各位群友们，还记得当初我们diss过的亦庄俩地块吗？
现在两块地都出来了，咱先看看招商臻珑府。项目临时售楼处开放在“中国玺”，沙盘什么的都没有。
正式售楼处最快4月底开放，建议粉丝“五一小长假”再去转转。
坦白讲，直接看项目并不算特别差，但是综合对比一下，咱的态度还是比较明确，要是想在这儿买房，建议先去台湖看看。
附近有更好的选择，我也是要实话实说的。项目好处坏处咱都讲一下，买不买交给大家判断。
01
这块地为什么被diss呢？
地块是去年11月13日招商42.815亿拿下的，溢价率0.5%。地块限均价52695元/平，最高价57965元/平。
从规划文件来看，社区为开放式社区。除了公共设施、公共空间共享之外，内部道路也共享。地块更多信息点击《经开这两块地》。
地块当时的问题主要集中在三点上。第一是完全开放式社区，第二是有大量的沿街排布楼栋，因为部分沿街区域要有底商，第三是路口要配备商业部分。
坦白讲，这三点综合在一起，对项目的居住条件干扰是相当大的。
另外，原本的地块规划中有垃圾站，还有两条和市政道路互通的内部道路。效果图中看不太明显，等未来沙盘出来之后，应该就能看到具体规划了。
另外，地块的硬指标也一般。2.8容积率，在亦庄-台湖这一片的项目里算比较高的了。容积率高还是开放式社区，居住的氛围感应该会弱一些。
02
虽然是地铁盘，但是优势不算大
从地理位置上来看，项目位于东南5-6环的亦庄路东区，是临铁盘。
项目距离亦庄线“次渠南站”直线距离约900米，另外距离规划中的17号线次渠北站1.4公里。
位置在科技园里头，日常生活方便指数是挺高。
地块北侧是建华实验亦庄学校（小学部1-3年级），2019年招生开学，西南侧就是建华实验亦庄学校（4年级-高中），是12年一贯制学校。
项目1公里范围内，有华联超市、物美超市、家和新天地这类商超，能满足日常生活。
但是周围的地块基本都成型了，也意味着未来的潜力有限。
旁边并没有特别大的商超，周围是回迁房项目，再加上地块自带的周边商业，目测未来的人流量小不了。
03
户型种类有点多，89平“神户型”成亮点
项目此次推出了16种户型图，面积从57平—139平不等。
坦白讲，89平米户型是真的不错。有入户玄关，可以做一个隔离清洁区。三面朝南都带飘窗，除了客卫没窗户其他都是优点，可以说是这一片区89平的最佳户型了。
57平1居
户型有2种，都是东南朝向，暗卫设计。其中J户型还算方正，H户型则是mini版的“手枪”。
总价300万左右，首付约105万，普宅。（按限均价52695元/平来算）
77平2居
户型有5种，F户型的首选，正南正北朝向，全明设计。G户型虽然也是全明格局，但都是东南朝向的。
总价405万左右，首付162万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）
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89平3居
户型有7种，E户型首选，原因开头说过了。其余户型也不错，都是南北朝向，具体就仁者见仁智者见智了。
总价470万左右，首付188万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）
135-139平4居
户型有2种，优先边户，不然会有暗卫。
总价720万左右，首付289万，非普宅。（按限均价52695元/平来算）
整体户型做得还行，除了个别户型有面积浪费和暗卫，其他都没啥毛病。
04
竞品PK，台湖优势挺大
从区域来看，项目附近共有4个竞品。其中，东望、金茂悦均在售，融创、招商、绿城还未入市。
从位置来看，绿城明显更抢手。地块距离地铁最近，这个是先天优势，而且周围的商业也有些起色了；
从长远来看，台湖的发展潜力更大。除了价格优势外，万科的造城能力还是不错的；
总的来讲，台湖价格更低，板块都是净地，未来规划会更高。而且容积率低，不是开放式社区，对比一下还是台湖更香。买不了台湖，等等北边的绿城地块也是个不错的选择。
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