教训总是惨痛的！
不得不说，这波二手房降价潮，让我们彻底看清了买房真相。
都市圈、超级大盘、酒店式公寓……曾经吹得有多高，现在跌得就有多重。刚刚，又一批小区成交价跌回5年前，让人唏嘘不已。
成交价不敌5年前！刚刚，南京又一批二手房猛降价
今天，我在知名二手房交易平台上看到，江北超级大盘——威尼斯水城第八街区成交了1套86.12平米精装房源，成交价再创历史新低值，甚至不到5年前的价格。
该套房房主挂牌价为159万，最终降价14万，成交总价145万，成交单价仅16837元/㎡。
我查阅该小区同户型面积段房源成交信息发现，2021年3月，成交单价达到了1.9万元/㎡以上；2019年10月份，成交价甚至突破了2万元/㎡。
即便追溯到2016年，当时同户型86平米左右的房源，成交单价也达到了1.9万元/㎡以上。
对比来看，现在的成交价格还不如5年前，相比5年前还降了约2500元/㎡。
而这并非个例，我看到今年1月份该小区成交的1套77平米房源，单价也仅有16725元/㎡。
除了威尼斯水城之外，近期，句容大盘——碧桂园凤凰城翰林湾，成交价同样刷新小区新低。
3月31日，该小区成交1套92平米房源，挂牌68万，成交总价68万，成交单价7392元/㎡。
要知道，1年前，该小区成交同户型面积段房源，总价都在90万以上，成交单价达到了1万元/㎡。
2020年4月份，小区成交价更是直逼1.1万元/㎡。
可以很明显地发现，这两年以来，小区二手房成交价呈现“过山车”，降幅超3000元/㎡。
不仅仅是二手房，新房价格也没有稳住，更是重回5年前。前不久我们就报道过，句容有楼盘新房价格只卖五六千，详情戳：血亏！南京投资客崩溃：我1万2抢的房，现在卖5千...
要知道，这个楼盘2017年的时候卖到1.1万/㎡以上，去年10月份开始降价，如今只卖五六千，一批南京投资客血亏。
除了以上住宅小区之外，我发现一些酒店式公寓的成交价格也是频创新低。
位于江浦的东方万汇城，3月27日成交1套63.05平米的酒店式公寓房源，总价80万，成交单价仅12689元/㎡。
据了解，东方万汇城南区还有少量酒店式公寓房源在售，主力户型建面约54、58㎡，均价约17000元/㎡。
不抗跌小区曝光！这3大类房子碰不得？
潮退之后，才知道谁在裸泳。
经历了这一轮的降价浪潮，我们可以发现，房价跌幅较大的小区有一些共性。这无疑也给接下来要买房的人提供一些参考。
1、片区内的超级大盘。以江北的威尼斯水城为例，小区街区多，二手房挂牌量大，供过于求，市场降温后，二手房更不好卖，一些业主开始降价抛售。
除了供应量大之外，超级大盘也存在物业管理难、小区环境难以维护到位等，也影响了其二手房出手。
2、都市圈的楼盘。句容宝华、安徽汊河都是典型，因为近南京的地理位置以及低价优势，曾狂揽一大批投资客和刚需。与南京一路之隔，但是房价比南京便宜一大半，很多刚需在南京主城上班，房子买在都市圈，一天两城生活，但是随着疫情防控，我们也看到了一天两城生活的不易，不少人感慨：还是要买在主城。
一批投资客更是欲哭无泪。曾经疯传的地铁没了，加上疫情防控两城差距的拉开，现在高位站岗，不少人亏本卖房都难卖掉。本以为能抄底，结果投资血亏。
3、酒店式公寓。这一类产品，因为不限购、不限贷，而且销售价格比住宅都低不少，一些手上有闲钱的人，选择投资此类产品。但是，要知道这类房源交易税费高，而且不通燃气，水电费也比普通住宅要高，未来出手更难。
因此，2022年想要入手这三类房子的买房人，还是要慎重，这类小区的抗跌性一般都不强。
2022年如何选房？买房逻辑要变了
最后，我也总结了一些买房逻辑，供2022年的买房人参考。
1、随着疫情常态化，房子的居住价值越来越受到重视，选择居住体验感更好的房子。可以重点关注户型设计是否合理、小区物业服务、景观环境等。
相信经历过长时间居家生活的人，都会有深刻体验，户型设计好不好、空间分布得不得当，直接影响生活质量。而小区物业服务和内部景观的重要性，更不用多说。一些“老破小”、“老破大”建议就不要再碰了，户型设计落后，物业服务不佳，居住体验感太差。
2、选择安全系数更高的房企，当下央企和国企的楼盘都更有保障，或者直接选择现房楼盘。
现在房企爆雷消息不断，一些龙头房企都扛不住，因此买房一定要注意选择，这直接关系到楼盘是否烂尾、你能否顺利拿到房。不要去赌任何有风险的房企楼盘。可以选择“绿档”房企，或者直接购买现房，更保险一点。
3、回归主城核心地段，慎重选择都市圈楼盘。优先去一二线主力城市置业，选择主城核心区，这些地方都拥有较强的抗跌能力。一些没有人气、没有产业、没有配套的区域，基本没有价值可言。
同时，谨慎选择城市偏远区域，更不要轻易去远郊“抄底”。如果搞不清楚规划，不知道哪个区域发展空间大，那就看当下的配套，买现成的资源，这样最起码是保险的。
另外，都市圈的楼盘也要慎重选择，如果在主城上班，建议还是选择主城楼盘，哪怕先买个小户型过渡也可以。
写在最后
对于买房人来说，市场趋于稳定，买房更要理性，选房逻辑也要改变。选择错了，亏损在所难免。房住不炒，房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。你觉得呢？欢迎评论区和我们分享你的购房逻辑！
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