来自二小姐后花园
上海的房价真的已经很照顾穷人了
今天的题目很扎心是不是准备进来就开喷？宝贝，别着急嘛二小姐整理了上个月上海成交的12000套二手房网签数据，我把成交价格在150万以下的房子，一套一套单列给你们。让大家伙儿都看看哪怕是在大上海每个月依然能成交那么多那么多150万以下的二手房惊不惊喜？意不意外？上海的房价真的已经很照顾穷人啦
150万以下房源基本分布区域
网签数据由兔博士APP提供，鸣谢
先解释一下常规疑问：网签价为什么显著低于挂牌价？
一方面是议价空间的存在，买二手房嘛，上来先砍个10%！另一方面是为了省税，故意做低成交价。
不过，买过房的人都知道，做低也是有限度的，一般只能做到真实成交价的9折左右，交易中心有最低核税价，再低无法通过审税（比如你做成零，难道就逃税了吗？）而且也不是人人做低的，做低后会压缩贷款空间，需要贷款的下家他们不会做低，恰恰相反，他们巴不得做高好多贷款。
所以，成交价它虽然不能100%准确反映市场成交价格，但大差不差，90%可以反映市场成交情况，依然有其很强的参考意义。
远郊远离地铁的老破小
150万以下的二手房上海每个月大约成交500套左右版块普遍位于奉贤、金山、浦东、崇明等远郊，房龄也普遍偏老一言以蔽之：远郊远离地铁的老破小我看了一下这些版块老房子的走势图，大部分尚未反弹回2017年的高点也就是说，你在2017年买入它们，纯赔7年利息，捎带部分本金甚至有的房源价格，在向2015年的价格回归，这就更恐怖了！别忘了，上海的房子在2015年迎来过一波大涨，如果把2015-2016年这波大涨的利润也擦掉，那买房子赔本的人就更多了！听了我的分析有人惴惴不安地提问：二小姐，水库不是说“只有大城市才有房地产”吗？那为什么上海买房都会被套七年啊？哈哈哈哈这就是二小姐今天写这篇文章的议题啦，你用马后炮结论去指导未来的实操，就容易吃药啊！
喂奶时间
十几年前，房价是全国普涨的那时候，我们流行说“买房保值增值”2011年以后，出现了明显的分化大城市在继续涨小城市涨不动了于是，我们把口号改成了“只有大城市，才有房地产”再后来啊，大家都看到了大城市也出现了明显的分化远离地铁的郊区老房子，哪怕在北京上海，它也涨不动，2023年都没回到2017年的高点，有的甚至在向2015年的价格回归。于是，我们的口号又改成了“老破小没春天，没地铁没学区的老破小更是十八层地狱！得摇号买带地铁的倒挂新房！”口号换了一个又一个全都是马后炮！发现没有？全是事后才总结出来的经验你如果用马后炮的口号去指导未来十年的操作，你又该吃药了！2000年喊“买房保值增值”的人，才能挣到钱；可惜，这句口号是2011年才总结出来的。你要是用这句口号指导2011年以后的操作，你大概率得吃药。因为中国有六百多个城市，却只有几个大城市。你无脑瞎买，大概率命中小城市，卒~2011年喊“只有大城市，才有房地产”的人，才能挣到钱；可惜，这句口号是2017年才总结出来的。你要是用这句口号指导2017年以后的操作，专买京沪，你大概率也得吃药。上海总面积六千多平方公里，外环线以内的面积只占10%，你无脑瞎买，90%的概率命中外环线以外的金山奉贤浦东崇明，卒~上海有78%以上的房子是房龄20年以上的老房子，你无脑瞎买，78%的概率命中老破小，卒~卒~卒~卒~2017年喊“老破小没春天，得摇号买带地铁的新房！”的人，才能挣到钱。可惜，这是2022年才总结出来的口号，你若是用于指导未来十年的操作，可能，它也不是那么灵验了毕竟，“买房保值增值”和“只有大城市，才有房地产”这两句老口号，都已经不灵验了
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