昨天在广州，中饭协和广东省公寓协会联合举办了租赁行业高峰论坛，针对房地产存量市场发展尤其公寓未来发展趋势，与会嘉宾进行了精彩解读，今天特分享魔方、城家、碧桂园、保利和寓米五家行业领军企业各自的理解和思考：，接下来我们就来聊聊关于公寓怎么设计商业模式 5位大佬把行业说透了?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
公寓怎么设计商业模式 5位大佬把行业说透了
昨天在广州，中饭协和广东省公寓协会联合举办了租赁行业高峰论坛，针对房地产存量市场发展尤其公寓未来发展趋势，与会嘉宾进行了精彩解读，今天特分享魔方、城家、碧桂园、保利和寓米五家行业领军企业各自的理解和思考：
一、魔方公寓CEO柳佳：盈利是本，坪效为王
1、行业发展遍地开花，众人拾柴火焰高，会加速政策落地
目前国家队、开发商等纷纷进场来参与长租公寓行业，我们始终认为这是件好事情，众人拾柴火焰高。前几年要抱团取暖，现在是遍地开花，当这个行业越来越蓬勃发展以后，反过来会推动政策加速的落地。租赁立法在年内一定会出台，大家都是受益的。
2、公寓企业最终根本是盈利
每个参与主体有不同的核心竞争力。地产背景的可能在地产开发上面非常强，在资本运作方面非常强，而创业系运营商在公寓行业深耕多年，可能对公寓行业的本质、租赁居住的客户需求会非常了解，包括对租客房子的需求，以及生活方面的需求。比如城家，它能够从酒店业短租跟长租的结合当中如何去搞，把收益做得更好，不同的企业其实最终的根本是盈利。
万科郁总说的不盈利，并不是说永远不盈利，或者说整体不盈利，可能万科看这个点在于它资产的升值方面，而不在于长租公寓的运营管理。我想我们所有的企业在长租行业当中，最终目标其实是要盈利的，企业生存的目的也是首先要盈利，才能够实现更多的社会价值。
3、通过运营全过程精细化管理保障盈利，不为出租率打价格战
在盈利的角度上，魔方做了很多的探索，不管从哪一个层面切入，重资产也好，买楼也好，土地的升值也好，运营资产管理也好，或者是轻资产运营等等各方面，我们认为最终在长租公寓当中有一句话是特别核心的叫坪效为王。
比如说首先在产品的一个规划方面，这是一个非常讲究的技术活，如何在最合适的面积当中能够销售出最高的一个价格，如何规划我们的户型，比如说在魔方3.0产品当中，我们规划了一个18平米的小户型，有独立的卫生间，独立的厨房，独立的客厅，能够满足客户的租住的所有的需求，这样的产品其实在你规划设计的前期就已经决定了，他后期的坪效会要比那种大而无当的这种户型要更盈利。
同时除了前期的规划以外，在后期成本管控、装修的过程当中也有很多的细节，再往后运营管理当中如何把控房价。有很多的新兴的企业大量的开店，有时候会用低价的策略去切入市场，这不是特别明智的做法，更建议对地区市场有一个准确的研判以后，进行一个精准的定价。
比如说我们在定价的过程当中有一个七纬度的评价方式，通过历史数据、市场数据，包括一些行业的大数据，我会知道这个地区的人口结构是怎么样的，企业的经济总量是怎么样的，企业的员工的收入，房租水平，房子售价的水平等等很多的参数，我们配相应的一些算法，我们能够有一个精准的定价，基本上定价在地区市场上或者是一公里的范围内是一个非常合理的定价。在定价的基础上我们去做相应的一些营销的话，也能够保证我们的整个企业能够经营在一个正常的利润水平，而不要说为了出租率这种问题去打价格战，或者是用低价来做满出租率，对收益是一种损害。
4、运营能力和资源能力互为犄角
运营能力跟资源整合能力不是一个孰轻孰重的两个面。首先要有运营能力，再运营的过程当中，我能够盈利外围的整合能力才能够起到作用。就简单说一个金融能力，如果我们要去发ABS，我要去整合一些金融资源，最后还是看底层的资产是不是有盈利能力，我资本投进去以后还是要追求利润还是要追求回报的，我们首先把我们自己的核心内核的运营管理能力做好，提升我们自己的盈利能力，然后去整合更多的资源，包括金融，包括各类的供应链，包括管理输出。
点评：对魔方来说，没有讲自己最擅长的规模、金融和速度，反而如此关注盈利和坪效，是非常难能可贵的，众所周知，第一，魔方在行业拿房一直是很猛的，被誉为拿房三剑客，第二，魔方发行了国内首单abs，第三，专门成立用于收购资产的蓝山资产，第四，像魔方目前的规模也是集中式公寓里面体量最大的，所以外部对魔方的认知最多的可能是其金融能力、资源获取能力，但没想到魔方如此关注坪效。
二、城家公寓总经理蒋卫东：城家已经不依赖单个店长的能力，靠系统化能力
1、要看到公寓背后不变的本质：以最低的价格做出最好的产品
任何一个行业，任何一个产品，手机也好，汽车也好，它发展的过程是充满变数的，但是不管如何变，产品更新都是要不断的满足市场的需求，提升客户的满意度，以及降低成本使产品趋向完美。长久而言的话，在商言商，我们的产品首先消费者来买单，其次我们必须以最便宜的价钱做出最好的产品。
城家公寓从选址开始，对物业进行研判，然后设计排房，城家在产品细节的打磨上就和苹果一样，不停地推出迭代产品，一代一代的推出，从产品设计的角度就考虑到后期的维护运营的成本以及折旧，和产品的溢价。
2、公寓是一个坪效生意
在运营的方面，包括硬件方面怎么提高工期，点点滴滴，在每一个细节都去抠这么一个事情，所以长久而言我们做的是个坪效生意。一个企业生存下去，企业是要盈利的，是要为股东和市场负责的。
随着越来越多的人加入公寓行业，我相信呈现在消费者面前的产品会更加纷繁和复杂，同时也会使消费者的审美和挑剔度提高，反过来是我们的责任就更加高了。
3、长短租结合是城家的杀手锏，主要是弥补长租公寓的空档期，最大化坪效
长短租这个事情本身是一对矛盾，大家想一下，俄罗斯方块游戏，当你这么多长条放在一起的时候，你是不可能把他的那条线给填满的。长条盒长条之间不可能百分之百地填满，就是我们讲的入住率。那么长租这个行业，它其实是一个俄罗斯方块的长条的模式，但是作为一个企业追求利润的极致话，我们就必须把这个利用率无限接近100%。也就是说当我们在玩俄罗斯方块游戏的时候，中间那些空档必须想办法用一些更碎片化的东西给它填入。譬如说沙子就是我们所说的间夜，用专业去投入，去填补这些空档。
那么这些空档会出现在什么地方？比如说爬坡期将会出现一个空档，开业第一天你的空档是100%，然后租客的换房期，还有一些淡季。还有就是研判失误，总会有一两个物业对市场的研判有一些问题，这都需要其它的渠道去给它填补。
4、长短租系统很难研发，城家做好了就可以不依赖个人力量
长短租系统在研发上比较困难，譬如说一个公寓作为一个单位里面，一旦有一个房间发生了入住行为，它整个物业的状态就发生了大的变化，发生根本性的变化，就这个状态发生了变化，这时候就要需要重新计算一次，所以每次有一个房间被填满，会被填了。
比如说302房，4月20号有人预定，就会对整个物业的所有的状态要重新发生一次计算，所以在排放的时候要做智能的排房，比如4月20号有一个人入住，这是一个非常糟糕的事情，因为4月20号入住今天几号浪费了今天到20号之间的时间，如果说15号有人过来签一年的长租你也租不掉了，对吧？所以这里面有很多的智能的计算系统的开发不是那么容易的，但我们的IT团队CTO王磊的带领之下，成功研发了CAS系统，目前效果还可以。
城家公寓不依赖我们的店长，因为有更多的智能，更多的体系，更多的智能化IT化，事实上无论派谁去，他就能管好城家公寓，所以我们要坚持投入。
点评：如果想做好长短租系统，请挖CTO王磊
三、碧桂园长租公寓执行总经理陈显刚：3年建设100万间，资产管理是取胜之道
1、3年建设100万间
碧桂园提出三年百万间，的确是三年百万间，但是是三年建设100万间。因为我们是地产集团，同时全国有很多公寓项目，原来准备把它卖掉，现在响应国家的号召，同时我拿地的时候政府要求我自持，不能够卖了，原来想着以租代售，现在也不允许以租代售了，我就自持！
2、发挥优势，通过资产管理形成自身竞争力
如何形成自身的竞争力？答案是四个字资产管理。
目前真正赚钱的或者说每年利润额度超过几千万超过亿元的，肯定不是公寓运营商，更多是涉外的高端的服务公寓，有上百家规模的店的这样的企业。这是因为：第一，因为运营成熟大部分是轻资产输出，它收回的钱都是利润。第二，他们有基金或者有资产管理的这部分。比如说五年前十年前在上海在北京买了一栋楼基金到期了，在今年或者明年把它卖掉变现了，这个时候付完了基金的利息，剩余的属于公司的资产赚的钱。
对于开发商来说，借鉴意义就在于要做资产管理，要做更多的项目的持有，所以未来在我们三年百万间的规模里面，大部分都是做我们的资产自持的这种项目，同时我们会从原有的住宅用地，原有的商服用地到现在的集体土地，包括以后的城市周边的农村集体土地的这种方式进入市场，这也是我们一个发展重点。
点评：碧桂园做什么都是大手笔，公寓是3年100万间，REITs一发也是100亿。
四、保利地产投资有限公司助理总经理 姚志鹏：抱团打群架是开发商核心竞争力
1、通过多元业态整合规避单公寓业态短板，形成独特优势
开发商的核心竞争力是什么？那就是抱团打群架。什么叫抱团打群架？大家都知道地产行业它是多元发展的，我们作为地产旗下的一级子公司，它的整个的方向是酒店，购物中心，社区商业，如果竞争肯定和品牌公寓在坪效在产品的设计能力上总归来说还是有一些差距，那么说我们只能做差异化，那么说我们的差异化就是能够不单纯地做长租公寓，我们肯定是各个资源的一个整合能力，通过资源的整合，能够把社区乃至一个综合体项目能够统筹下来，各个资源相互之间共享，形成社区的生态圈。
2、发挥地产品牌效应，要规模化
对开发商来说，品牌效应比较好，在融资方面肯定是有一些优势。另外在获取资源方面，相对来说能够做一些比较大的项目，特别是现在目前很多区域都是开发的这种住房租赁的地块。另外还有一些集体用地以及规模比较大的一些项目，那么说单纯的依托一个品牌公寓去做的话，那么说很难完整的做下来。
对于我们来说，公寓，酒店，包括一些附属的配套的社区商业都可以融合进去。那么我们在做个地块就有优势，当然说这些方面我想未来支撑像来说必须都有规模化，没有规模化，你的资本优势和你的多元优势就没法去整合起来。所以说碧桂园100万间其实对地产板块来说像来说它是有优势的。
点评：对开发商说，核心优势有品牌优势、资本优势以及多元业态联动发展优势。更关键的是，对开发商来说，3年100万间都不是事儿，是小目标。
五、寓米董事长张晚华：公寓运营商不要急，慢慢来，体系能力和灵活性才是核心竞争力
目前竞争很激烈，但是我想说对于创业企业来说，不要急，慢慢来捡漏子，到时候一定有。
分散型公寓的核心竞争力可能还是在体系方面。在资本能力我们没有开发商那么强，但是不用急，像我们的人才体系能力，机制更灵活，我们可以让跟我们的60%的人一起发财，开发商不一定做得到，另外还有IT系统、供应链体系，整个打通才是核心竞争力。
点评：对于创业者来说，遇到强劲对手，要农村包围城市，再徐图进攻。
（全文完）
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