红罗卜暴，红罗卜暴完绿萝卜暴，绿萝卜暴完大家一起暴。
01先聊聊万达为什么会暴？
五年以前，谈及万达，大家脑海里的画面是什么？
爸爸是中国首富、儿子是国民老公。
每一座万达广场，都是城市地标。我们在这里花钱月下，并以拥有一座万达物业而自豪。
2013年，王老板以净资产860亿元，问鼎中国首富。
2014年，万达商业在港上市。
2015年，收购美国第二大院线AMC、世界铁人公司等优质资产，开启全球化扩张之路。
截至2017年初，王老板已手握200多个万达广场、10多个万达城、80多家五星酒店、1300多家全球影院……
然而，万达却暴雷了。
天欲使人灭亡，必先使人疯狂。
“万达进入的行业，无论国企、央企，都没机会做老大”——当王老板公开说出这句话时，因由他也经历了人生中的至暗时刻。
回归A股叫停，高达4000亿的负债，被监管机构频频点名，经历股债双杀、银行停贷并回抽的困境，陷入流动性危机。
简单点说，你拿着中国的钱，到外国投资，还要在大佬面前装X，不太合适吧。
02再聊聊万达为什么救活了？
2017年7月19日，在北京万达文华酒店，一场世纪交易正在上演——“万达融创合作签约仪式”。
然而，现场大屏上意外的闪现着“富力地产”的名号。
随后，王老板、孙老板以及富力李老板陆续到场，径直进入一间小会议室。旋即会议室里传出了摔杯子、大声争吵等激烈的动静。
最终， “富力地产”定格在背景板上。会后，万达商业正式发布《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》。
重点内容是，万达出售的酒店由76家变为77家，总价也由之前的335.95亿元降为199.06亿元，并且收购方也从融创变成了富力；融创收购万达十三个文旅项目的91%股权，价格也从295.75亿元变为438.44亿元。
生猛啊，李老板现剁王老板150亿，这就是著名的摔杯事件。
回血637亿，仅仅只是开始……
2018年，万达出让商业、电影、体育、地产、保险、百货等全领域产业，终于惊骇的度过了债务和监管危机，平安着陆。
万达被救活的关键词是什么？
其一，有底子。
高峰期，万达债务总规模约为6000亿，但总资产达7000亿，债资相当。
其二，有态度。
2018年，《人民日报》点名批评万达：莫把工具当目的。
之后王老板公开表态，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内”。
中国人的切磋精妙在于，点到为止。
其三，有价值。
万达过千亿的资产甩卖菜单上，为运营成熟的电影、百货、体育、商业广场、酒店等盈利业态。
在不戴口罩的日子里，这些可都是会下金蛋的鸡，收益率，并不低。
其四，有贵人。
再来看座上宾的名单，腾讯、阿里、融创、富力，彼时的互联网新贵、地产大佬是何等的意气风发。
无处彰显的白衣骑士精神，正好邂逅了龙困浅滩的前首富，都想花点钱、秀一把，讲两句，抄个底。
回过头，才发现，王老板是有福之人啊。
03接着聊恒大为什么会暴？
十年之前，在京开会的许老板，人在前面跑、记者在后面追，笑得荡漾、爱马仕皮带扣也闪着金光。
十年不到，皮带哥竟也黯然失色，为何？
一来，三道红线。
2021年1月1日，中国房地产行业严格执行三道红线紧箍新政。
剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
净负债率不得大于100%；
现金短债比不得小于1倍。
恒大是唯一一家三道红线全踩的TOP级房企。且有息负债规模一度达到8700多亿元，是其净资产的1.5倍还多。
后果就是，2021年恒大不得增加有息负债的规模，必然会陷入流动性枯竭危机。
二来，1.32亿元。
2021年7月19日，广发银行宜兴支行向法院提起“诉前财产保全”申请，要求冻结恒大1.32亿元财产，已获得法院准许。
消息传出后，港股恒大系瞬间暴跌。
截止当天收盘，中国恒大跌幅16.22%、恒大汽车跌幅19.10%、恒大物业跌幅13.38%、恒腾网络跌幅11.76%……
整个恒大系的总市值损失，达到1023亿港币，约合847亿人民币。
冻结1.32亿，为何能把市值几千亿的恒大系打趴了？
因为恒大的融资成本高达10%以上，而商票利率更是达到咋舌的36%。
这个恐怖的正反馈一旦循环起来，再大的企业都扛不住。
广发就是第一个站出来向恒大讨债的人，引发了早已如惊弓之鸟的恒大债权人情绪，造成了挤兑效应，恒大崩盘了。
三来，39亿撬动2万亿。
2021年12月，在中国企业家发展年会上，曹老板一语道破天机——许老板只有39亿资本，贷款居然可以做到两万亿。
500倍的杠杆，怎么干的？
开发贷、销售款、股票质押、发行债券、签发商票、高息理财……许老板，厉害啦。
杠杆用到极致的恒大，停贷断了新钱，还债抽干老钱，爱马仕皮带也兜不住了，暴是必然。
04然后聊恒大为什么救不活？
更正一下，恒大到现在还没有宣布破产，可能也永远不会宣布破产。
它会永远的，以它自己的方式活下去。
准确的说法是，恒大还能大吗？
我以为，很渺茫。
有人觉得许老板不如王老板有气魄，当断不断。
事实也许是，许老板知道自己的斤两，撑到搞。
万达广场是可以喝星巴克的，恒大童世界，却只能吹西北风的。
原来，1.95万亿的债务，花到了四五线文旅大盘、汽车、冰泉、粮油、体育、营销……
也就是说，都不值钱。
退一步说，就算恒大值钱，而属于它的白衣骑士又在哪里？
当年接盘万达的地产大鳄富力、融创，都暴了。
而腾讯、阿里这样的互联网大牛，市值较巅峰期腰斩，分别暴跌超4万亿人民币。
天，真的变了。
地产再无白衣骑士，而恒大显然也不具备自救能力，恒大，小了。
05还得聊大家为什么会一起暴？
万达、恒大为什么会暴雷？
因为他们失去了金融属性。
换句话说，任何房企一旦从自身的角度，融不到钱，就会立马陷入了流动性危机，处于暴雷边缘。
地产行业的金融属性，有多重要？
地产行业的本质，真相是资金的周转和杠杆的管理。
拿地、开工、销售都是表象，内核是对资金和杠杆的推动，是基于地产金融属性基础之上构建的。
拿地，通过前融甚至前前融；
施工，开发贷；
销售，预售制；
运营，发债、股权融资等……
这是微观，而宏观层面房地产则承载着更重要的使命——资金蓄水池及信贷投放目标。
2008年的四万亿、2012年的温和宽信用、2015年的棚改推进，都流向了开发贷及个人按揭。
房地产是解决外汇对冲、货币增发的重要介质。
被剥离金融属性的房地产，有多艰难？
2020年8月，银保监郭老板首次喊话，房地产泡沫是威胁金融系统安全的灰犀牛。
随后，就出台并落地了地产融资322闭环，三道红线、贷款两集中、供地双集中。
加上2019年23号文对于明股实债的限制，旨在让地产行业的资金循环变得单一。
也就是说，不让房企借到钱了。
那么，顶层为什么要对房地产动手？
因为房地产及其产业链相关贷款，占到了整个信贷的约40%。
一个家庭、一个国家，近一半的钱，都放到了房地产身上，这不是泡沫，这就是灰犀牛。
去杠杆，势在必行。
所以，只有用自有资金开发的房企，才是安全的。
可惜，国内房企，特别是销售占比达86%的国内民营房企，暴雷暗涌。
06以及聊谁是救不活的倒霉蛋？
再来缕一缕，房企暴雷的故事线——商票违约、债券逾期、引起挤兑、股价暴跌、评级下调、确认暴雷。
七寸在于，保持现金流对房企来说，性命攸关。
原来，通过信托、发债、质押等借新还旧的方法，被卡了脖子。
那么，房企通常的做法只剩三种——出售项目、降价促销、出售资产。
万达被救活，就是靠的出售资产与项目，但恒大断气已经说明这条路也走不通了。
唯一的出路，降价促销。
结果却事与愿违。前两年，降价了，也促销了，拿预售的钱，续上命了。
可是，没有等来信贷宽松、没等来市场反转，钱花没了。
由此，因被挪用预售款而烂尾、停工的项目，遍地开花。
所以，国家出台了严厉的预售资金监控政策，严格执行。
2020年以来，与预售资金监管有关的各地政策达173个。
这么一来，房企预售资金作为资金池，由集团统一调配的玩法也被颠覆了。
打折卖房，短期是无法缓解流动性危机了。因为卖房的钱，进了监管账户，一时半会出不来。
以武汉为例，2022年9月13日，其房管局官网发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》。
最大的变化是，监管要求由过去根据项目预售资金总额的15%-25%，施行重点监管，改为依据项目造价、施工、交标以及房企信用等因素确定，确保账户内的资金足以完成“保交楼”。
保交楼的压力有多大？都逼得武汉融创学会换锁了。
裸泳的人，大抵会选择瞒天过海。
商票逾期，不给说法；
得罪金主，信用拉跨；
合同欺诈，套路客户；
降薪裁员，失去声誉；
疯狂粉饰，越辟越谣；
下落不明，一跑了之……
一顿骚操作，自断了活路。
07最后聊谁是被救活的幸运鬼？
欠钱的是大爷，要钱的是孙子。
这句中国的老话，用在房地产身上照样灵验——逼死问题房企，也会溅债权人一身血。
金融大佬们，都懂。重点是房企老板的态度，让大佬们寒心了，网破也要鱼死。
避而不见、转移财产、推卸责任……
这些破罐子破摔的摆烂行为，哪个债权人不往死里逼？
其实，相对于定向爆破，行业里依旧有不少的展期案例。
华夏幸福、当代置业等房企都获得了债务展期以及重组机会。
因果在于老板们的态度。
华夏幸福王老板，于今年2月，面对一千名核心员工，自我批评，主动揽责；
当代置业两位张老板，私人为上市公司提供8亿元贷款，用来还债……
这个时候，看的是责任与担当，不是爱马仕皮带了。
今时今日，债权人最看重房企的什么能力？
造血能力。
造血功能的前提是什么？
是保交付。
只有正常交付，监管账户里的资金才能释放，输送至各个需要的地方，循环起来。
去年底，花样年债务违约63天后，潘老板发表了一封公开信——
“面对这次危机，我们的策略是保交付、保民生、保稳定“。
12月18日，花样年发布公告称，2021年年内即将到期的三笔境内债，合计本金利息18.74亿元，均已获得展期。
掉队的房企，在面对难以抉择的，到底是保交付还是还债务的十字路口时，请坚定的选择保交付吧。
当然，您会换锁、另当别论。
08王老板暴，游戏结束，多美好。
诚然，这全是月度和尚的假如。
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