先说下市场，上次讲到，北京放松限价，开启“拍地去库存”。
话音刚落，上周孙河就拍出天价地，楼板价6.95万，销售不限价。这说明北京楼市松绑了？孙河板块位于别墅区，12宗宅地统一规划，自2012年以来，逐次推出，这次是第11块，情况特殊，所以很难这样下结论。
对于北京楼市，我的看法依然是：价格上限可以很高，但是上车门槛在降低。
未来“让该贵的地方涨起来，让该便宜的地方降门槛”，符合多数人的利益。但是门槛，首付 资格，依然严格受控。今年下半年，限竞房井喷入市，如果意向楼盘价格再次调整，就是上车的好机会。
01
从18年到现在，刚需盘的变化
当下的北京，土豪很快乐，别墅还很便宜；改善开心但焦虑着，老房子完成了多轮暴击，新房子不好选，买了怕跌，不买怕涨。最纠结的是刚需，房价高，位置远，以现有眼光看，都有硬伤。
选他们的感觉，就像多年的一则房产广告“如果你真的很急！？还可以再忍半小时”。
在17年刚执行“限竞房 7090”政策时，上车门槛是500万89平三居，经过两年市场的洗礼后，买卖双方 土地出让方，有了新的妥协，价格下探到300-400万2-4居，甚至最低到260万2居，上车门槛切实的降低了。
北京、上海这样的城市，因为承载力限制，已经进入减量发展，查漏补缺的再城市化阶段。全面扩张将成为历史，但是局部的扩张还很剧烈，基础设施的完善路还很长。
这里面蕴含着机遇。
02
从北京城的扩张方向寻找机遇
机遇在城市生长变化之中。
第一阶段：改革开放后，北京的扩张方向不断变化。
1986 年到 1991 年，北京的城市空间主要向东、东南和北三个方向扩张。
刚刚改革开放的北京，并不似现在庞大，数百亿元规模的GDP，与现在的3万亿相差百倍。
在华北平原北部，仅有的3座大城市需要相互连接，使得经济运行更有效。北京东南侧的天津是第一选项。另一个重要的城市，是工业化的唐山，位于北京东侧。京津冀协调发展，最早的概念来源于京津唐一体化。
随之，北京开始了野蛮生长，全方向发展。
由于北京周正四方的城市布局，人和产业向各个方向的扩张速度相仿，从 1991 年到 1996 年，看不太出来北京空间拓展的重点方向。
但很快，向西的扩张就遇到了太行山脉的阻碍。密集的人口和产业，在市场经济下，基本不可能越过门头沟进入山区。北京的扩张开始向南北两个方向，尤其是北方突进。
但很显然，昌平、密云等地也在连绵的燕山山脉之中，狭小的平原并不适合产业扩张和高密人口的聚集。
再加上初期，对产业发展的规划力度不够，重业轻人的矛盾一直延续至今。近年来虽然有所改善，但有潜力的区域，也仅限于回天地区和未来科学城区域，昌平老城距离北京市区太远了。
对产业界来说，与市中心的无缝对接，才能更好承接资源和要素外溢；产城的充分融合，才能高效利用时间，充分发挥人的潜力。于是城市扩展又转向空旷的东方和南方。
这个趋势大致上是从 2006 年开始，一直延续到2018年。
第二阶段：2018年至今：向东与向南
显著的变化是，京津冀协同发展上升为国家战略。北京是核心，通州和雄安新区成为两翼。
正东方向的通州北京副中心，伴随着北京市委四大班子的搬迁，以及配套设施落地，相关产业转移，终于水到渠成，价值逐步呈现。
雄安新区，位于北京的西南方。是河北战略要冲“四镇三关”的新节点，常山-河间一线以北，倒马关和紫荆关正东。
根据规划，新区的起步区约为 100 平方千米，而远期控制区的达到了 2000 平方公里，并且逐步赋予新区省级管辖权。
新战略对京津冀的影响是显著的，在提振河北经济的同时，很自然的影响到京南门户的空间格局。
今年以来，伴随大兴国际机场的投入使用，雄安新区进入实质性开发建设阶段，京南门户——大兴的后发优势更加明显，今后将迎来一段长期的历史机遇。
03
大兴的优质板块
大兴区最大的优点是全平原，面积有1031平方公里，和北京5环内相当，可开发区域广阔。截止2018年末，常住人口179万。考虑未来的承载人口量，到2035年常住人口220万，城乡建设用地规模314平方公里。
从规划看，潜在人口增量在40万左右，所以大兴的热点区域一定是呈块状分布的，再通过快速交通线连接，并能够快速接入中心城区。
目前，大兴已经初步形成了三大热门区域。
从2019年1-4月大兴区热销楼盘看（通过单价做了分割）
均价3-4万：中海云熙，中海云筑。
均价4-5万：招商雍和府、万和斐丽，
均价5-6万：和悦华锦、金地悦风华
均价6-7万：亦庄金茂府（商品房）
热销楼盘也全部位于三大热门区域，两者对应，重合度很高，这样几乎可以确定，至2035年，这些区域的公共投入会持续。
大兴新城：招商雍和府（清源路与兴业大街）
亦庄河西区：和悦华锦、亦庄金茂府、万和斐丽（河东区）
魏善庄区域：中海云熙、大兴金茂悦
临空经济区：暂无
下面具体介绍下大兴的三大板块。
04亦庄新城（大兴部分）：耐心潜伏，静待风来
亦庄经济开发区是北京唯一的国家级经济开发区，聚集众多500强企业，在“三城一区”中有担负高科技创新落地和产业化。从去年的贸易战开始，面对美方的掐脖子，相信有血性的国人都会反思，硬核科技的价值。
相比于金融 互联网的模式创新，芯片、大飞机、新能源汽等从设计到规模生产复杂的多。从北京的产业布局看，三大科学城是创新大脑，亦庄开发区无疑就是躯干 灵巧的手脚，从地理上看，也只有南部大平原是理想的承载空间。
如果说金融与互联网的模式创新，要建立在国内市场 数学人才（码农）之上，那硬核科技就是数学家 物理学家 化学家的大集合，从0-1的创新，再从1-N的改进，需要无数次试验、迭代，以及制造环节的“暗黑技术”。创新的最佳地点，将不只局限在5A写字楼，还包括高端实验室 现代产业园区。
看清这一点，我们就重新认识了“亦庄开发区”，过去大家眼中的工厂聚集区。亦庄大兴部分，主要是河西区，属于综合配套服务区，公园很多，随着重点学校入驻，教育配套趋向重点化，目前比较欠缺的是高端商业。
综合看，未来最可能爆发式。
推荐项目一：和悦华锦
区位：大兴区博兴八路与兴海一街交叉口西南侧
周边地铁：暂无
均价上限：≤52695元/㎡
产品类别：洋房
主力户型：89平米-135平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1800
容积率：1.8
车位比：一期1:1.2
开发商：保利、金地联合体
亮点：宜居亦庄河西区，第二个万柳？
虽然现在的亦庄，还很难达到万柳的学校 望京的产业。但是亦庄河西区板块，未来还是具备相当的潜力。
1、和悦华锦的位置，在东南五环到六环之间，版块属于亦庄河西区，河西区为综合配套区，规划产业较少，除南海子公园外，项目南侧紧邻两块公园用地，环境很加分。
除了地铁暂时是痛点外，人大附中、十一中学、耀中耀华国际学校，这三所学校在南城还是拿得出手的。近3甲医院，超大公园，都是加分项。大型商业暂时依靠亦庄力宝、大族广场。区域内商业，上半年预挂牌一宗，规划面积8-9万平米，高端商业配套也近了。
2、项目容积率1.8，全都是6到8层的洋房，由于规划限高24米，小区做了纯洋房社区，这在南城是比较罕见的，类似的容积率，大多数开发商选择高低配，纯洋房社区，大大提高了业主的居住舒适性，这个要点赞！主力户型是89㎡三居，以及少量135㎡四居。
3、纯洋房得优点，有更多的空间做园林景观，和悦华锦的楼宇之间，结合春夏秋冬四个主题，打造了12个景观组团。2号楼南侧，配建了约1000㎡的下沉会所，这个很大气，喜欢运动健身的，下楼就到，还是很方便的。
4、一期760套房源基本售罄，二期顺销中，主推89户型。135样板间目前拆除，所剩房源不多。和悦华锦的销售均价是52695元/㎡，最高不超过55330元/㎡，89㎡三居460万左右，135㎡户型总价在715万左右。跟周边的亦庄金茂府相比，价格优势明显，错过亦庄金茂府的不要再错过。
05
大兴新城：配套升级，稳步增值
大兴新城，是大兴的传统经济和行政中心，地铁、医院、学校、商业配套完善。聚集着大兴大部分的人口，生活便利。随着公园、三甲医院落地、高铁、轨道建设，大兴新城的价值仍将稳步增值。
推荐项目二：招商雍合府
区位：兴业大街与清源西路交汇处西南角
周边地铁：地铁4号线清源路站（0.8公里）
均价上限：≤55800元/㎡
产品类别：板楼、高层
主力户型：84平米-131平米两居至四居
装修状况：毛坯
总户数：632
容积率：2.5
亮点：降价20%，杀出限竞房红海
在限竞房一片红海的情况下，招商另辟蹊径，降价20%突围，效果还是挺明显的。5月份网签58套，今年1-5月网签243套，实际去化率预计超过50%。
1、招商雍和府的位置，在4号线清源路站向西800米，清源西路与兴业大街的交界处。位于黄村清源路成熟板块，配套齐全，项目紧邻北京儿童医院大兴园区（三甲在建），西侧500米，在建京雄城际铁路，有一定噪音污染。
需要提醒的是雍合府的售楼处并不在项目地，而在招商中国玺南侧。
2、主力户型84㎡到87㎡两居，118㎡三居，131㎡的四居。等于砍掉了“小三居”的产品线条。对于市场上千篇一律的89平米小三居，87㎡做两居，次卧、卫生间和餐厅的空间感，舒适度有很大提高。
3、重点是价格！6月份继续特价活动，两居户型大促销，单价4.35万起，总价380万上下，优惠力度很大。单价低于周边2000年左右二手房万元，比如马赛公馆、青城南区、彩虹新城、等单价在5万-5.2万。
招商雍合府：87㎡两居户型
说实话，户型不完美，两梯四户，得房率也受影响。但是价格很给力，目前销售良好。三居目前单价5.5万，优惠不多。考虑黄村板块的客户一定要看。
06
魏善庄：三城交汇、未来可期
严格的说，魏善庄板块不属于三大板块，位于南中轴的南延长线上。板块规模中等，是2035规划讲到的生态新都苑（城乡结合部），属于如果你很急，可以忍一忍的板块。
目前缺少商业配套，公立学校也没有明确，通勤主要靠公交和自驾，因为南中轴路比较堵，上下班高峰期，到黄村15公里需要40分钟。
但是也有优点，魏善庄位于三大板块的结合点，南侧是机场新城，东北是大兴新城，西北是亦庄新城，通勤时间都在40分钟以内，还算便利。另外最低260万2居，330万3居，405万4居，首付总价低，大兴就业的地缘客户推荐考虑。
推荐项目三：中海云熙
区位：大兴区魏善庄镇
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：板楼
主力户型：76平米-89平米二居至三居
装修状况：毛坯
总户数：1072
容积率：2.2
开发商：中海地产
推荐项目四：大兴金茂悦
区位：大兴区南中轴与龙江路交汇处东300米（世界月季公园北500米）
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：小高层 , 高层
主力户型：88平米-104平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1230
容积率：2.2
开发商：中国金茂
中海是一家低调有内涵的公司，在2018年，京城限竞房平均去化率不到25%的情况下，中海项目网签率普遍超过50%，实际去化率更高。一顿骚操作，给京城各大开发商，上了一堂公开课，姜还是老的辣。
原因有二，1，打造爆款单品，有超大赠送，在其他开发商对限竞房抱有幻想的情况下，中海更清醒务实。2、较低的价格入市，迅速清盘。
中海操盘的瀛海府如此，中海云熙依然如此。项目去年12月开盘，今年1-5月，网签622套，整体去化率应该在70%以上。
先说中海云熙：刚需神户型
1、占地4万㎡，体量8.7万㎡，主力户型两个，89㎡三居、76㎡两居。89平三居，3面南向，整体面宽9.5米，赠送飘窗和设备平台，得房率83%。
2、亮点是，限价直降15%，目前成交价3.4万-3.7万。部分76平两居，属于普通住宅，首套首付3.5成，二套6成。东西向最低总价260万起，首付90万左右，上车门槛，中海更低。
中海云熙：89平米3居户型
3、营销政策比较灵活，目前有首付分期政策。比如320万89平3居，二套首付8成240万，可以先付120万，6个月后再付120万。分期付款还是能get到一部分刚需痛点的。
大兴金茂悦：104平神户型
整体看，中海云熙很刚，大兴金茂悦品质更高，主打科技精装智慧社区。在营销案场实地体验的感受是，金茂悦销售的讲解更专业到位些，中海的销售更喜欢拿央企来背书，体验感稍逊。下面看金茂悦的产品：
1、2019年3月首开，共有4种户型，74㎡纯南两居、80㎡南北两居，88㎡南北三居，104㎡南北四居，均价3.9万左右含精装，周末案场有活动。
3、社区内，楼栋南北排列，无东西向楼栋，楼间距恰到好处，社区舒适度较高。属于小精品楼盘，装修质量以金茂过往的口碑看，不太会掉到地上。中央空调 新风系统是标配，与小米合作，可以选配智能家居系统。
4、亮点是104平4房神户型，四室两厅两卫，户型方正，全明格局，采光很好，次卫无窗，U型厨房。使用率80%。北侧的书房与厨房为非承重墙间隔，有改造空间。缺点是面积限制，除主卧外，次卧室面积稍小。
大兴金茂悦：104平米4居户型
总的来说，推荐的四个项目是大兴近半年的热销楼盘，价格区间覆盖3万-5万，值得关注。
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