经常看到一些车评视频，主要是讲哪款车跟上一代车型相比，又有哪些地方减配了。其实不光汽车行业，生活中许多的行业也都是一样，在竞争和市场趋势下，为了保障利润，都会在一些不起眼的地方进行“减配”。但是如果不是专业人士的指导，也许你很难知道。今天就聊一聊房地产的“减配”，看看你买的新房有没有中招。
当市场好，房价上涨时，楼盘二期的交付标准一般会大于等于一期，基本不用担心。
但是当市场不好，房价涨不动，甚至下跌时，就必然会出现“减配”。就像当前市场，南京市场执行“限地价、限房价”的双限政策，销售限价与最高地价之间的空间十分有限，最小的房地差仅6000元/平米。这6000元里要包含建安、配套、资金成本和诸多税费。不减配，那就要亏损。
那开发商一般怎么降标/减配呢？
开发商针对客户会做一个客户敏感点分析，哪些能减，哪些不能减，减要减到什么程度，在这个专业报告中都会有系统分析。而敏感点的来源，就是来自于你，来自于案场你填写的调查问卷以及部分客户的访谈。也许你当时以为做这些，是在帮开发商进一步提升产品品质，优化客户体验，但也有可能，调研结果用在了相反的用途。
那开发商一般减配哪些地方呢？
首当其冲的就是窗户，因为窗户的成本比较高，减配起来，降本效果显著。窗户的减配有显性与隐性两种减法。常规楼盘多使用铝合金门窗，并且采用双层或三层中空玻璃，同时为了满足节能规范需要，增加low-E功能。减配下来，一般改为塑钢窗，同时减少玻璃层数。LOW-E功能也改为手动遮阳帘。但另一方面，窗户也是客户关注的敏感点，所以，这几项也不会全减，一般会选择其中的1-2项进行减配。这些属于显性减法，部分客户会看出来。而隐性减法则非专业人士而不能看出来，那就是在设计方案中降低项目窗墙比。也就是设计时，减小窗户尺寸，整体减少窗户的使用面积。这也是豪宅与普通住宅的一个重要差异指标。
其次，减配最重要的便是地库。由于房屋是期房销售，很多人买房子，最多看看样板房，不会看地库。而地库的成本也是土建成本中的大头，减配省下的钱也是最可观的，所以也是减配的重点。很多小区车位小，位置紧，出入不便，还常发生邻里间停车纠纷。罪魁祸首也许就来自地库的减配。
地库减配，一般会作为重点反复扣细节，省成本，满足国标最低要求即可，尽可能压缩地库面积。比如柱网选型，这是一个大头。地库柱网简单点可以分为大柱网与小柱网，也就是地下车库里那些柱子的大小与密度。大柱网柱子粗，但是数量少，柱子与柱子之间空间开阔，停车舒适性高，但单方成本比小柱网高。小柱网柱子细，但是密度大，所以对停车而言，舒适性差不少，尤其是对那些大型车和女司机们。柱网优化时，开发商一般都会优选小柱网，降低成本。
此外，开发商一方面需要满足车位配比要求，另一方面又希望减少地库面积，节省成本，所以会将一部分车位设置在地上，这也是减配的一个重要手段。除此之外，针对车库地坪漆，以及车库出入口顶棚等也会进行减配选项。
入户大堂以及门头也常常被纳入减配清单。也许，之前的入户大堂是挑高6米，而且面积可观。如今入户大堂可能也仅仅是3.6米的平层，面积也缩小。入户大堂的门头一般会采用石材包裹，配合整体里面线条。原来可能是3层以下立面石材，如今可能仅一层石材，门头石材也进行简化。
还有一些小的地方开发商也会做减配，比如阳台栏杆。之前可能是玻璃栏杆，如今是铁艺栏杆。即使是铁艺栏杆，之前可能是带花式，如今可能仅仅是竖条的基本款。还有园林景观大面积使用草坪，减少硬景比例。电梯、入户门以及开关面板等等选用品牌上会降标，可能会由一线品牌降至二线品牌。
如果是精装修楼盘，那关于精装，能减的就更多了，这里就不细细去说了。如果有朋友感兴趣，针对市场上一些精装减配普遍操作，我会总结一下，另行分享。
最后，不得不说，伴随着这波调控，上涨的房价确实被抑制下来了，但是另一方面，产品的品质确实也打下来了。这也导致大量楼盘出现交付群诉和精装修维权现象。客观来说，也不能全赖开发商。市场是一只无形的手，能对不合理的情况进行自我调节，但是当房价被人为限制后，这种调节也就失效了，自然也就会出现这样那样的问题。
好在官方也注意到这个问题，越来越多的城市，在土拍时将“竞品质”也纳入其中。同时适度增加“房地差”，提高开发商盈利空间，保证房屋质量。希望今后房地产市场真正能迎来重品质时代。
