不是品牌的学区房好卖吗（买到假学区房）

单位｜恒都知识产权客户服务中心

作者｜合同与担保专业组 李琳

编者｜恒都微信运营团队

“惨痛！杭州患癌老伯花500万，买到‘假学区房’！他为孙子上名校四处借钱，如今欲哭无泪……”钱江晚报的这则新闻，到底是怎么回事呢？为了让孙子读名校，王大伯花了将近500万元用儿子的名义买了套行知小学和十三中的“学区房”，最后却发现根本落不了户。[i]

一、热炒“学区房”的现象及相应的治理政策

“砸重金，买学区房”，就是为了将孩子送到优质学校。家长们为了孩子能够享受优质教育，真可谓是花尽心思。曾几何时，北京最贵学区房曾创下40万一平米的记录。以北京为例，学区房的价格更是居高不下。[ii]

然，“学区房”已悄然“变天”。这是怎么回事儿呢？原来，根据北京市海淀区教委发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施多校划片。在此之后，房产所对应的学位不再绑定单一学校，而是对应片区内的多所中、小学。[iii]

首都政策的变化确实引人注目，然不单单是北京如此，一线城市诸如深圳、杭州等也有相应的变化，各地纷纷效仿，针对热炒“学区房”这一怪现象，一步步作出适当调整的措施。面对这突如其来的政策变化，买到“假学区房”的你，该如何是好呢？

二、买到“假学区房”的案例

案例一：

新疆某房产公司负责人吴某将某房信息挂到某房屋出售网站上，出售信息中包括：“该房为乌市某两所重点学校的双学区房……”乌市市民王某正打算买套学区房，看到吴某在网上发布的售房信息后，迅速与吴某联系，看完房后便与其签订了《房产转让合同书》：以91万元的价格购买此房，并约定先支付50%的房款，15天后支付剩余房款。成交当日，王某向吴某支付了46万元购房定金。

然没几天，王某得知自己购买的房子并非双学区房。于是要求退款，却遭到吴某拒绝。吴某表示“我们卖的房子很多，售房信息说我们在销售双学区房，但不包括你买的这个。”故王某将吴某诉至法院，请求撤销合同并要求吴某退还46万元定金。

一审法院认为：王某某作为购买人，对其所购买的房屋具体情况只能通过广告、中介人介绍描述得知。吴某在明知王某的购买意图的情况下，仍未如实告知涉案房屋并不是双学区房，导致王某所购得的房屋与签订合同的目的不相符，属于意思表示错误，构成重大误解。因此，法院一审判决撤销王某与吴某签订的《房产转让合同书》，由吴某返还王某房款46万元。[iv]

案例二：

刘媛媛作为买受人，王强作为出卖人，张丽敏作为共有权人，居间人链家公司。

事由：约定买受人通过居间人的居间服务购买出卖人位于北京市朝阳区花家地南里某1号房屋。

合同签订后，刘媛媛先后向王强支付了定金43.1万元。2017年6月3日，刘媛媛向王强、张丽敏寄送了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除合同。[v]

人民法院经审理认为：使用涉诉房屋的入学指标（名额）是刘媛媛与王强、张丽敏签署本案所涉的房屋买卖合同的主要目的。王强、张丽敏已于2017年5月使用涉诉房屋的上学指标为王强、张丽敏的子女办理了上学报名手续，因北京市朝阳区出台新的入学政策，导致刘媛媛在2017年之后的六年内无法再使用涉诉房屋的入学指标，故导致刘媛媛的合同目的无法实现，而王强、张丽敏的行为是导致该合同目的无法实现的主要原因，故王强、张丽敏的行为已经构成了违约，刘媛媛依据双方合同的约定依法享有合同的单方解除权。并且王强、张丽敏在相关部门出台新政策的情况下，未经与刘媛媛协商即先行使用涉诉房屋入学指标（名额）的行为，直接导致了合同目的无法实现，王强、张丽敏亦应对此后果有明确的预知，亦应承担相应的责任。

由上述两个案件可知，作为买受人的我们，获得特定学校的教育资源是我们买房的主要目的，在遇到案例一中不如实告知涉案房屋并不是双学区房和案例二中因政策原因导致无法再使用涉诉房屋的入学指标，从而使得合同目的无法实现时，即可主张解除合同。

三、启示

“学区房”虽热，但仍需谨慎，要从自身实际出发考虑是否有购学区房的需求。如若真的考虑购买学区房，要慎之又慎，购买前一定要确定该房屋是否真的是学区房，并不能单纯地仅靠房屋出卖方或者中介机构的一面之词。同时在合同签订过程中，一定要留个心眼：留存关于房屋重要信息的沟通证据及合同签署过程中的相关证据，以防万一。如若后期真的遇到相关的诉讼，也有相关的证据支撑诉讼请求。

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[i]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11&timestamp=1554191112&ver=1521&signature=5sHqMb7cHV*2HLDWAwzvZ3fEPH8M6X86S8V7V7vERB5U8V14j0uJmyOoBQkDpVvvbulBPBFjjVEo37VCxUprmkZKTYnUyYJLJCxMyWlRgVN3kXXknYkP7DvNUMTYrdVQ&new=1

[ii]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11&timestamp=1554718507&ver=1534&signature=xoxaJoYQoS6nDnazI5-hre*wjblc-REtH6vOACVYw*cq0anJV4dY0zi1Ue1Mfr00a02S3iD4gJzz9FeUzp57oSR1xSFcQTGAAhoTUnxrvjTTFsAxtJcNaqVMzLxLPAlG&new=1

[iii]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11&timestamp=1554718588&ver=1534&signature=i*VFO0inUz9J1S6jvNPCwNsWd2d*o1tA4jIopNtSjRdjpfyPkyrlejZ1YmOWaNc3m5p6F67jw6p1LXq-39EpnzagWHltFHx3wiuO3oM7qRAKLw14VULo*YWjfi9SPjCC&new=1

[iv]http://wemedia.ifeng.com/72445659/wemedia.shtml

[v]北京朝阳区人民法院，（2017）京0105民初47267号

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