《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）（以下简称24号公告）今年10月1日就要施行，文件给了住房租赁企业许多显性或隐性的优惠政策，我之前还曾经写过一篇文章专门分析了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》房产进项是隐形税福利？。那么对小规模纳税人有什么福利呢？
一、租赁新政对除个体户外小规模纳税人享受增值税优惠的限制
我们先看看之前的政策，在国家税务总局公告2016年第16号第四条规定， 对小规模纳税人的单位和个体工商户出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。但对个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。一直以来许多人都觉得所有的小规模纳税人都能适用个体工商户的待遇就好了，现在大家看新闻，经常会看到大标题有“小规模纳税人将按照5%的征收率减1.5%缴纳增值税”类似的表述，那么是否现在其他小规模纳税人出租住房可以享受和个体工商户一样的待遇了呢？
可能答案会让许多人失望，我们先看24号公告第一条的规定：“住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。”也就是说对于除个体户外的小规模纳税人，如果希望享受住房租赁的增值税减征优惠，比个体户还是多了两个条件。
1、小规模纳税人必须是住房租赁企业，24号公告第四条明确：“本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。”，所以如果企业没做备案是没法享受优惠的。
2、小规模纳税人必须是向个人出租住房，例如出租住房给企事业单位做宿舍是不可以享受优惠的。
这两条限制一出，可能许多小规模纳税人还是挺失望，但是我个人理解这是为了规范住房租赁市场，所以要求必须要有住房租赁业务的备案才可以享受优惠，同时本来这也是为了解决个人住房问题出的一个政策，当然是要限定出租给个人。
二、租赁新政中对小规模纳税人房产税的优惠
我们再来看看24号公告里其他小规模纳税人可以用到的优惠。保障性住房的优惠一般还是适用于规模较大的企业，可能小规模纳税人也用不到。不过按文件的第二条规定，小规模纳税人向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，还是可以减按4%的税率征收房产税，从12%一下降到4%，还是个利好的消息。
三、个人的疑问
其实从我个人来说，一直是有个疑问，为什么文件不规定住房租赁企业间互相租赁住房，也可以适用“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”的优惠？反正最后目的都是给个人？难道是怕增加租赁流转环节吗？还有是不是可以理解为 “直接或间接向个人出租住房”都符合公告中规定的“向个人出租住房”的优惠前提呢？还是有点小期待…
本文相关政策
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号公告）第四条
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