感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
2022年，楼市的黑天鹅，一只接一只。
尽管高层态度积极，但各地部门却干着急，有的已经放开手脚打兴奋剂了；而有的还在蹑手蹑脚。
2022年一季度刚过，房企们没有抛弃幻想，继续等待佛山的及时雨。
面对现实，不是每个购房者都经得起磨砺，最脆弱的，莫过于以举家之力只为有个家的刚需。
结合当前形势，总结了几个刚需在佛山买房的建议，请自行参考。
01
安全第一，其它靠后。
刚需群体，本身的风险承受力最弱，试错成本太高，买房首要的是把控安全。
安全第一不是说说而已，有x大等的前车之鉴，巨头开发商不再有大而不倒的神话，伤痕累累的开发商和购房者的案例已足以给我们教训。
作为刚需，首选国央企等开发商没错，但那些口碑品质还不错的民企也不该被漠视。
而且，不要迷信国央企的交付一定好，没良心的渣渣也很多。
去年底，相关部门宣布爆雷楼盘的重启工作，保交房、保民生、保稳定，让业主们看到了希望。
想起当初开发商信誓旦旦地说着各种利好、配套，现在只要能交房就行。
02
品质在前，价格在后。
去年下半年至今，不少开发商受困于资金链危机，疯狂降价回款，低于成本价血亏卖房。
根据过往经验，一个项目如果大部分房源低于成本价销售，最终的品质和交付大概率无法保障。这样的案例比比皆是！
去年至今的特殊行情下，想大规模出货就得降价抢跑，想要卖得好，价格就要降得早。
但是老铁们不能只盯价格看，你买房为了自住，为了改善生活，而不是像捡便宜一样，谁更便宜买谁。
记住这句老话：一分价钱一分货，巧买哄不了拙卖。
不要自命不凡，同个板块，买了低于成本价的盘，还妄图期待交付时能和旁边高价盘一个标准，醒醒吧。
品质在前，价格在后，贵的东西不一定好，但好东西肯定不便宜。
03
不要对楼盘的新学区，寄望太高。
近些年，佛山各大开发商包装楼盘，都流行签公办名校，为楼盘抬价。
以前佛山有钱人多，买房又不愿断了分红去迁户口，所以有钱人家崇尚读私立。
但随着私立被削弱，公立教育也玩起了“名校贴牌化”。动不动就是x师、x门、x实的分校。
殊不知，这早就在全国被玩烂了。在教育资源逐渐均衡化的趋势下，各位老铁，切不可先入为主，随意唯名校分舵马首是瞻。
搞不好，花了大价钱，最后只是买了个心安，仅此而已。
名校分舵的水平到底如何，一时谁也说不清，但楼盘的骚操作、夸海口就不少见。
所以，刚需买房，不要过分迷恋所谓的名校分校。
不要赌孩子上学同期的交房，交付一定得在孩子上学前一年或以上，赶得及落户报名。
而如果，你还是单身或者未婚小情侣，就没啥必要考虑现成的教育配套。具体可参看这篇文章：在佛山，婚都没结，有必要买学区房？
04
量力而行，合理负债。
这两年，房地产和教培行业经历大整顿，裁员不断，其他行业虽未有如此惨，但也在疫情影响下节衣缩食。
事实证明，这年头，钱越来越难挣。刚需买房，要过的关是首付和月供。
但买房，并不只是凑得齐首付，收入覆盖月供就能买房的，还得考虑好家庭的负债能力。
年轻人刚结婚，感觉未来前途无量，没什么是夫妻齐心解决不了。但当大环境发生变化，个人的力量就渺小了。
当前经济形势下，不建议将负债累得太高，尤其超过自身太多的承受范围。
而是尽可能把控预算，提高对未来的抗风险能力。合理负债，才能在未来的变化中游刃有余。
05
摆正购房心态。
去年至今，遇到过不少刚需，有个心态：总希望能抄到最底，最好过去几年最低。
有这念头也没毛病，但别执着到底。咱们普通人，先不想能捡多大便宜，能不亏都算赢了。
房子没看多少，中介微信加了一大溜，看到没利好没潜力甚至蕴含风险的项目，但价格便宜就心动了。
稀里糊涂交钱了，回家大半天都是懵的，睡一觉回过神来又患得患失了。
所以，刚需买房，需要对市场有个最基本的合理认知，才能在遇到明显的坑时，不至于轻易被人蛊惑跳下去。
在这个价格来回翻飞，内行人有时都站不稳脚跟的年份，尤其得稳稳当当，脚踏实地，谨守自己的需求和初衷。
明确需求，摆正心态，相对最低，把握大趋势，见好就收，yyds。
06
珍惜征信。
这两年，接触到太多的当事人，因为征信问题，造成无法贷款，或花费了较大代价才搞定贷款。
这部分群体，以生意人以及90后居多。
生意人往往因为金融贷或网商贷造成一定影响，90后年轻人较多的则是因为信用卡不小心逾期，及电商小贷影响资质或额度。
征信可贵，一定要珍惜。不要频繁查询征信，不要随意信用贷，不要把信用卡借别人，不要随意给他人担保，不要轻易逾期，不要办理太多信用卡，不要依赖微粒贷和花呗借呗。
两年内，累积六次以上逾期，很多银行直接上黑名单。你想洗白，就要付出较大的金钱和时间代价。
那些已经逾期的刚需老铁，请及时联系银行沟通解决办法，该还款的就还款，该开证明的就开好证明。
不要发现逾期就直接把账户注销，留着正常使用，按时还款就行，把征信养起来，最近3年你若是有良好征信记录，也可覆盖。
收入水平决定刚需的上限，而征信则决定按揭的下限。
07
抓好时机入市。
买房是个技术活，不仅要看好房子，还得挑好时机。
近两年，地产行业频频被唱衰，广州边缘区域和被炒过头的热门区域房价一下降，就有人说佛山房价该降了。
网络上，评论区时不时有人觉得，房地产都快完蛋了，非生即死，谁还敢买房？
话虽如此，但佛山的优质板块依然稳中有升，让许多看佛山笑话的广州佬都望穿秋水。
房价缓跌，刚需迟迟难入手，倒是投资客和改善客群趁机换房选货；房价一涨，刚需争前恐后买，多么残酷的现实。
08
房价领涨难入手，房价抗跌才更香。
对普通人来说，房子是相对简单的投资品，盼涨不盼跌是持盘买家的人之常情。
过去多年，大家最大的希望是自己所买的房源领涨，跑赢大市，这年头，很多承受不了波动的人群更关注抗跌性。
从去年佛山的行情就能看出来，有的版块房子，降了又降，而有的抗跌超强，逆风飞扬。
普通刚需、改善产品，上涨因素都离不开地段加持；而抗跌，不一定都是地段潜力最大，但一定是多接盘侠。
在你预算有限的情况下，优先买主城区、临广版块，没毛病。谨记买房9字箴言：市中心、地铁站、小学旁（现在或未来）
有人要说了，那我就是不够钱怎么办？
如果一定要取舍的话，那就取地段、舍面积。买适当中心区稍小的面积，不买远郊的大面积。
室内户型、装修这些没有大硬伤，中规中矩也可以了。万不要被“户型优秀、装修漂亮”的表面功夫迷惑双眼，舍弃地段价值。
09
写在最后
如果外地刚需确定在大城市定居，自个钱不够，那么买房时适度啃老无罪，用父母的钱换更优质的房产。
以后资产换钱了，还是可以孝敬他们。否则几年后，你会发现当初扭扭捏捏不啃，将来啃得更多。
各位老铁，当年选学校没选好，选城市没选好，选工作没选好，如果房子选好了，也能追回来不少。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
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