在有些人心中，房子是盈利的工具，通过买房可以实现财富自由；在有些人心中，房子是家的象征，通过买房可以给家庭安稳与踏实的居住环境；也有一些人迫于压力买房，比如孩子教育的压力，结婚的压力等。
不管人们是如何看待房子，房子都已经成为人们生活中必不可少的话题。回望过去20年的楼市发展，20年前全国的平均房价还不足两千元，当时北京的房价也不过3千元左右，就在2020年全国的平均房价已经达到9860元/平方米（国家统计局数据），北京的平均房价已经达到五六万元。
如果看整体的房价涨幅，全国的整体房价已经上涨了4倍左右，过去20万的房子，如今已经价值100万，即使考虑房子的折旧成本房子的价值也会在70万以上。而局部城市的房价涨幅可能远不止4倍，就以北京为例，北京现在的房价大约是20年前的20倍左右，当然也会不少类似于北京这样的城市。
过去的房价大涨造成了高房价的事实，高房价所带来的后果就是很多人买不起房子，即使部分人可以勉强买得起房子，不过也要承受巨大的买房压力。根据中指研究院最新发布的《2021年5月中指百城价格指数报告》，数据显示，全国100个重点城市新建商品住宅均价为16006元/平方米，百城二手商品住宅均价为15810元/平方米。
按照这样的房价水平，购房者购买一套100平米的房子需要160万左右，如果选择按揭买房的话，首先需要48万的首付，然后需要向银行贷款112万，选择30年等额本息分期的话，每个月需要向银行还房贷为6500元左右。
相信对于大多数普通家庭来说，不管是48万的首付还是每个月6500元左右的房贷，都会承受非常大的压力。
因此对于现在的购房者来说，一方面担心未来房价会继续上涨，买房成本进一步增加；另一方面期待房价会下跌，未来能以更低的成本买房。从目前的楼市环境来看，未来10年，房子会是“黄金价”还是“白菜价”呢？王健林的2句话可以给我们启发。
第一句：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。
这句话来源于北京青年报一篇题为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》的文章，从王健林的观点我们可以看出，他认为任何国家的房地产行业都不可能一直兴旺下去，我们国家的房地产行业也不会例外，上一阶段房地产行业的兴旺发展，消耗了太多的购房需求，导致目前楼市的需求量已经开始逐渐减弱，因此未来房地产行业不可能一直兴旺下去。
事实上楼市的购房总需求是一定的，在房地产行业刚刚兴起的时候，人们对于住房的需求量比较大，支撑起了前几十年楼市的繁荣发展，不过楼市繁荣发展一定会消耗大量的购房需求，从而导致房地产行业出现需求不足的问题。正如房产大佬李嘉诚说的那样：未来几年，不管是香港的房价还是内地的房价都会迎来调整，因为需求在过去几年已经释放殆尽，未来楼市可能会面临“需求枯竭”。李嘉诚的这一观点其实和王健林不谋而合，都认为房地产行业不可能一直兴旺下去，其根本原因就是随着楼市的发展，购房需求会逐渐被消耗，未来楼市可能会面临“需求枯竭”。
王健林和李嘉诚这两位商业精英在做法上也基本一致，李嘉诚早在2013年就退出内地的房地产行业，而王健林也逐步开始转型，慢慢摆脱对房地产行业的依赖。从这两位房地产大佬的做法中我们可以看出他们都不看好未来房地产行业的发展。
第二句：未来10年，随着城镇化的不断发展，对于人口不断流入的一二线城市房价还会继续上涨；但是对于人口流出的三四线城市，房价没有多大的上涨空间。
近日国家统计局公布了第七次人口普查的数据，其中包括城镇化的数据，其中在城镇化方面，数据显示，全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%。虽然目前我们国家的城镇化率已经达到很高的水平，不过距离欧美国家70%~80%的城镇化率还有一定的距离，因此未来10年，城镇化发展仍然会继续。
在城镇化不断发展的背景下，农村人口主要会涌入一二线城市，三四线城市中的部分人口也会流入到一二线城市，因此未来一段时间，一二线城市依然会有持续的人口流入，而三四线城市可能会面临人口流出的问题。因此王健林认为未来10年，一二线城市和三四线城市之间会出现分化，一二线城市的房价未来还有很大的上涨空间，三四线城市未来房价上涨空间不大，部分房价虚高的三四线城市甚至还有可能面临房价回调。
不过在笔者看来，楼市分化确实是目前楼市的发展现状，同时也是未来楼市的发展趋势，不过一二线城市和三四线城市分化的说法并不完全准确，因为部分一二线城市的楼市也可能没有发展空间，部分三四线城市的楼市也有可能有很大的发展空间。因此在分析具体的楼市分化的时候，我们不仅要看城市是一二线城市还是三四线城市，同时还要看城市的发展现状，如果城市经济比较发达，同时处于人口持续流入的状态，这样的城市房价上涨空间比较大；如果城市的经济发展比较滞缓，同时人口处于持续流出的状态，这类城市房价的上涨空间不大。
根据房产大佬王健林的两句话，相信我们对于未来房地产行业的发展有了基本的判断，可以给购房者很大的启发。未来的房地产行业不会一直兴旺下去，可以说现在已经开始迎来转折点，目前楼市分化的趋势已经越来越明显，结合王健林的两句话以及目前的楼市环境，未来10年房子是“黄金价”还是“白菜价”基本上已经清楚，那些城市发展潜力大、地较好，居住体验好的优质房产，未来房价还有一定的上涨空间，大概率会是“黄金价”；而那些城市发展潜力不大、地段不好、居住体验也不好的房子，未来房价可能会迎来下调，大概率会是“白菜价”的房子。
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