置业顾问在向客户介绍楼盘时往往都会提到容积率，那么容积率到底与买房有什么关联？在房企内部操盘时关于容积率又要考虑哪些事宜，本文予以细说。
一、先说概念
容积率是指一个项目的地上总建筑面积与用地面积的比率（ 容积率=地上总建筑面积÷用地面积 ）。根据公式我们得知，房企获取一块土地其用地面积是一定的，那么地上总建筑面积越大则容积率越大，反之容积率越大，则地上的总建筑面积越大。
对房企而言，一般都强调要把容积率做足，这是因为容积率决定了地价成本在房屋中占的比例，容积率越大，可建造的房屋面积越大，货值就越多。而对购房业主而言，容积率则在一定程度上决定着业主居住的舒适性，一般认为容积率越大，小区的居住人数越多，则舒适性、私密性就会越差。同时由于居住人数较多，必然导致小区内的公共资源使用压力增加，加速设备的老化。
有人可能会讲，那房企岂不是为了自身利益，把容积率做得越大越好，从某种程度上讲确实如此，但也并不全是。首先政府给的规划指标都对容积率进行了限制，并不是说房企想做多大就做多大，比如上海，政府对住宅项目容积率基本控制在2.5左右。其次我们也要注意两个问题：
1、货值越多，房企的利润就越大吗？答案是否定的，房企并不是追求货值最大化，而是要追求利润最大化，还要考虑项目的定位、去化速度等因素，所以在房企实操中并不是一味地去追求把容积率做足。像我曾经经历的一个刚需项目，操盘团队为了提升小区整体品质，在项目的一块区域放弃再建一栋高层，而用一个室外活动空间代之，后来成为一大卖点，项目去化很快；
2、容积率越大，业主的舒适性就一定越差吗？这其实也不一定，除了容积率，还要考虑建筑密度等因素，而房企为了提升自己项目的品质，让项目大卖，也会用一系列的强排手法去“运作”，这在后文具体说之。
二、过往项目的容积率
这里把我做过的一些项目的容积率列出，给读者初步感受。
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序号 |
项目类型 |
楼层 |
容积率 |
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1 |
刚需，高层 |
30、33 |
2.6 |
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2 |
刚需，高层 |
22、27 |
3.5 |
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3 |
刚需，高层 |
22、27 |
2.95 |
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4 |
改善，小高层 |
11、17 |
2.2 |
三、常见产品类型的容积率
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产品类型 |
容积率 |
备注 |
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独栋别墅 |
0.2-0.5 | |
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联排别墅 |
0.4-0.7 | |
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多层住宅 |
0.8-1.2 |
一般多为4-6层 |
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11层以下小高层 |
1.5-2.0 | |
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多为11-18层小高层 |
1.8-2.5 | |
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多为18层以上高层 |
2.4-4.5 | |
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摩天大楼 |
6.0以上 |
这里注意，小区容积率小于1.0的为非普通住宅，容积率超过5.0的高层住宅，在置业时一般是不推荐的。
四、根据容积率等指标估算住宅项目平均楼层
按照明源地产研究院的公式，可根据住宅项目的容积率、建筑密度等指标，估算出住宅项目的平均层数。公式为 平均层数=容积率÷建筑密度×日照间距系数×楼层修正系数 ，其中日照间距系数查资料可得，楼层修正系数范围为0.6-1.0。这个公式只是去估算项目的楼层，并不一定是实际落地的产品楼层。
五、最佳容积率确定模型
前文提到房企在操盘时，并不是一味追求高容积率，过高的容积率带来的是小区居住品质的下降。所以针对不同的操盘手法和项目情况，房企往往会确定最合适的容积率来确保利润最大化。那么，怎样确定最佳容积率呢？这里引用明源地产研究院的模型如下：
设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的土地增值为Zi。这里先求Zi，Zi的公式为Zi=[售价×(1－营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-利息费用-不可预见费用]×参考容积率-每平米土地费用。几个约束条件如下：
1、0≤Xi≤1；
2、∑Xi≤1；
3、∑Xi·Ri≤J
然后去求利润最大值，设利润为Y，则Ymax=（∑Zi·Xi）D。
六、容积率的降低和提高
对一般项目，房企的常规规划手法为在不损失项目容积率的基础上，主动通过局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，就是我们经常说的“拉高拍低”，“高低配”类产品类型就是这个手法的产物。而对于一些豪宅或者别墅项目，为了追求品质和溢价，一般会将容积率降低。而有时候为了消化高容积率，也会涉及一些提高容积率的方法，主要如下：
1、提高楼宇高度，比如在项目内做一些超高层；
2、利用容易出高容积率的产品类型，来帮助住宅消化容积率压力；
3、扩大标准层的面积等。
房企强排时实际考虑的因素会更多，比如项目区位、周边不利因素、客研情况等，需经过投资、开发、研发等多部门协同，目的是经过多轮比选得出与项目最适配的方案。像上图列出的排布方案，三个方案的容积率均相同，但是方案2的货值虽然最大，但产品类型单一，而方案3虽然货值处于中间水平，但是高层和洋房的配比较为适宜，且高层之间无遮挡，品质感较好，更有利于去化。
图1 三种强排方案的比选，引自《操盘》
无论是在操盘还是置业时，单看容积率这一指标是远远不够的，无论是何种建筑排布，一定利弊皆有，反映出来的就是产品入市的价格差异，所以需要结合自身需求及各因素综合考虑。
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