1915年，法租界外滩一隅
鸦片战争后，清政府与英国签订了《南京条约》。这个条约规定清朝要五口通商，上海是五个通商口岸之一。1843年11月17日，上海正式开埠。
1845年11月29日，英国驻上海领事巴富尔与上海道台宫慕久谈判，双方签订了《上海土地章程》，也称《上海租地章程》。根据这个章程，划定东面到黄浦江，南面到洋泾浜，北面到李家场，也就是今天的延安东路到北京东路之地。次年，又议定西到现在的河南中路为界，共830亩面积的地方，作为英国人的居住地，这就形成了英租界。每亩地年租金为1500文铜钱。当时规定，英国人可以在租界里建立自己的居民点，在那里租地建房、办产业，将其作为一个通商的口岸。
1846年，英国人组建道路码头委员会，作为租界的市政组织、管理机构。到1848年11月，英租界面积已经扩大到2820亩，西面到今天的西藏路，北面到苏州河。
1854年7月11日，租界当局召开租地人会议，修改《上海土地章程》，将原先的道路码头委员会改组为工部局，并由工部局组建巡捕房。从此，工部局就成为租界的最高市政机构。
美租界是1848年设立的，起初并没有正式划定地方。到了1863年6月，美国驻上海的领事和上海道台划定了它的界址。因为当时美租界划的地方很大，但里边没什么工厂、码头，空地很多，而英租界里面人口多，土地也贵。所以同年9月，英美双方商量把两个租界合并，因而美租界的存在时间很短。
到了1899年，合并后的英美租界的面积达到33503亩，正式定名为“公共租界”。之后租界当局又想出花招，向清政府提出要越界筑路，就是把租界里的道路一直延伸修筑到租界的外面，比如虹桥路。筑了越界道路后，租界当局又提出要保证道路的管理治安，把警察派到这条道路，然后找借口把这条路及路旁边的地划为他们的地方，这又变相扩大了租界的占地面积。虽然在法律上这不是租界，但很多事情都直接归租界管。
越界筑路地区的房价一般要比租界里面的便宜，治安和市政管理往往都是租界管的。因为租界的管理比华界好，所以，中国人也喜欢利用越界筑路地区。比如鲁迅在上海居住的地方，就属于越界筑路的地方。他从家里步行没多远，进入四川路就是租界了，但他住的地方不是租界。包括左联活动的场所，好多都是越界筑路的地方。这些地方的特点是，房子质量不错、房价比租界里面的便宜，治安由租界来管理，有什么事进入租界比较容易。上海有些红色文化地标也设立在这样的越界筑路地方，因为在这里有些事情租界管不到，又便于与华界和外界联系。
就这样，公共租界在3万多亩面积的基础上，实际上控制的地方要更大，包括今天的杨浦、虹口、黄浦、静安等区。这些地方有的全部是，有的部分是，英租界、美租界合成的公共租界所占的地方比法租界大很多。
法国人不甘落后。在1849年4月，法国驻上海领事就用跟英国人同样的方式，获准设立了法租界。它的最初面积是986亩，后来经过多次扩展，到1914年，法租界面积达到了15150亩。
当时的上海县城外面就是法租界，再往北是公共租界，从苏州河边上西藏路以东，一直到虹口、杨树浦。那时的上海出现了一个奇怪的格局，叫作“一市三治四界”，即一座城市有三个管理机构——华界、公共租界、法租界，华界又分为南市与闸北。
租界是清政府把土地租给外国人居住、经商的，中国人不可以随便入住租界，但可以进入租界做买卖，这叫“华洋分处”。最初的几年里，租界和华界相安无事。到了1853年，上海发生了一件重大事件，就是小刀会起义，它改变了上海租界原先“华洋分处”的状态。
租界里面本来是不准华人租房租地的，由于小刀会起义爆发，在太平天国战争期间，有大批华人迁入租界，其中不少是富人，有资产，租界当局很乐意留下这批华人。1854年，英、美、法三国领事修订《上海土地章程》，在租地人大会上通过了《上海英法美租界租地章程》，确定租界范围为原来的3倍，华人租地可直接呈报各国领事并转上海道台查核，默许华人租地。从此，华人可以合法地在租界里面租地、建房、居住。于是，就有了以后第三次修订《上海土地章程》，在工部局里增设华人董事席位，简称“华董”的后续。
上海开埠以后，只有过英租界、法租界、美租界、公共租界这4个租界。同时存在的或是英租界、法租界、美租界，或是公共租界、法租界，从来没有其他租界。现在有的影视剧或是书籍中提到的“日租界”是错误的，日本从来没有在上海正式设立过租界。造成有日租界这样误解的原因是：当年在上海的日本人大多数聚集在虹口，加上一些日本人横行霸道，租界当局奈何不得，这就给人造成一种错觉，认为这里是日本人的租界。其实除了英美法3国，其他国家包括日本在内，根本没有租界。
1941年，太平洋战争爆发，日本军队占领接管了公共租界。
因为中国参加了反法西斯同盟，在中国政府的要求下，1943年，中国与美英两国签订了新的条约，美、英放弃在华的治外法权，将租界交还给中国，投降了德国的法国政府也宣布把法租界交还给中国。所以，租界实际上到1943年就不存在了。当然，中华民国政府正式履行租界的收回法律手续，是在抗战胜利以后。
（来源：上海市地方志办公室）
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