惠州融深融湾进程提速，经济和产业取得长足发展。土地作为城市最核心的资产和生产要素不断受到市场关注，价值稳步提升。
新一轮的基准地价更新调整正体现着这一进程。近日，由惠州市自然资源局组织制定的《惠州市惠城区城镇土地定级与基准地价更新成果（2021年版）》（以下简称《基准地价成果》）通过市政府批复公布，将于10月1日起正式施行。
对比正在实施的2018版标准，各类型土地在新版基准地价标准中全面上涨，其中住宅用地价格接近翻番。新版基准地价的施行将给市场带来怎样的影响？相关行业专家在受访中认为，有望推进土地挂牌价格精准化，带动土地市场发展和拉升企业的投资热情。
各类型用地价格均出现明显涨幅
随着惠州参与“双区”建设步伐迈开，轨道交通、产业园区得到快速发展。基础设施和区位优势不断凸显，各类型企业入惠投资脚步提速，惠州土地作为项目建设落地的最关键要素备受关注。
尤其是房地产市场领域，尽管去年以来的市场供需陷入沉寂，但在2015年至2021年的暖市行情里，作为粤港澳大湾区重要节点城市的惠州迎来全国规模型房企扎堆抢滩。楼市交易供需两旺，土地市场竞拍火热，企业在土地挂牌市场激烈竞夺，地块高溢价出让一度成为常态。
“分析惠州市场，出现商住地的高溢价局面主要有两方面的原因，一是阶段性的价格定价标准没有跟上城市爆发式发展实际，另一方面则存在部分企业的过度助推，企业为实现抢滩惠州以超实际的高价击退竞争者。”长期关注惠州土地市场研究的楼市资深专家胡光宇表示。
谈及当前新一轮的基准地价调整，惠州市自然资源局相关负责人表示，这属于新发展阶段的精准调整。该负责人介绍，土地是城市最基础的资源要素，结合阶段性的城市经济发展实际，及时更新调整城市的土地基准价格，既是有效给予用地企业和项目建设基准参考的需求，也是充分发挥土地效能，节约集约用地的题中之义。
根据《基准地价成果》，新一轮基准地价调整区域涵盖了惠城区江北、江南、桥西、龙丰、河南岸、水口、小金口等8个街道，三栋、马安等5个镇和1个惠州市林场，共计面积约1157.25平方公里，其中除横沥和芦轴两镇外的636.18平方公里面积均被划入中心城区。在用地类型上，覆盖商服、住宅、工业和公共服务等四种用地类型，均设定为“五通一平”的土地开发程度。
在价格表现上，对比尚在实施中的2018版基准地价标准，各类型用地价格均出现了显著的涨幅。以中心城区为例，商服地块价格区间从825—4275元/平方米涨至1735—7630元/平方米，住宅用地则从615—2925元/平方米涨至1205—5250元/平方米，整体涨幅接近八成左右。工业用地和公共服务用地则较为平稳，其中工业用地价格区间从470—660元/平方米上浮至610—850元/平方米，涨幅均保持在三成以内。
“不同于商住用地的‘短平快’开发，工业项目从落地到投产再到营收的周期会比较长，在4年周期的调整中肯定不如商住地幅度大。”胡光宇直言，当前的惠州正处在产业园区的集聚发展周期，土地要素往工业倾斜，保障产业发展，因此工业用地的供应规模也比较大，而商住地占比则比较少，因此也将更加稀缺。
挂牌市场土地价格形成机制有望优化精准
“基准地价系统考虑了城市发展潜力、经济发展水平、产业基础、区位要素，不同片区的方位和资源景观要素组合等，基本反映了阶段性的区域发展实际。”惠州市国土空间规划协会评估分会会长郑心苗介绍，基准地价标准的成型综合了城市发展各类型要素，能够有效为企业投资和市民提供基准参考。
记者注意到，针对不同的城市板块，《基准地价成果》还将一种用地类型根据片区实际划分为七个等级，并划定土地级别界线。例如对于最受关注住宅用地，被划定为一级住宅用地的区域为：北起新江路—华润御苑东侧第一条现状路—隆生大桥—东江—三新北路围合区域，以及北起惠州大桥—东江—西枝江—麦地路—南岸路—和地路—麦地东二路—麦地南路—麦地路—南湖路—西湖围合区域，为城市开发最为完善片区，土地价格为最高的5250元/平方米。
关注当前惠州城市的集中开发区，金山新城马安新城组团和港深高铁北站新城，两个片区大致区划范围为标注中的级别范围：北起新联西路—水口大道—三环东路—惠泽大道—合生实验学校东侧第二条现状路—鹿江沥—惠州大道—长湖东路—规划路—三环东路—东江围合区域；北起倚山路—小金口河—规划路—长深高速围合区域，均被划分为三级，基准地价标准为4000元/平方米。
“暖市下企业是看不见风险的，投资有时候也会盲目，稍显保守的基准地价很难引起企业重视，但进入淡季行情，理性投资，基准地价成果就非常有意义。”惠州天策行机构创始人李建锋认为，房地产企业投资不应盲目，市场永远处在一个波动的行情里，有涨有跌，有暖有淡，要时刻保持理性。
梳理过去几年的土拍市场，从2017年初碧桂园在江南片区溢价330%（折合楼面价4522.5元/平方米）拿地开始，保利、星河和领地在北站竞价争夺，佳兆业、合能分别在马安和北站高溢价拿地，楼面地价去到8000元/平方米左右。
“不考虑阶段性的市场发展实际，忽略市场本身的不确定性和政策风险，为拓规模、博体量，抢占市场而过高溢价拿地对于企业的正常经营也是一种破坏。”李建锋介绍，无论是北站还是马安，8000元/平方米的楼面价水平都是不切实际的，即使是按照暖市行情，叠加上建安、融资，以及财务、营销等各类成本也基本没有盈利空间，这在很大程度上也是造成相关企业和项目困境的重要因素。
胡光宇认为，随着最新一轮的《基准地价成果》施行，稍显冷清的土地挂牌市场也有望迎来改变。“一方面依托于政策端暖风频吹，市场供需开始呈现筑底复苏行情；另一方面基准地价成果施行，也将有望带动土地挂牌价格形成机制的优化，土地挂牌价格与行业发展实际充分衔接，定价更加精准，也更加符合企业投资和开发的预期。”
【记者】张峰
【图片】王昌辉
【作者】 张峰
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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