台湖是亦庄新城非常重要的“两大产业区”,包括小米汽车、中建嘉会城和信创园二期等项目都在这里。

对于亦庄经开区来说,并入马驹桥、台湖,能够迅速扩展经开区的发展腹地,引入更多的产业项目。

亦庄未来的GDP规模将“再上一个台阶”。

亦庄新城最近房价(亦庄新城34)(5)

当然,一旦“马驹桥和台湖”能够如愿并入北京亦庄新城“核心地区”,那么这两个地区的房价恐怕将再上一个台阶。

而如果“马驹桥和台湖”不能短期内并入亦庄新城“核心地区”,那么亦庄核心区的房价将会持续“上涨”,人多地少,供不应求的楼市特征马上就会出现在亦庄核心地区。

亦庄新城核心地区,将会成为“北京房价最强第四区”。

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