撰文：东哥探盘 美编：田青 校对：紫藤
7月25日，郑州市人民政府公布了一份重磅文件。
即《郑州市人民政府关于2021年郑州市城市建成区规模的通告》。
其实，这样的通告每年都会发布，而文件对于理解郑州底层的发展逻辑，有着至关重要的作用。
什么是建成区？
我们可以简单理解为城市的成熟区，具备了基本的居住、上学、购物等功能之后，人口开始逐渐聚集的区域。
而这份文件，就是告诉我们在过去的1年间，哪些区域得到了这样的发展，而哪些区域的发展又相对停滞。
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钱在哪里，新增建成区就在哪里
我们都明白，城市的发展，就是由农村——城乡结合部——城市的过程，这就是我们熟知的城市化的过程，既是城市发展，配套兴起的过程，同样也是区域价值兑现，房地产增值的过程。
更重要的是，这份文件的背后，我们可以看出两点：
1、过去1年，政府将资金投向了哪里。
2、哪些区域会率先成熟，哪些区域可能还要等一等才会成熟。
首先，我们先来笼统地理解一下官方公布的数据和信息。
2021年郑州市中心城区城市建成区面积744.15平方公里，市域城市建成区面积为1342.11平方公里。
其中：中原区65.53平方公里，二七区70.52平方公里，金水区85.72平方公里，管城回族区77.74平方公里，惠济区72.42平方公里，郑州航空港区105.02平方公里,郑东新区115.94平方公里，郑州经开区85.26平方公里，郑州高新区66平方公里；巩义市100.61平方公里，登封市82.3平方公里，新密市90.42平方公里，荥阳市81.84平方公里，上街区34.12平方公里，新郑市131.4平方公里，中牟县77.27平方公里。
单独看数据没有意义，需要对比才会有意义，我们对比一下2020年的数据。
2020年郑州市中心城区建成区面积为709.69平方公里，郑州市市域城市建成区面积为1284.89平方公里。
也就是说，从2020-2021年，郑州市中心城区建成区面积扩大了34.46平方公里，郑州市市域建成区面积扩大了57.22平方公里。
没有概念？
北京的圆明园大概是3平方公里，34.46平方公里相当于12个圆明园；而市域建成区扩大的57.22平方公里，相当于20个圆明园大小。
另外一点要注意的是，2020-2021年郑州市市域建成区扩大的57.22平方公里，仅中心城区的34.46平方公里占比就超过60%，也就是超过6成的增量部分来自于中心城区。
而下图，就是官方对于郑州市中心城区概念的定义。
下面，我们就对于“郑州中心城区的成长”，做一下具体的分析和解释。
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三环以内
我们先看三环以内，这个区域95%以上都是建成区。
从2020-2021年主要的新增建成区位于1个板块：金岱产业园。
金岱产业园主要的新增建成区位于地铁4号线以及机场高速附近，这个区域在去年同样是三环内新增建成区主要集中的区域。
这个区域主要是安置房、经适房等类型的房子，商品房项目不多。
而北龙湖北三环以南的部分，还有大量的未建成区，不过丝毫不影响其价值。
我们习惯称为龙湖南岸，这个区域最近两年是新房交付的高峰阶段，成熟度将在近两年有质的飞跃，达到居住的条件。
对于在北龙湖南岸有想买房子改善的群体，主要还是过往那些楼盘，总价大部分维持在800万 。
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东三环以东
东三环以东是郑州目前发展最为迅速，同时也是房价最高的区域之一。
主要涉及金水区鸿园；郑东新区龙子湖、高铁东站东广场、白沙组团；经开区中原陆港、滨河国际新城、物流园区等几个区域。
鸿园、龙子湖区域、滨河国际新城、高铁东站东广场整体进展比较一般，我们主要来看一看白沙组团和物流园区的新增建成区。
首先是白沙组团，主要建成区集中在几个区域：郑信路附近、象湖东万三公路与郑开大道交会处附近、科学谷一期等。
目前白沙组团可供选择的新房项目不多，个别分布在白沙象湖东附近。
其次是经开物流园区，这个区域主要承接经开区的产业，搭配少量的住宅用地，发展速度也是很快。
对于买不动东三环以西，东四环以西，但是生活和工作范围主要集中在城市东边的购房者，这个区域可以重点关注。
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南三环以南
整体看来，整个南三环以南的区域，新增建成区的面积非常广、且非常多。
主要建成区分布在二七新区、南水北调运河两岸、管南大片区域。
二七新区目前的发展已经进入稳定期，但是郑州华侨城项目却再次将这个区域推向一个新的高潮。
可以看出，2020-2021年，郑州华侨城周边是二七新区新增建成区最明显的小版块。
管南就更不用说了，楼盘众多，自2019年开始，这个区域的路网、公园等基建都在快速完善中。
特别是南四环以南的区域， 大量绿色的新增建成区和道路，成熟速度将会继续加快。
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北三环以北
这个区域得益于“黄河战略”，是目前郑州关注度比较高的一个方向。
主要涉及惠济区、金水科教园区和郑东新区北龙湖北岸三个片区。
惠济区2021年新增建成区主要围绕贾鲁河和东风渠，另外的新增建成区多呈现出“散点状”分布。
金水科教园因为北部有机场的原因，所以城市建设主要沿着杨金路东西两侧展开，新增的建成区也是位于其两侧。
北龙湖北岸是目前郑州发展最迅猛的区域，新增建成区面积也不少，未来几年，这里将是郑州房地产市场的主战场。
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西三环以西
最后就是西三环以西的区域，主要是高新区、常西湖新区和中原新区三个片区。
常西湖新区的新增建成区主要是楼盘和郑州报业集团大厦周边，前者是住宅区，后者是写字楼。
中原新区新增的建成区主要沿着中原西路和郑上路两条城市主干道分布，多为路网和楼盘。
高新区的新增建成区主要集中在四环外，也就是双湖科技城，整体处于稳步发展阶段。
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总结
看完了基本的分析和解释，最后还是说一下结论吧。
1、城市发展不是一蹴而就的。
过去1年，是郑州波折的1年，但也不能因为这1年当中发展迅猛或者相对停滞，就对某个区域盖上了帽子，认为前途无量或者是前途渺茫。
比如经开国际物流园区，新增建成区很多、很多，就一定好，适合居住吗？
比如滨河国际新城，新增建成区不多，但一定不适合买吗？
2、经济由高增长转向高质量，城市发展势必也要顺应经济发展。
经济高速发展的时期过去了，野蛮生产的时期更是一去不复返，我们首先必须明白经济发展的基本面。
城市发展，更是经济发展的写照。
对于所有的新区，我们应该抱着更谨慎、更保守的态度，如果说过去的关键词是扩张，那今后的关键词是收缩 适度扩展。
3、就城市发展速度而言，如果三环内选择不了，只关注这5个“新区”。
当钱变少了之后，一定要把有限的资金用到刀刃上。
分别是北龙湖、白沙、管南、双湖科技城、常西湖，无论是政府层面的规划，还是人口的自然外溢，以上几个区域大概率没有问题。
其他牛逼吹破天的区域，也不要碰了。
是时候转变看待郑州发展和城市拓展的眼光了。
未来，更保守、更稳健是比博取高收益和投机更重要的前提。
本文完。
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