京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!,我来为大家科普一下关于北京楼市各区价格全面下降?以下内容希望对你有帮助!

北京楼市各区价格全面下降(北京楼市普涨终结)

北京楼市各区价格全面下降

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!


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Q:提问:京总好,之前咨询过您房山置换到西城广外。最近看房时发现,西城还有个“金科新区”计划,核心在动批,拓展区在广安大街(广内附近)。看房时中介还推了陶白,次新多。目前总价定位在1000w的次新两居。上班在木樨地,无孩不考虑学区。

自己梳理下:广外:承接丽泽外溢,马连道片区有更新规划,1000w勉强可以够得上远见名苑和依莲轩两居。广内:有金科新区,南线阁沿线可能有丽金线(不确定这两点是否有升值价值)陶白:次新多一些,学区直升稳定。这几天看盘后发现,西城广外、广内和陶白都涨价厉害,商品房次新1000w也买不到好户型的两居,格调、红山均价已经13w,玺源台东南两居均价15w了;有点灰心。

想问京总:1.西城这三个板块选哪个合适?金科新区是不是意义不大?2.不买西城的话,考虑丰台和朝阳双井(通勤1号线)。双井好的楼盘也要10w了,还没去实地踩盘。丰台片区您有推荐的吗?和双井比哪个升值空间大一些?该早点关注您,就不会入坑房山了,普通工薪层真是伤不起。特别感谢!

A:回答:您好,概念性的东西风险指数90以上,剩余10%只有能获得内部消息的人知道,自身争气的情况下踩中时机可以赚一把,如果不能保证我们是那10%的人不碰为好,就好比当年的丽泽,套了10年;1000W丰台不建议考虑了,总价有点高了;

西南方向优先广外,远见名苑很好,未来还有上升的空间;如果不考虑广外双井是一个不错的区域,比较适合投资,贵不是问题,贵且没价值是最要命的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青

或许很多人觉得双井一般,但投资不能用一个纬度去看市场,整个北京老公房产品占到市场一半的比例,导致次新产品十分稀缺,不管是上车还是置换的人群,大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力,但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大,只有少量的次新或者品质改善产品,就会成为这个区域人人都追捧的楼盘,从而一次次将房价推高;双井、朝青、大望路的成长主要还是整个国贸的局部环境太拉垮,未来还有一定的成长空间,现在上车不晚;可以去实地看看

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Q:提问:1200资金购房,无学区要求,经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样,机场和高铁站好像都不远。

A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌

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Q:提问:京总您好!我家庭的情况如下,请您指点。北京清河有一套一居室住宅,市值500万,出租;顺义有一个商住,市值60万,出租;深圳有一个商住,市值80万,出租(人不在那边不好租)

现在全家在回龙观租房,因为孩子大了,清河的房子小不能回去住了,手里有现金110,现在想置换,深圳的肯定卖掉,能到手80万。北京的房子有两个思路:思路一:卖清河房,700万首付,换到海淀清河永泰附近,顺义的留着;我是希望无论如何在北京能有两套房子,给儿子留一套,自己一套养老。

思路二:不卖清河房,卖顺义,250万首付,在回龙观买二套,但是今天看了一下,龙锦这样100平左右的二居室都要530多了!我们夫妻已经40多岁,收入恐怕不会上升太多了,孩子还读小学,贷款太多怕将来很吃力。如何决策,还请您指点,谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差,商水商电 高额物业费,持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人,一定以为精装公寓居住体验一定很好,其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念,开放式厨房各功能间空间狭小,多数通风采光较差没有阳台,没地方晒衣服而室外走廊是大通间,后续卖出税费极高,涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住 1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!


Q:提问:京总好,向您请教一个个人纳闷的现象:像通州,门头沟这些地区,新房比周边二手房要高出二万左右,但和附近的次新房相比却低1万左右,销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多,还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价,你要分清楚买进价和卖出价,很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了,但这统统都是你买进的价格,是开发商卖给你的价格,

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场,就是说你真的在二手市场挂牌出售,第一卖出的价格是多少,第二成交周期要多长,二手真的卖的时候,它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块,差不多要打到7-8折左右,有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价,绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上

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04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘

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