| PART 1 |
去年，未来科技城几个小区为划入未来科技城三中学区，或卖惨，或谩骂，彼此争个脸红脖子粗；更早之前，崇文增设新的公办学区，学区内房价一夜跳涨50万甚至上百万。
回望过去的2020年，楼市几多魔幻，其中多少是来自学区房的演绎？不仅头部学区房价纷纷破10万；孩子的考试成绩，竟堂而皇之得成为一种宣传手段——2020年5月，文鼎苑小区8位孩子考取杭外，业主挂横幅广而告之；而西溪诚园业主更想集资买下绿城育华。
疯狂追求甚至创造好学区背后，不难看到，优质学校教育质量，依然是房价的重要组成部分，甚至成为房价增长的发动机。
90年代末2000年初，杭州兴起名校集团化办学，名校通过托管、建分校等方式，以期扶植更多名校。
到今天，我们已经有3个西湖区“学军小学”，7个西湖区“求是”，2个西湖区“保俶塔”，3个上城“崇文”，5个拱墅区“文澜”……“名校”遍地开花，学区价值会如何变化？疯狂追逐传统强学区的时代，还能持续多久？
| PART 2 |
在杭州近20年的名校集团化之路里，“名校”越开越多对房产学区价值的影响，其实有前车可鉴，典型的如学军小学、保俶塔实验等。
目前，学军小学教育集团旗下有三所小学：学军小学求智巷校区、学军小学紫金港校区（今紫金港小学）、学军小学之江校区。
2008年，正值建校百年之际，学军小学开启多校区办学之路，增设学军小学紫金港校区。
紫金港校区开设之初，有网友这样评论它：
“山寨学校”；
“宁要求是一单间，不要紫金港150㎡”。
“紫金港150㎡”，即指紫金港小学学区内的文鼎苑、冠苑、圣苑。
由于紫金港板块发展成熟度低，集团化办学之后的第4年，这番评价依然停留在购房者的认知里，也造成了当年学军小学两个校区之间的房价差距：
紫金港校区文鼎苑均价约2.5万元/㎡，求智巷校区中大文锦苑均价4.3万元/㎡，比文鼎苑售价高出约1.8万元/㎡。
此后，情势斗转星移。
一方面随着城市发展扩张，紫金港板块发展愈发成熟，地段价值放大，生源持续引入、更迭；
另一方面，紫金港校区在这几年里，凭借来自浙大和政府机关的生源优势和学军小学输出共享部分教学资源、师资，通过竞赛成绩、优质民办初中录取情况、以及小升初成绩，证明了其虽不是本部，仍拿出了不输本部的拔萃的教学成果，辅以文鼎苑业主的宣传，文鼎苑房价扶摇直上，在今天已经大致追平拥有学军小学本部学区的中大文锦苑。
| PART 3 |
无独有偶，两个“保俶塔”的学区房价，也经历了从有差距到差距逐渐抹平的过程。
2009年，保俶塔实验学校开设申花路校区，即今天的保俶塔申花实验学校。集团化办校的第3年，两所学校的学区价值差异明显。申花路校区的商品房广宇西城年华售价约2.3万元/㎡，而本部学区的商品房罗马公寓，售价约3.7万元/㎡，比西城年华售价高出约1.4万元/㎡。
2018年，保俶塔申花实验学校脱离本部、独立办学。近年，保俶塔申花实验教学成绩斐然，重高录取率名列前茅，不输原本部学校保俶塔实验。
随着申花实验学校教育成果逐渐追平保俶塔实验，两个学校的学区房价格也趋同。今天，广宇西城年华和罗马公寓，同步跻身7万 。
保俶塔申花能奋起直追的原因，和学军紫金港小学基本相同：浙大和政府机关的生源优势，结合名校教学资源的分享，以及城市扩张中板块的成熟和地段价值显现带来的生源更迭。
由此可见，分校一旦能拿出与本部趋同的教育成果，同时两个学区的地段差异逐渐缩小，那么两个学区中房龄相近的楼盘，房价也会从最初的有差异步向趋同。
这当中有近郊板块逐步发展的推动，但不可否认，学区因素同样起到了举足轻重的作用。
| PART 4 |
杭州的名校集团化道路，上下求索近20年，当中有保俶塔申花实验、学军紫金港小学等分校的青云直上，也有胜利小学等本部学校被后起之秀的分校夺了光彩。
胜利小学曾是上城区的百年传统名校，扶植起崇文实验（民办）、胜利实验（原胜利小学赞成校区）学校，但由于胜利实验在后期占据了更优质的师资和生源，以及对口更优质的公办初中，胜利小学教育质量、口碑逐渐落后于胜利实验。
据了解，过去的2020年，上文提到的两个“学军”、两个“保俶塔”，趁着牛市行情、公民同招政策条件，房价不约而同上涨近2万元/㎡，胜利实验学区由于正是杭州顶级板块南星桥，在这轮牛市中更势如破竹。
但胜利小学学区房价，在2020年几乎没有涨幅，接近持平。唯原本属于胜利小学学区的近江一园、近江五园等社区，划转公办崇文学区消息落地前后，立马跳涨近2万元/㎡。
| PART 5 |
教育均衡化、教育公平是当下教育改革的目标。“公民同招”是从生源的角度去实现“均衡化”，“名校集团化”则是从教学管理、教育资源配置的角度去实现该目标。
远期来看，理想的情况下，教育均衡化之后，房子之间的学区价值差异会被抹平。但上述案例说明，两个学区之间的房价能不能追平，除了学区价值，还要考虑房龄、地段差异。
所以名校集团化并不必然拉动分校学区房的价格追平本部。分校的真实教学质量、分校所在地段的成长性才是决定分校学区房价值走向的关键因素。
有成长性的分校，学区价值才有可能追平本部，在此基础上叠加相近的房龄、地段属性，便能进而带动分校学区房价追平本部；而如果分校所在学区兼具板块发展优势或者房源年龄更新的优势，学区房价格甚至能超过本部。·
由此进一步推测，随着城市人口进一步扩张带来中高阶层人口增长、更多有成长潜力的板块开发推动城市中高阶层人口的流动迁移，以及名校集团化继续推进和引入上海世外、华东师范大学附属学校等外地名校导致名校资源的增加，未来处于非传统强学区板块的新校大概率能获得成长，从而形成优质学校多点开花的局面，结束过往传统强学区“垄断”优质教育资源的局面。
部分传统强学区，比如西湖文教，萧山高桥，如果存在板块开发空间狭小，房龄较老的问题，未来失去优质教育资源的“垄断”优势后，无疑会影响学区房升值。
| PART 6 |
该如何判断一所分校的成长性？
对此，我们请教了资深教育从业者大吕妈，以及西湖区某集团化学校沈副校长。
名校开设扶植分校，我们通常看到的方式是名校会引渡部分优质师资、管理模式、办学理念给分校。
沈副校长介绍称，办分校有两种形式。
一种是加盟式，分校挂了本部的牌子，但各管各，师资、教案、行政资源并不共享。这种形式常见于本部跨行政区办分校；另一种是真正的集团化办学，和本部同用一套行政人员、师资、教案、学科带头人以及同样的教学考核标准。
教案和师资基本上决定了分校的教学水平。
大吕妈介绍称，分校在制定教案时，不会全搬全抄本部的教案，而是进行参考，在此基础上根据分校生源情况，酌情调整制定新的教案。
师资配置方面，一般情况下，本部会引渡1/4－1/3师资前往分部。是否前往分校教学，基于自愿原则。
迁往分校的师资中，部分骨干老师进入分校后可能担任中层管理岗位，普通老师依然担任教学岗位。本部中，一般想获得岗位升迁的老师或者家庭住址离分校更近的老师，更愿意迁往分校教学。
“如果分校离本校距离较近，会有更多本部老师愿意去分校；如果距离较远，愿意前往分校的本部老师数量不多。本部分流部分老师给分校后，需要招聘新教师补充师资队伍，形成部分老教师带小量新教师的师资队伍构成；而分部则一般是少部分本部老师带大量新教师的师资队伍构成。”沈校长告诉“杭州房叔”。
但最终的教学成果如何，分校能不能成长起来，是师资力量和生源质量共同作用的结果。
两个方面，谁占主导作用？
沈校长认为，生源质量和师资是共同作用的。要判断哪一个起主导作用，就要控制另一个因素的不变。但我们在教育实践中，不会去刻意控制生源质量不变或者师资不变，所以很难判断出哪个起主导作用。就像人走路，由两只脚驱动，左脚重要还是右脚重要，很难判断。
大吕妈则表示，虽然师资跟生源同样重要，不过现在杭州的公办学校，特别是小学师资整体差别不大，在此前提下生源会占主导作用。
“就像我们公办学校中，老师的教学更偏重于成绩中下等生，但还是会出来一批优质生。”
在大吕妈看来，生源确实在很大比例上能决定一所学校的最终教学成果。掌握更多优质生源的学校，更容易教出更多成绩中上的学生，也更容易产生优秀的、明显的教学成果。
房产圈则往往以生源质量情况来判断教学质量和学区价值，通常认为生源优质则学区成长性必然较好。
而对优质生源的判断，房产圈存在一条普遍的标准：学区内商品房多，生源便优质。
这一判断标准不能说完全错误，但也有失偏颇。
大吕妈和沈校长一致认为，拥有尊重知识、重视教育的父母的孩子，才是优质生源。
大吕妈告诉“杭州房叔”，一般拥有高学历教育经历的家庭，对知识教学更重视，出现优质生源的可能性更高。
在杭州，这部分家庭更可能是教师、公务员或阿里巴巴等招聘学历门槛较高的知名企业员工。
今天，高学历和高工资收入渐成正相关，高学历通常能带来高收入，高收入也意味着能购置价格更高的不动产。
但这只能说明商品房价格高低和生源优势有相关性，而根本关联还是在于家长拥有高学历教育经历和由此衍生的对知识教学的重视态度。
沈校长告诉“杭州房叔”，家庭教育，而非家庭经济条件，才是决定生源好坏的关键。
只有优质生源和名校师资的两方有效配合，才能使分校出具更好的教学成果，逐渐取得追平本部的教学成绩。
换言之，一所同时拥有优质生源和本部名校师资的分校，才具备较大成长性。
这也是保俶塔申花实验、学军紫金港小学能够成为后起之秀的原因。
杭州哪些新房学区具备成长性？我们在《哪些新房享优质学区？| 杭州学区解读No.08》一文中做了盘点罗列，有兴趣的朋友可前往翻阅。
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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