成都购房资格与发展前景(成都楼市房龄有多重要)(1)

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问:雕叔你好!能否说说房地产泡沫破灭的可能性大吗?

回答:房地产的市值是约65万亿美元,股市总市值都只有6万亿美元,债市市值大约10万亿美元,人民币存款25万亿美元。 可想而知,房地产体量远大于股市和债市及存款余额,一旦泡沬破灭,中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。 房地产占固定资产投资比重大,房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右,泡沫破灭将造成投资衰退。 此外,房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右,再加上一些表外融资,占比更高,如果房地产泡沫破灭,将会对金融行业造成致命打击。 所以等着楼市崩盘,是非常不切实际的!

提问:雕叔你好,我今年40岁,家庭年收入30个多,预计10年之内收入只增不减,家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位,市场价合计约200万,手里现金50万,后面陆续有150万到账,目前出于学区、置换需求、房价大势考虑,准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案, 方案一:用100万现金,先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位,再等4、5年之后,卖掉现住房,再到附件买个套四自住。方案二:用100万现金,再加贷款,直接买个正读青羊附小的套四,但是这样月还款压力比较大,然后再等4年之后,卖掉现在住的房子,再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。

回答:你好,目前来看,你家的学位需求是比较急迫的,因此从买新房的角度来看,一是看你们是否等得起,因为新房一般交房后才能落户,然后读划片小学(期间老大继续读武侯小学,老二等5年后读新购新房)。但从目前市场行情来看,青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区,一是华府金沙名城,二是金沙宸宇公馆。如果你等得起,那么买新房也是方案之一,如果不愿意等,那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项,看你自己选择。 二手房方案一里,就是先上车,后换车,方案二就是一步到位,免除后患。方案一里的小套一套二,估计也要花个150-200万左右,还仅仅是纯学区,自住的话只能老人独居,但整体来说压力较小,后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实,今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势,所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住,虽然不带学区,但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。 方案二里就是直接买青羊实验附小的套四,目前预算是需要400左右的价位,这样是一步到位,既解决了学区,又解决了自住,还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些,但后期陆续有150万股票解禁,相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是,今后不再住天合凯旋城,转手会因为总价过高存在一定压力,但一旦出手,投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错,主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。

提问:雕叔你好!本人目前与家人在高新天府长城区自住(小孩就近上学中),还有高新和天府新二套房资格,拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资,总预算不超过400万,下面几种考虑请帮忙评估下: 1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内(主要方便接送小孩)购商住一体的大平层或小别墅,全家搬迁后将现有住房出租,是否有相对保值且环境较好的可推荐盘; 2、高新(优先)、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅(全新或二手均可),面积不强求,追求未来增值空间,请推荐几个; 3、纯三圈层,目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷,还有独幢、联排二手和上下叠的新房(均为住宅),感觉环境不错,用于周末自住,不知是否能至少跑过通涨和一般理财,能否预估其增值空间;

回答:你好!1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅,其实就是指那种40年产权的商墅,从自住和地段、环境、产品来看,完全是没有问题的,但毕竟是40年产权的性质,今后的流通性,增值性都会大打折扣,有点过于浪费这笔预算了,不太推荐。 2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话,新房400个的普通,主要还是在新川一带看吧,比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘,比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居;中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。 锦江400万级别的新房没有,二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。 天府新区,建议主打新房了,可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦 鹿 府、鹿溪樾府等。 成华区也建议打新,可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。 3、蒲江从现在市场预期来看,大概是会跑输大盘的,均不建议,不仅没有自住的实用性,也没有增值的未来性。

提问:雕叔你好,请问,投资买房,总高三十二层左右的高层住宅,十楼以下的低楼层,还值得买吗?

回答:你好!低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户,同样的楼层,边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。 还有就是十层以下是十层呢?还是五层还是三层?这个差别还是很大的。 一般来讲,五层以下大部分客户就忌讳了,六到十楼投资的话还行。 事实上,房源一房一价,高层住宅中高楼层的定价也比较高。 作为投资,六到十这样的楼层,性价比还是很高的。 在将来的二手房市场上,他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。 能不能买低楼层的住宅,总体还要看楼栋,看所购买楼栋在小区当中的位置,该楼栋和周边高楼之间的位置分布,有些楼栋楼间距很大,周边高楼对它没有遮挡,低楼层的通风采光是完全没有问题的,而有些则受影响很大。 确实有些买家就喜欢低楼层,但是这种客户不多,占比很小。 投资买房,流动性很重要。 投资性购房的接盘侠最终也是自住客,要选大部分客户能接受的楼层。 所以同样是买房,同样是买一个楼盘的房子。怎么选房?也是有窍门的。 不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商,底商的楼顶就是它的大露台。这种房子,也有很多购房者会喜欢。

提问:雕叔你好,请问如何评价滨江樾城?想买来自住、改善,比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答:滨江樾城主打的就是产品和赠送,产品我不用费口舌了,大家都看得到挺好的,没有啥槽点。 主要是两方面的考虑,第一是配套能否撑得起来,第二是这个价格段是否是最优解? 第一点,除了地铁,周围的铁路线、城市界面,商业,都不咋地,关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧,整个板块的人气也不是很高的,属于比较低迷的一个板块(严格来说,都快不属于热闹的川师板块)。 第二点,目前滨江樾城的总价段,更适合买建发央玺或者华熙528大平层,更可以等蓝润泷门,前提是买建发或者蓝润,顺位度需要较高,而买三圣乡的华熙,则不那么严格,可以和滨江对垒,综合板块的发展前景来看,甚至不如华熙528,也就是作为普通或者顺四的改善类,如果不是特别看重品质,被滨江的赠送吸引,反而可以有更好的选择。

提问:户口社保在锦江,工作地点在市二医院附近,预算新房230,二手房190以内,目前边等锦江新盘,边在看龙潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份开的龙潭九章,除以上两盘还在看大面二手房(单价低面积大),还有其他推荐吗?主要考虑舒适度、通勤和以后结婚换房。

回答: 锦江区新盘还有230万的吗?你是锦江的刚需第一顺位吧?目前来说这种级别的新房,可遇而不可求,不要刻意地去等它。更多的还是建议偏向务实地看现在的一些新房和二手房。 你工作地点在市二医院,不知道是太升南路这边的市二医院还是龙潭寺的市二医院新院区?如果是龙潭寺的话,就近考虑梧桐玖宸和龙潭九章倒是不错的选择。 龙潭九章胜在产品好,价格低,但是配套差,需要苦等很多年,只是说距离龙潭寺市二医院确实也不远,自驾或者以后坐地铁都很方便,比较适合打算今后扎根于此的人。 梧桐玖宸是人才公寓,现在面向所有购房者开放了,整体来说优点是当下龙潭寺综合配套最好的一个新房了(此前是金融街,但是基本卖完了),不论是商业、地段、地铁还是医疗等,都处于龙潭寺的核心区域,对于你自住、工作的话,很方便,而且因为地段尚可,所以不需要苦等很多年,未来的流通性是可以的(卖房没问题)。 但缺点则是产品比较一般,你的预算只能够到一些单价2万左右的高层了,这些高层我都看过,要么朝向不好,要么户型不好,要么视野遮挡,多多少少都有些小问题。但整体来说,我觉得还是优于龙潭九章的,我们买房,综合考虑下,务实精神最重要。 最后说下大面的,你预算190万的话,一些改善点的比如龙湖也不好入手,只能看一些刚需的世茂城、炜岸城等,当下指导价贷款难度大,首付比例高,而且距离你上班也比较远,今后大概只能自驾或者地铁换乘,这个通勤难度是比较大的,整个板块虽然是优于龙潭寺,但是要常年奔波单程15公里 ,压力需要自己去评估。 其实你总价190万左右的话,我建议你可以看看成华东北的一些二手房呢,比如成渝立交的万科魅力之城、首创国际城;比如槐树店的明信鹭湾、紫东芯座;比如杉板桥的恒大豪庭、中海新华府;比如二仙桥的富临理宫、蓝光乐彩城和交大归谷建设派,都是比较符合你综合预期的楼盘。 或者说,你就是想纯粹买个大房子的话,像富临理宫、电建地产美立方、蓝润V客尚东二期等等,都是可以考虑的二手房。

提问:成都雕叔,你好!新人首问,最近经常看你对网友的购房建议,觉得很不错。我的情况跟老师咨询一下,我是成华区户口,社保也在成华,在怡心湖有个套三,普通资格,周边学校一般,目前我和家人都在西安工作生活,租房住,孩子明年上小学,计划在西安读,基本已联系好一个较好的学校,未来三四年后计划回成都,第一个目前纠结在成都买套学区房,还是在西安摇号? 整体预算四百五十万上下,摇了西安高新和曲江四五次均未摇中,想看成都青羊和锦江的学区房,看了西派金沙,单价2.9万,总价四百四十万,8楼,日照不满足,是公寓,西派金沙学区不错,但是容积率过高,楼间距较大,交通出行也不是很方便,内心不是很满意,又在内金沙看了中海金沙府,金沙府地段,学区,交通,自身品质都很好,135面积的2楼带车位470万,17楼不带车位毛坯470万,单价在3.35到3.5万,感觉高了些。 也看了其他金沙鹭岛和中大君悦金沙的几套,感觉最近成都二手房市场降温了,大部分房源近期都在下调价格。 第二个纠结的买西派金沙还是慢慢看内金沙的二手房,等着再降点,买个相对性价比不错的二手房? 第三个点,三四年后全家回成都,小孩要转学,了解到这种情况,孩子入学会统筹安排,有可能读不了所买小区对应的学校,这种情况综合应该怎么买房置业比较好?有合适的小区推荐吗?

回答:你的情况还是很典型的。 1、西派金沙在外金沙板块,周边配套很差,孤零零的,空有西派系的名号,但是没有周边配套的完善和成熟,不算豪宅。旁边的成都市实验小学尚雅校区也是起步阶段,目前并无出口,教学质量还有待时间检验,另外即便今后有小学毕业了,对口的也大多是外金沙的学校,赶不上内金沙内光华的青羊五区。风险性太大,我们不是太推荐的。 内金沙的中海金沙府是属于上次被指导价的楼盘,所以基本没有房源挂牌,你问道的房源算是行情价,不过3.5的价格,确实有点高。这种楼盘后续还有一定的回调空间,建议可以观察一下。 金沙鹭岛和中大君悦金沙系列产品良莠不齐,但至少是区域内的大盘代表,是可以在里面好好淘笋,加以观察的。建议不急于下手。 2、整体你要求学区的话,就选择稳妥一些的二手房,新房当下基本是不带稳定学区的。你的预算足够支撑你入手不错的二手房。 3、半路转学统筹的话这个确实就只能以教育局为准了,也就是说入学不了对应学区,这还有啥意义呢?建议你们落实一下这个政策,如果真是这样的话,那就没必要买二手学区房了。 4、综合来看的话,如果要学区房,青羊五区是最能兼顾自住和学区的板块了,除了你之前看的内金沙,也推荐内光华的保利贝森公馆、天合凯旋城、优品道和中铁西子香荷等次新楼盘。

提问:雕叔你好!买雕叔事找雕叔咨询一下。家有两套房,一套老房子刚卖掉,明年二三月到位资金210,在住的新房还有不到70万房贷,是高新区金雕叔榕湾114坪四房。 想再买改善房,但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会,再看二手,请雕叔推荐一下。如果从投资角度看,二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算?

回答:你好,你的总预算大概就在400个左右,如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金隅金城府,成华二仙桥板块的中车共享城,天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。 普通资格 都能买得到。二手房可以看看大源都城雅颂居,华润凤凰城一期,天府新区的三利云锦,蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改,总价更高,未来接手的人范围更小。

提问:雕叔您好!由于预算不多,想控制在200W左右,还是没买到合适的房子,今天有中介推荐大丰万科润园,去看了一下,项目清盘阶段,看了一套10楼120平2梯2户的南北通透户型,精装带地暖新风,总价190W,就是感觉位置稍微偏了一点,然后学校也一般,由于资金有限特纠结,请雕叔帮忙分析一下,值得入手吗?谢谢啦。

回答:那个地段在没有接触北门或者说带有既定偏见的人来说,的确是偏了点,但是要自己不带有偏见,而且自己实地去考察了的话,这个地段其实还是很不错的,产品就不说了,不论是洋房还是装修还是价格,都是挺好的。 然后就是周边的综合配套,学校临近北星小学,当下肯定比不上五城区,但是下去都是些年轻人,所以未来的成长应该不成问题。地铁的话,距离5号线较远,但是周边有在建的27号线,还是很方便地进出三环内。 然后商业的话,不远处就是绿地城等商业体,人气还是很足的,如果你特别看重新房、楼盘品质,而且愿意在北门生活工作的话,我认为还是挺不错的一个选择。

提问:雕叔你好!新人首问,我目前的情况是:高新区普通资格,在中德与父母共有一套全款房,为了学位父母可以转给我们,但是中德学区属于省教科院现在前景不明;手里面现金有100左右,父母还能支持我们50,在外地有过按揭记录,按揭可以在8k。自己的想法: 1、把中德房子过户给我们,另外买一套房子纯投资房,可以买一些学区一般的入门套三,考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区,新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等; 2、自己重新买一套带学区兼顾投资,主要考虑的是大源片区(比如南城都汇)和中德系列,大概只能买到小套二,但是将来居住会有点恼火; 3、将我们的50%过户给父母,留个名额,学区房重新买; 4、看了你很多文章,提到投资应该首先考虑地段,然后尽量多的囤面积,所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗,一楼和一些特殊户型,我看到有套赠送超大,价格低于市场同面积的20%左右,但是没有阳台,且房主装修设计使得利用率很低,这种可以考虑吗? 5、目前的市场行情能不能再等等看?

回答:你们现金150万,有贷款记录,月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你,要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口,单独的购房资格。 说实话,中德的学区也还好吧,并不是劣质学区,而且前景来说是没有大问题的,可能你们对学区的要求比较高。 1、中德房子过户给你们,你们自己再买,那么就是二套房,首付在天府和高新是7成,按照150万首付计算,理论上可以买到214万的房产,如果把税费中介费考虑进去,可能只能买到200万左右的二手房。这个总价,你去看南湖的或者新川的入门套三,可选项也是有的,但是不多。 2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母,然后你们获取独立的首套房资格,按照月供8k,贷款135W计算的话,285万的总价,倒也是可以买到南城或者中德的。 3、这就是方案二,整体来看,我们推荐方案二。 4、地段 大面积建仓,这个是毋庸置疑的,但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性,而不是明显的缺陷,比如你说的异形户型、1楼,今后流通性欠佳,这种肯定会跑输大盘,目前低个20%,后期也低个至少20%起步,赚的差价较低你能接受吗?如果能接受,才可以考虑。 5、对二手房来看,当下是议价的好时机,大胆砍价。

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