招商玺家园附近工地。
地铁12号线太子湾站(预计于今年开通试运营)。
从早上8点正式签到，9点开始选房到22点25分最后一套房被选走，招商玺家园这场超过13个小时的“选房大战”终于宣告结束，604套住宅9月22日当天全部卖光，2022年第二个“日光盘”诞生。
据当天关注开盘现场的网友透露，开盘当天大户型卖得最快，早上10点左右424㎡大户型已经全部卖完，截至当日上午，604套住宅销售近半，但时间到了下午，还剩200多套房源时去化速度开始变慢，尤其是看不到海景的户型，愿意选择的购房者变少，弃选率开始上升。
值得一提的是，招商玺家园于9月18日公布意向登记名单，共1615批客入围并完成意向登记保证金冻结，预售房源共计604套，项目中签率仅有37%，但从当日选房顺序号来看，1138号选走的是最后一套房，这意味着当日弃选率达到了53%，几乎一半拿着靠前选房“号码牌”的客户放弃了购买。
招商玺大户型的热销是在预料之内的，片区内大平层属稀缺产品，同已在二手市场上流通的，挂牌单价最高超20万招商双玺的大面积房源相比，招商玺家园10万元/㎡左右的价差成为大众关注的重点。“买入400平米左右的户型相当于躺着也能翻个倍，回报率惊人。”这是市场对招商玺的普遍看法。
而此前也有市场分析人士认为，招商玺小户型面临着流通性差，户型功能性和实用性不足，部分房源面临看不到海景等问题，购房者要从需求层面谨慎考量是否购买。
据了解，招商玺家园于9月14日获批拿证，604套获批住宅房源为123-127㎡2-3房及424㎡海景大平层。该项目开盘备案价区间分别为，小面积备案价格约10万-11.6万/㎡，大面积备案价格约13.6万-16.2万/㎡，均为精装交付。按照套均总价1917万元来粗略估算，招商玺家园当日收金约115.8亿元。
实探
太子湾唯一住宅盘 但价值兑现仍需时
位于蛇口半岛的太子湾片区，坐享大/小南山、赤湾山、微波山、深圳湾、伶仃洋、15公里滨海长廊等稀缺的山海景观，自然景观丰富。
从规划上来看，太子湾片区以22万吨级邮轮母港为依托，斥巨资打造了170万㎡的航母级国际滨海城。片区同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态。其中的旗舰商业是由香港新世界集团打造的亚洲旗舰K11 DPARK。
综合来看，太子湾片区具备自然资源、人文资源、商业地标、网红胜地等多元化属性。而招商玺家园，则是太子湾片区内仅有的住宅地块。
因此，其周边配套也较为全面。
交通:蛇口港地铁站C口出站200多米距离便是招商玺家园，公共交通方面，招商玺家园临近深圳地铁2号线，向西一站到赤湾站可以换乘5号线直达前海三区，向东7站到后海站可换乘11号线直达福田中心区。
商业:片区有约46万㎡的商业体量，其中有购物中心、滨海餐饮、休闲娱乐等样式多样的商业模式，形成海平线上的香榭丽舍大街；周边还有K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。
教育资源:太子湾片区内规划了一所国际学校，为深圳市南山中英文学校太子湾实验部(“太子湾学校”NCIC实验部)，即南山中英文国际部。周边学校还有育才一小、育才二中。
整体来看，太子湾片区规划很全面，但仍需要时间兑现。
走在太子湾片区随处可见运载建筑材料的卡车和泥头车，空气中弥漫着沙尘，影响能见度，雾霾感较重。从兑现时期来看，K11预计2024年底开业，片区整体的建设周期预计少则2年。
片区另一个一直被居民诟病的点在于蛇口的陆路交通。招商玺花园临近望海路，该条道路高峰期开车到南山片区容易堵车。
不过这一问题随着望海路快速化改造工程的开展有望解决，去年，深圳市交通运输局发布《关于开展望海路快速化改造工程社会稳定风险调查公众参与的通告》，透露望海路将改造为“地下快速路 地面主干路”的复合通道，项目工期为72个月，仍需要时间兑现。
市场
一二手差10万元/㎡ 小户型流通性较弱
目前太子湾片区只有招商玺一个住宅产品，片区二手估值可能没有参考标的。
只是说起招商玺家园，大多数购房者的第一反应就是招商双玺家园。两个项目名字只差一个字，且直线位置1公里左右(百度测距)，两者无论是地段还是产品都具备可比较性。
而其中购房者们最关注的点便在于，招商玺家园能否像双玺一样创造“5000万蹲”的“神话”开盘记录。
招商双玺位于南山区蛇口片区海上世界，2018年5月，双玺三期时光道收官之作开盘，预售备案价格为8.17万-15.4万元/㎡，整体均价约12.12万元/㎡。其中，B区2栋的72套房子，均价在5500万左右。据了解，该项目有666人交了定金，参与摇号抢167套房，每人选房时间仅限2分钟，超时作废。开盘当天有购房者蹲在现场等待摇号买房，这一幕被网友看到调侃为“5000万蹲”，意思是就算你有5000万，也要先蹲着等摇号。
而招商玺家园同样被不少购房者评为今年最值得打新的楼盘，原因便在于同双玺之间的价差。
目前海上世界双玺204平的4室1厅在中介网站上挂牌总价为4680万，折合单价约22.8万元/㎡。而此前有大户型300多平的房源在二手网站上挂牌最高超过25万元/㎡的单价，双玺普遍大户型挂牌单价都在20万 /㎡。
而根据9月13日招商玺家园取得的预售证来看，项目推出共604套房源，以123-127㎡2-3房为主，还有少量425㎡的大户型(68套)。备案价格方面，项目单价区间在10万-16.27万元/㎡之间，平均备案价为11.23万元/㎡。
同双玺的二手相比，招商玺家园10万元/㎡左右的价差成为大众关注的重点。
那么招商玺总价千万级别的小户型又是否具有“无脑冲”的条件呢?从市场的声音来看，能不能买入120 ㎡的户型仍存争议。
一方面，蛇口片区的大小户型之间的价差存在分化。例如招商双玺目前挂牌的房源并非全部20万 ，其87平的2室1厅小户型房源市场挂牌单价普遍在14万-17万元/㎡左右。
另一方面，片区内小户型弱流通性为预期价值带来不确定性。“小户型可能未来在市场上流通性不会很好。”一位近期有在南山买房计划的购房者告诉记者，她在蛇口有一套半岛城邦的80多平房源，已经挂牌近1年仍没有卖出，原因就在于小户型房源在蛇口片区的流通性不高。这同样导致她对于片区小户型房源的二手预期不高，“两年后交房，再据产权证日期起限售三年，加起来也有四五年了，不确定性因素太多”。
采写:南都·湾财社记者 孙阳
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