‖ 多元化取地模式下，不同楼面价计算
序
序：话题由来
地产项目获取中，常常有不同的途径和取得方式。最常见的就是通过招拍挂市场摘得土地，对熟地进行二级开发。除此之外，通过收并购的形式，接收其他公司已获取的土地，也较为普遍。
目前，上海、杭州等城市，大部分土地的一级整理已由政府主导完成，而在其他一些地方，诸如深证、郑州、太原等，仍旧存在通过一二级联动的方式，推动城市改造的进程。
针对多元化拿地方式下，土地价格构成复杂且口径不一，较难相互比较、无法直观了解土地获取代价的情况。今天笔者就和大家梳理分享下，几种常见拿地形式，可供参考的楼面价计算方法，从而尽可能的使土地成本可较为直观展现、比较。
01
1：招拍挂项目
注：为了横向可比，当项目在规范要求的一般小区附属配套设施之外（比如小区的物业用房等），如果还存在较大体量的无偿建设设施，如安置房、大型教育设施、文体设施等特殊情况。可考虑在分子原始地价之外，加上相关建造成本，同时，在分母计容面积的部分，剔除对应面积。
02
2：存在收并购溢价
注：由于交易结构和溢价支付方式未定，上述暂未考虑溢价无法税前列支的影响。
03
3：一二级联动项目
上述楼面价中，涉及到几个一二级联动项目常见的获取成本，将其归于楼面价的获取代价中，可以更好的了解一二级联动项目真正的土地成本构成：
1、土地成本=原始地价-政府返还款 其他土地费用
原始地价与政府返还款，指一级整理完成后，二级市场土地获取时候的原始价格，和与之相应的政府返还款。
其他土地费用包括：指标款、土地复垦券等与土地获取相关的其他成本。
2、拆迁成本：包含但不限于拆迁费、过渡费、场地内的迁改费用等。
3、安置房建设成本。主要是指无偿建造移交的安置房地块。
4、可租售地块计容面积：分母采用该口径，因为一二级联动项目可能存在较大无经济价值的地块，剔除该部分后，只包含有经济价值的宗地（可售或可租地块及附属地块内小配套）的计容面积，可以更好的与其他获取类型的楼面价进行比较。
需要剔除的例如：安置房地块、大型文体设施地块、教育用地、公共停车场等地块的计容面积。
分类方法和口径，其实可以各种各样，尤其各个城市对于一级整理的类型和具体项目对于收并购的形式不同，情况也会不同。上述方式，仅仅是作为一个参考，不妥之处，欢迎指正，希望对您有所帮助。
END
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