北京有五环，南京有五桥。
五桥，顾名思义。是南京除了2条过江隧道外，位于长江之上的第五座大桥。它既是江南江北携手同城化的重要标志象征，也是从“宇宙中心”河西南进入老山-江浦中心片区的最关键节点。其区位的重要性不言而喻。
但，令人略惋惜的是，在“大桥未通，地产先行”等经营城市的操盘逻辑下，五桥板块作为江北又一个富有想象力的房地产开发区，一直走得不太顺畅。
以拟建中的五里桥大型互通式立交为圆心，少数开发商急吼吼地进入了这片仍是不毛之地的区域。有的拓荒盘在2、3年前就大张旗鼓地为“五桥板块”造势，但宣传的效果似乎并不尽人意。尤其是，近年随着距离地铁站更近的雨山路板块被更多人认可，极大地“分化”甚至直接取代了仍在酝酿中的五桥板块概念。导致后者不得不暂时偃旗息鼓。
五桥片区，或者叫大五桥板块。这个命途多舛的概念股，从问世的一开始就注定充满戏剧性。展望未来3-5年，随着龙湖、世茂、五矿、招商、中粮、保利、中海等品牌房企云集，大家最后能不能“玩到一起”？共同合力支撑起一个真正的“五桥板块”？在房叔看来，它将成为江北楼市除了核心区之外，大多数买房人最关心的问题。
五桥板块，是时候该刷一刷你的存在感了。
（一）
五桥如今之痒，究竟是鸡肋还是“藏在深闺无人识”的香饽饽？还要从国资当年“抢地”说起。
作为南京江南江北双主城一体化、打破跨江交通瓶颈的关键一环，五桥最早的名字叫梅子洲过江通道。它也是继纬七路长江隧道、纬三路扬子江隧道（南线）之后，南京第三座横跨河西-江心洲-江浦地区的过江通道。可以预见，它的建成将带动江浦南部地区的开发。
鲜为人知的是，五桥最初计划在2011年动工，原本拟建视觉上更加壮观的双层公路大桥。但由于种种原因，最终设计方案改为“桥 隧”组合模式，即跨越长江主江采用大桥方式，穿越夹江则采用隧道方式。工程的启动时间也被拖延了5年之久。
但这并不妨碍一些嗅觉灵敏的开发商抢先盯上这块“潜力股”或者说是“肥肉”。2016年4月15日，经过47轮竞拍，国资置业以31.4亿摘得江浦五里桥西南角的G08地块，楼板价14095元/平米。就在国资拿地仅三个月后，国家发改委正式批复同意建设南京长江第五大桥。
不难发现，拥有政府背景的国资，在斩获优质地块的嗅觉和身手上，不得不说是非常的敏捷。这家“小”房企在前期下了大血本，赌的就是五桥核心区的未来。
彼时，五桥主体工程才刚刚动工不久，最快预计也要到2020年底建成通车。在此期间，作为五桥板块最重要的产业支撑：总规划面积17平方公里的江北研创园也是在慢慢开发过程中，距离全部建成投产，大规模人口导入还需要比想象中更长的时间。
但，国资似乎有些等不及了。看得出，它非常鄙视身边那个碌碌无为的力标赞城。更想借着2016年南京楼市疯狂输出的余温，打响五桥崛起的第一枪。
（二）
一心想快周转的国资G08地块，很快确定案名为江山荟【点击查看详情】。
从2016年10月临时售楼处公开，到2017年2月举办产品发布会。该项目在前期营销上的推进节奏可谓十分迅速，但首开时间却一拖再拖，直到2018年9月才姗姗来迟地领到了预售许可证。
“江山荟是南京第一家打出五桥概念的楼盘。2017年初的放风价是毛坯2.5万，到了下半年突然改口，宣称要卖精装3万。2018年入市后的销许均价是2.7-2.8万，几乎快要逼近江北核心区的价格。”
有业内知情人士称：“开发商从拿地开始，一直都渴望高溢价。不过，五桥板块这一概念获得买房人认同尚需时日。在漫长蓄客期中，流失了一部分投资客，后面的营销节奏也明显慢了下来。那些只能承受均价2万以内的刚需人群又买不起，只能望楼兴叹。”
值得注意的是，身为五桥概念拓荒者的江山荟，并不是五里桥立交片区的第一个商品房。在它的隔壁，还有一个拿地更早的，基本没有任何存在感的力标赞城【点击查看详情】。没错，就是那个从2015年开始默默卖，磕磕绊绊也没卖完的江浦边缘老盘。去年10月加推了一批新房源，毛坯均价1.9万。卖了4个多月，才刚刚去化一半。
“拟建的五里桥互通立交，占地面积很大。南面除了五里工业园，大部分区域还是待开发的荒地状态。靠近绿水湾湿地的研创园南部区域内还有不少农田。城市化的落后，也就决定了商品房过去极少出现。力标赞城直线距离雨山路地铁站3.8公里，骑车也要20分钟。所以又被称为江浦最边缘的外围盘。”有家住江浦的本地“土著”网友如是说。
与力标赞城甘愿做“沉默的羔羊”不同，江山荟从一开始就渴望做五桥拓荒期的“扛旗者”，想最大程度吸引全城客群（包括都市圈投资客）的目光。不难看出，其新亚洲主义风格 万科物业 高溢价的逆市打法，本意是想重新奠定五桥核心区未来十年的人居品质基调。但，房地产市场毕竟是残酷的，错配的结果很快就出来了。（见下图）
这，究竟是开发商操盘的问题？还是板块能级不足的问题？或者，两者皆有问题？某种意义上，至少可以说明三点：
1，五桥板块这一概念，最缺的其实就是“人气”。在加快人口导入的基础上，还需大型商业、优质教育、轨道交通、主力产业等多个实质性利好支撑。以填补配套上的“真空”。
2，国家级江北新区落地将部分开发商的心理预期拔高，项目开发速度明显快于人口导入速度。作为江浦南部最大的潜力板块，初期定位出现偏差，高不成低不就。
3，国资一家形影单只，号召力非常有限。未来注定需要实力更强的大鳄进驻“扛旗”，共同搭台唱戏。这也为后来继续邀请龙湖、祥生入局埋下了伏笔。
于是，一个叫颐和九里的、案名有些诗情画意的新项目，终于在今年出现了。它真的能刷新买房人对这一片区的固有印象，重振五桥板块概念的雄风吗？
（三）
“五桥九里，双城共举”。今年1月初，一篇飞机稿在南京房地产业内的“朋友圈”刷爆了屏，出品方正是龙湖 颐居 祥生联手开发的“五桥第一盘”颐和九里【点击查看详情】。
颐和九里的前身是江浦G38地块，于2018年8月被国资和龙湖联合摘得。成交总价17.6亿，楼面地价10194元/㎡。这也就意味着，其“面粉”比一街之隔的江山荟直降近4000一平。更耐人玩味的是，虽然项目地价便宜了，还要拉来近年风头正劲的、偏爱重仓三四线小城市的“浙江黑马房企”祥生地产一起玩。
为什么说祥生是一匹半路杀出的黑马呢？先看一组数据：2015年，祥生的销售额是109亿元；2016年，祥生销售额翻番至325亿元；2017年，祥生销售额达到620亿元。2018年销售规模更是一举突破1000亿元。对于一家“几乎不在大城市拿地”的中等规模房企来说，这样的成绩在整个地产圈都是绝无仅有的。
虽然手握大把滚烫的钞票，但祥生的高管层认为：随着三四线城市红利消退，祥生也要开始拥抱大城市。但这个拥抱不等于直接进入，而是在大城市的核心区周边挖掘机会。此外，祥生选择项目的另一个重要因素是，一定要能产生高溢价。
但，颐和九里毕竟不是魔都的外滩九里。单单一个“九里”的案名，虽然拉近了人们心理上的距离。可事实上，南京长江五桥包括主桥、隧道和连接线在内，全长足足有10公里多。从河西的江山大街开车，抵达江北五里桥出口后再行至项目，还是稍微有点远的。（PS：一里等于0.5公里，九里相当于4.5公里）
“拓荒尚未成功，新盘更需努力。”所以，这就更需要龙湖、颐居、祥生三家房企的通力合作，共同进退，将可能存在的操盘风险降至最小。
另一个让人尴尬的变化是：近两年似乎再无多少人提及“五桥”。甚至就连什么海峡科工园、江北研创园也很少能登上楼市头条。对于江浦传统的人居主力板块，南京人挂在嘴上最多的，首先是“老山”，其次是“雨山路”。
况且，囊中羞涩的刚需客可能会失望地发现：随着江北房价“涨声一片”，看似“偏远”的五桥并不是想象中的刚需伊甸园。而那些购买力较强的，偏爱洋房、叠墅等低密度产品的改善客，又绝逼瞧不上五里桥立交西南侧的“荒蛮之地”。
他们更加关注的，是扎堆云集在雨山路地铁站2公里辐射范围内的央企盘们。比如保利、中海、中粮、招商、五矿等盘。而在央企大鳄们近乎“垄断”的加持下，原本只是子板块的雨山路硬生生从五桥主板块中被分裂了出去。
也就是说，以未来的五里桥大型互通立交为圆心，越来越拥挤和繁荣的“桥北”（雨山路）和荒芜有待开发的“桥南”（五里桥-海峡科工园毗连区-研创园南部）有可能被完全撕裂开来，形成两个独立的板块。
（四）
有道是：既生瑜，何生亮？眼见雨山路板块的概念越来越深入人心，甚至在某种层面上大有取代“五桥板块”这一说法。五里桥立交那头的几家房企，心里不打小鼓是不可能的。
更关键的是，雨山路板块近三年内密集出让了多幅宅地，土地供应量可观。这为品牌大鳄房企迅速扎堆云集，共同造势创造了条件。房叔特地大致梳理了一下：
2016年3月18日。经过46轮竞拍，保利以31.2亿拿下江浦G03地块，楼面价22320元/㎡。至今都是区域天花板价。项目涵盖叠墅和小高层，已经入市。
2017年7月7日，经过301轮竞拍，世茂以49.8亿拿下江浦G24地块，楼面地价19824元/㎡。项目规划建设洋房和高层产品。
2017年7月7日，经过239轮竞拍，五矿以41.5亿拿下江浦G25地块，楼面地价19909元/㎡。项目由五矿、保利、金地三家共同开发，规划洋房和高层产品，预计年内入市，
2017年10月25日，经过61轮报价，中海以总价18.4亿摘得江浦G54地块，楼面地价19982元/㎡。项目规划16栋7-11层洋房，以120多平米的四房大户型为主。预计3月首开。
2018年6月22日，经过33轮报价，中粮以总价15.2亿拿下江浦G21地块，楼面价17922元/㎡。项目由中粮、正荣、海信三家联合开发，规划小高层及高层，面积段75-130㎡。精装价放风2.7-2.8万/㎡，预计3月入市。
2018年9月7日，招商以总价33.5亿拿下江浦G43地块，楼面价14123元/㎡。与一街之隔的保利相比，“面粉”直降8000多元/㎡。项目规划洋房和高层产品，预计3月公开。
如果再加上地处海峡科工园的颐和九里，整个雨山路-五桥板块从今年3月开始，将有多家新盘扎堆公开亮相或者开盘入市，势必将掀起一股竞品搏杀的腥风血雨。也将是江北楼市今年“金三银四”的重磅开局看点。
但从长远发展角度看，我们也始终愿意相信，最终那个所谓的新五桥板块还是会形成，或者说是一个“大五桥”的概念。
如果有朝一日，那个合并了雨山路、海峡科工园、研创园南部的超级五桥板块，整体辐射范围究竟能扩展至多大？至今官方没有定论，但在理论上看，体量应该完全相当于另一个河西南。
